6月19日一早，上海土拍現場再次傳來新消息。

楊浦、閔行、青浦、寶山、金山五大區域聯袂出場，總起始價近200億元，節奏一撥接一撥，板塊從核心腹地一路鋪開到城市邊界。

該來的熟面孔都來了。保利、中建八局、大華、建發、象嶼、聯發悉數上陣，央企、國企、地方混合同臺走位，競爭氛圍拉滿。

其中，寶山區W12-1301六幅組團地塊體量最大、規劃最重，由中建八局整體鎖定；楊浦內環的小體量宅地成為稀缺資源焦點，被保利拿下；閔行顓橋熱度不低，吸引多方出手，最終還是保利落定；青浦徐涇由大華底價摘得，結束了近兩年的供地空窗期；金山新城則由建發收入囊中，節奏穩健。

節奏明快、落子清晰，上海土地市場的新格局，已然形成。

01

寶山六地組團登場

中建八局系統應考

這一輪土拍的體量擔當，出現在寶山南大。

編號為2025045h6的這一組團地塊，一共六塊，連成一片，總出讓面積近10萬平方米，起始總價81億元。打包出讓、指標明確，既有住宅，又帶商辦，節奏很整齊，門檻也很清晰。

最惹眼的是90-01號地塊。規劃一棟250米的超高寫字樓，光是高度就直接躍進片區塔尖。商業部分100%自持，辦公自持比例不低于40%。

這樣的設置并不多見，開發節奏、持營模式、招商路徑，每一步都預設好了節點。前期要能支撐資金安排，中期要能跟進功能導入，后期還要接得住運營續航，每一環都不能放松。

其余五幅為住宅用地，編號分別是91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，面積加起來超過8.3萬平方米。容積率普遍在2.5–2.6之間，都是高密度住宅配置，限高在60至80米之間。每幅地塊都設有中小套型比例要求和保障房配建指標，開發思路不能拆分，設計邏輯也必須一體。

從地段來看，這組團處在南大智慧城的核心節點。東有匯豐路，南連葑厚路，15號線南大路站近在咫尺。軌交、道路、配套都已鋪陳成型。教育資源方面，上大附屬寶山外國語、南大實驗幼兒園都在1.5公里內；醫療方面，仁濟醫院寶山分院就在不遠處；商業方面，距離大場老鎮、中環鉑樾、保利海上瑧悅生活圈，通勤與日常節奏已然明朗。

去年11月，99-01號地塊在相鄰區域拍出18977元/㎡樓面價，如今這六塊地的起始樓板價整體已抬升，市場反應也隨之敏感。區域內多個項目在售，像保利海上瑧悅、中環鉑樾等，近期認購率持續維持在高位，6.5萬/㎡–6.8萬/㎡是當前的新房主流價格帶。

更重要的是，這個區域已經開始有了出色的樣板項目。

在同一個南大核心，華潤置地·中環置地中心·望雲TOD已經提前啟動。

住宅地塊B1層直連地鐵15號線豐翔路站，另一側則銜接16萬方的萬象匯商業，真正實現TOD閉環。產品線主打108㎡與133㎡戶型，另設165㎡濱水小高層，部分邊戶實現三面采光，居住結構清晰，市場接受度高。首開控制在6.6萬/㎡，堪稱當下同類產品樣板。

這一次，中建八局整體拿下組團六地，方向明確，節奏利落。從虹口江灣到顧村板塊，再到南大，拿地地圖正逐步連線。項目定位、產品體量、功能搭配、配套匹配，每一步都在向深處推進。

02

從顓橋到東外灘

保利節奏已打穿

6月19日這場土拍里，出手最果斷的，還得是保利發展。

上午落子閔行顓橋，下午拿下楊浦東外灘，兩塊風格迥異的核心宅地，被保利發展幾乎在同一呼吸內收入囊中。出價有力，節奏流暢，資金、組織、判斷同時到位，一整套動作行云流水。

先看上午的閔行顓橋。

地塊在君蓮社區南側，編號MHC10601單元01-22A-10，出讓面積約4.05公頃，建面約8.1萬㎡，緊靠六磊塘水系。步行700米內直達地鐵15號線雙柏路站，面寬進深合理，容積率2.0，形態干凈，邊界清晰。

這是顓橋近年來出讓的少數優質地塊之一，東連梅隴，南接莘莊，地處改善軸線，一線住宅氛圍相當成熟，核心改善客群穩定。片區里，星河灣、靜安府、龍湖天曜這些標桿項目早已打下產品錨點與價格基準，改善認知穩穩托底。

競拍過程中，聯發、象嶼輪番舉牌，最終由保利以31.4億元拿下，溢價率12.95%，成交樓板價約3.88萬元/㎡。

從地塊形態和容積率來看，這個價格在當前市場下控制得相當合理，項目未來的產品展開和價格操作空間都比較充足。

另一方面，地塊本身的資源配置也很是理想。有水岸、有地鐵、有區位，改善客群關注的幾個關鍵詞幾乎都對上了。產品如果設計得當，很容易在已有錨點基礎上，獲得清晰的市場反饋。

而另一邊，保利在楊浦的亮相也沒落下。

下午登場的是C090101單元01C5-02地塊，出讓面積1.47公頃，容積率2.5，位置就在楊浦平涼路板塊核心區，緊鄰地鐵18號線平涼站。

它的位置已經無需鋪陳。南靠江浦公園，北連惠民路，地鐵站就在正對面，距離12號線換乘點也只幾百米。

地塊不大，但勝在干凈利落。用地屬性單一，套型限制不重，自持無硬指標。對房企來說，這是內環極少數“可純開發、可快推貨”的天選地塊。

這種資源，供量極小，拿到就是資本。

正因如此，現場競拍節奏相當緊湊，房企出價毫不猶豫。最終，保利憑借干脆利落的動作與當下立斷的判斷，順利出手，地塊落袋。

從地塊背后來看，楊浦濱江近幾年的建設節奏非常完整。文創更新、產城融合、舊改落地，一步步鋪開。從長陽創谷到漁人碼頭，從城市更新到生活配套，區域的居住價值和市場信心都已形成閉環。客戶結構明確，項目只要方向清楚、定位對路，基本能迅速被市場接住。

當前該片區供地稀少，項目稀缺性本身就是資產。加上臨近北橫通道與越江隧道，未來入市節點一旦明確，注意力會迅速聚焦。

一天之內，兩塊地，兩種產品邏輯，兩種客戶畫像。一個偏向低密改善，一個偏向核心高端。保利的這兩個動作，不光拉開了空間布局，也踩準了市場節拍。它的節奏，就這么清清楚楚地落在了上海地圖上。

03

大華補倉徐涇，建發落子金山

一南一西再添注腳

青浦這一次的宅地出讓，終于把徐涇重新拉回到聚光燈下。

編號QPS8-0101單元A18-12地塊，出讓面積4.94公頃，容積率2.3，地塊緊貼軌交17號線徐涇北城站，位置不偏，體量適中，條件也算優質。這塊地也是徐涇時隔將近兩年后的首次供地，出場即引發關注。

地塊位置位于徐耀路南側，周邊1.2公里范圍內可達萬科天空之城商業體。教育、醫療、交通、商業配套布局完整，屬于板塊里“拿得出手”的黃金段面。最終，這塊地由大華以底價30.528億元收入囊中，折合樓板價約2.68萬元/㎡。

從產品邏輯來看，這塊地非常適合大華的打法。大華在這個區域其實早有動作，離得不遠的地方，還有幾個舊改項目在持續推進。這次直接把徐涇地塊納入盤面，等于把虹橋西延方向的補倉補齊了。

地塊周邊的新房項目價格區間比較清晰。像綠城·春曉園、華發虹橋四季、國貿虹橋璟上，價格大多在5.4到6.2萬/㎡之間，客戶以改善為主，需求基本不愁。只要產品做得穩一點，節奏排得細一點，這塊地不難做。

在這次集中供地中，遠在城市另一端的金山新城也安靜落下一子。

JSC1-0403單元3-10-12地塊，由建發托底摘得。

地塊不小，容積率只有1.25，算得上是很舒展的住宅地。靠近金山大道和海盛路，周邊通勤靠金山大道、金山鐵路和S124，出行便利度還不錯，基礎教育與商業配套也較為完整，社區成熟度較高。

金山這些年的節奏一直比較溫和，出讓不多，節奏也不快。這塊地屬于典型的穩型配置，配套成熟，環境清靜，不強調節點速度，適合長期做、慢慢推。

從青浦徐涇到金山新城，一西一南的兩次補倉，為本輪集中供地收尾留下了平穩的節奏。

結語：

這一輪土拍，從一開始就沒有留白。

地塊分布很滿，節奏排得緊，上午一波、下午一波，從楊浦一路鋪開到金山，幾乎覆蓋了上海開發半徑的完整橫截面。不同板塊有不同的節奏，有的打組合拳，有的一錘定音，有的托底、有的壓軸，各自走在各自的軌道上。

房企們的出場方式，也各有姿態。

中建八局毫不猶豫，把一整組地塊收入囊中，保利一日連下兩城，邏輯清晰，動作干脆；大華在熟悉的區域繼續加碼，把補倉節奏貼得很緊；建發則把落點放在遠郊，用一種不張揚的方式延續布局。

市場情緒沒有喧鬧，但節奏不慢。幾個核心地塊的爭奪強度并不低，參與者明顯帶著準備來的。節奏感、組織力、城市判斷力，是這場土拍里最容易被看見的幾個關鍵詞。

上海的供地節奏已經走到年中拐點，落地的，是幾塊地，也是幾家公司此階段的方向。接下去的時間里，哪些項目會快速推進，哪些片區會提前打開，哪些產品會率先登場，值得期待一把。

隨著這輪集中供地落槌，上海下半年的土地市場，已然拉開序幕。

主編：張艷

責編：行輪

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