杭州不限價(jià)的千萬級(jí)以上豪宅集中亮相，怎樣的產(chǎn)品定位？價(jià)格如何？市場密切關(guān)注之中。

去年“10.9”新政，杭州全面取消限價(jià)政策，此后地王、高價(jià)地、低密地屢屢現(xiàn)身。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自放開限價(jià)后掛牌的第一批土地（2024年11月15日出讓）至今，杭州合計(jì)成交涉宅地75宗（數(shù)據(jù)截至2025年6月19日）。

暫不考慮今年5月和6月剛拿的土地，放開限價(jià)至今年4月的65宗涉宅地中，已有57宗項(xiàng)目公示。但目前開盤銷售的項(xiàng)目僅11個(gè)，相比限價(jià)時(shí)代的快速度，開發(fā)商此刻反而放慢了腳步，不約而同選擇謹(jǐn)慎觀望市場反應(yīng)，等待合適的上市時(shí)機(jī)。

5月，杭州多個(gè)板塊的首個(gè)不限價(jià)樓盤陸續(xù)上市，初試市場，部分樓盤取得較高熱度。

6月，更多的高端項(xiàng)目集中亮相，千萬級(jí)以上的豪宅紛紛將入市，全新產(chǎn)品和價(jià)格體系將測試市場。

01

近日，城東新城安琪兒區(qū)域的錦上萬象府領(lǐng)出首張預(yù)售證，這是安琪兒區(qū)域上市的首個(gè)不限價(jià)樓盤。

錦上萬象府由4幢14-20F高層和2幢7F疊墅組成，此次首開1號(hào)樓和5號(hào)樓，共63套高層房源，戶型約183-251㎡總價(jià)多數(shù)千萬以上。項(xiàng)目外立面以鋁板、石材、玻璃的組合來打造，室內(nèi)精裝卷到萬元裝標(biāo)

首開均價(jià)65600元/㎡，相比之前該區(qū)域的限價(jià)46500元/㎡，上漲了19100元/㎡，漲幅約41%

相比5月開盤東新板塊的綠城·岸芷丁香，首開價(jià)格漲幅約20%，錦上萬象府大幅上漲近2萬元/㎡，完全跳出了原來的限價(jià)體系。

雖然上漲了近2萬元/㎡，但65600元/㎡的首開價(jià)還是略低于此前市場放風(fēng)的7萬元/㎡。周邊可參考的二手房樓盤是華家池“三兄弟”，二手房均價(jià)約6萬-8萬元/㎡，華家池的地段更好一些，但產(chǎn)品已經(jīng)有十年。

錦上萬象府效果圖

圖源：濱江集團(tuán)

幾乎同時(shí)，錢江新城二期的招商·杭序府也領(lǐng)出了首張預(yù)售證，首開均價(jià)59098元/㎡，相比項(xiàng)目北側(cè)的潮語映月軒限價(jià)52000元/㎡，上漲了7098元/㎡，漲幅約14%，但此價(jià)格也比原來放風(fēng)價(jià)格略低。

招商·杭序府規(guī)劃12幢13F-16F高層，首開1號(hào)樓、2號(hào)樓和12號(hào)樓，合計(jì)112套房源，戶型約170-375㎡，總價(jià)基本千萬起步，部分約900多萬。項(xiàng)目外立面采用弧線轉(zhuǎn)角陽臺(tái)和大面積玻璃，擁有超高窗墻比，沿河的樓幢整體上抬，布局恒溫泳池、健身房、私宴廳等配套。

項(xiàng)目周邊暫無次新二手房，北側(cè)的潮語映月軒今年上半年三次開盤，搖號(hào)中簽率均在15%左右，且有兩次需“拼社保”

在未來次新二手豪宅扎堆的錢江新城二期，招商·杭序府在價(jià)格上還是比較卷的，首開定價(jià)小幅高于此前限價(jià)以試探市場。

杭序府效果圖

圖源：招商蛇口浙江公司

02

江南岸的高端項(xiàng)目也傳來消息，濱江水電新村項(xiàng)目、中海寰宇天下西項(xiàng)目均在近期進(jìn)行了項(xiàng)目公示，且為了一線江景都做足了功夫。

今年3月拿地的濱江水電新村項(xiàng)目，成交樓面價(jià)77409元/㎡，成為當(dāng)時(shí)杭州單價(jià)新地王，目前在涉宅地樓面價(jià)中也排在第二位。

項(xiàng)目緊鄰杭州奧體中心，規(guī)劃5幢17F-20F高層，主力戶型約296㎡、386㎡、506㎡，項(xiàng)目層高達(dá)3.6米，底層架空層層高達(dá)到驚人的10.6米。入口處設(shè)置大面積景觀廊架，所有樓幢由風(fēng)雨連廊相連，配置下沉庭院和泳池等。

項(xiàng)目北面與錢塘江之間僅隔著文創(chuàng)總部和學(xué)校，由于10.6米的架空，使得較低樓層也能一覽江景

此前，濱江集團(tuán)董事長戚金興在接受采訪時(shí)曾透露，濱江水電新村項(xiàng)目產(chǎn)品革命性迭代，希望賣到10萬+到12萬左右，而非市場傳聞的15萬甚至更高。

濱江水電新村項(xiàng)目公示效果圖

圖源：杭州規(guī)劃和自然資源局

濱江區(qū)政府板塊的中海寰宇天下西項(xiàng)目，也在拿地近半年后公示，項(xiàng)目為商住性質(zhì)，規(guī)劃5幢19F-22F高層和2幢25F辦公樓。

項(xiàng)目住宅部分層高3.45米，架空平臺(tái)5.6米+架空層6米，合計(jì)高度達(dá)11.6米，辦公部分無架空平臺(tái)，設(shè)置下沉?xí)邔硬糠衷O(shè)置為雙太空艙戶型，辦公樓部分有800㎡超平層戶型。

市場傳言放風(fēng)價(jià)在10萬元/㎡以上，戶型預(yù)計(jì)220-390㎡，總價(jià)2000萬元以上

中海寰宇天下西項(xiàng)目公示效果圖

圖源：杭州規(guī)劃和自然資源局

此外，錢江世紀(jì)城望闕南的濱江·奧映鳴翠府，傳出消息即將開放示范區(qū)，高層戶型預(yù)計(jì)225-350㎡，放風(fēng)價(jià)約8.5-9萬元/㎡，總價(jià)基本是2000萬元起步

03

在杭州長達(dá)7年的商品房限價(jià)政策解除后，真實(shí)需求信號(hào)失真的市場，定價(jià)失去方向，這些不限價(jià)的高端樓盤也在探索之中，價(jià)格需要進(jìn)行反復(fù)測試

去年11月首開，率先突破限價(jià)的中冶·錦繡公館，多次搖號(hào)后剩余14套房源的現(xiàn)象，恰恰是一個(gè)市場價(jià)格測試的典型案例。

從拿地到開盤，鴿了將近7年的中冶·錦繡公館，首開79405元/㎡，一舉大幅突破區(qū)域限價(jià)，二開82501元/㎡，上漲3000元/㎡，三開漲至84999元/㎡。目前剩余14套房源沒有選光，是正常不過的市場現(xiàn)象，這才是真實(shí)的市場。

中冶·錦繡公館實(shí)景圖

圖源：中冶置業(yè)

也許很多人的思維還停留在充滿“開盤即罄”“秒光”等關(guān)鍵詞的商品房限價(jià)時(shí)代，而限價(jià)時(shí)期各板塊的限價(jià)是拍腦袋拍出來的，有些板塊一二手房價(jià)格倒掛，新盤就被搶，需要搖號(hào)“拼社?！鄙踔料奘?，而有些板塊按照限價(jià)銷售已經(jīng)滯銷，甚至需要打折出售。

真正的市場價(jià)格體系，就是在買賣雙方的反復(fù)博弈和測試中形成

開盤能夠賣出去一半以上的房源，然后經(jīng)過市場續(xù)銷，甚至尾盤降價(jià)等等，都是非常正常的市場現(xiàn)象。比如，不限價(jià)的大平層，一直是這樣的市場。

況且，當(dāng)前的市場瞬息變化

去年926政策大幅轉(zhuǎn)向后，部分城市市場復(fù)蘇，在今年3月迎來“大陽春”行情，4月尚有慣性仍是“小陽春”，而5月的市場預(yù)期就大幅降溫

最近兩個(gè)月，不少不限價(jià)的高端項(xiàng)目陸續(xù)亮相，比起當(dāng)初拿地時(shí)的預(yù)期以及幾個(gè)月前的放風(fēng)價(jià)，不少樓盤最終的定價(jià)都已經(jīng)理性了很多

未來兩個(gè)月，杭州市場特別是高端市場，新的價(jià)格體系將明了