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北京土地調規，見怪不怪。

6月18日，北京市規自委朝陽分局公示太陽宮新區D區CY00-0215-0627地塊規劃方案。

它被調規了，除了占地1.94萬平米不變，至少有五大變化。

1、編號變了：從“0210-627地塊”，變成“0215-0627地塊”；

2、性質變了：從“F1住宅混合公建用地”，變成了“二類城鎮住宅用地”；

3、規模變了：從5.93萬平方米，減少到了5.04萬平方米；

4、有增有減：原規劃住宅4.08萬平米，商業0.95萬平米，養老設施0.8萬平米（建成后無償移交）。

現規劃住宅增加2000平米至4.28萬平米，商業減少2000平米至0.75萬平米——另有055萬平米地上商業，養老設施取消；

5、容積率降了：從3.0下降至2.6。

這些變化，可以歸結為一個詞：減負，為房企拿地減負。

之前有傳聞稱，原計劃太陽宮0627地塊，要搭配永安里0401-01地塊打包出讓，但畢竟只是傳聞。這次調規，也沒有顯示它是否會被打包，供地時間已不詳。

這是一個地鐵盤，位于地鐵10號線和17號線交匯站的西北口，要求地下空間應與地鐵相連。

有人稱6027地塊為王炸地塊，花姐并不是很認同。

它最大的壓力，依然是商業，地下加地上商業共計1.3萬平米，約占整個項目總建面的四分之一。于拿地者而言，包袱實在有點重。

其房價可參考的對象是，北面一路之隔的中建玖合府。它的戶型為165平米、168平米、196平米和235平米，二手房價在13萬元/平米左右。

在好房子政策加持下，6027項目的入市價格，會在14-15萬元/平米。

根據6026地塊容積率2.6、限高80米等條件，花姐做了一版強排預測參考：

1）商業位于地塊最南面，預計地上3層，每層2500平米，地下2層，每層2750平米；

2）地鐵太陽宮站與地上商業連通，目前的A出口，預計會改到商業的西側；

3）預計規劃7棟住宅，其中6棟只有1個單元，呈點狀分布，目的是不影響北門中建玖合府、西面安鑫家園的日照采光；

4）大門在設在太陽宮中路上。

當然，這塊地有一個特點，總建面約5萬平米，拿地總價不會太高。

此番對它調規，降門檻，相信未來拿地競爭會更為激烈。

這只能說明，朝陽區賣地的手法越來越老練，而調規松綁，則成了一招必殺技。

下面，花姐總結出一年多來北京土拍市場的調規手法，發現它們：形形色色。

一、減少公建面積

1、朝陽中海朝陽ONE

它原規劃須配建6000平米養老設施，調規后只剩下1000平方米社區養老服務驛站。

不僅減少了5000平米持有型物業；1301-L01、1301-L02地塊的商業，原來說不得分割出售，后來改成”經朝陽區政府批準后可整體轉讓”。

從原來的保留原建筑高度60米，變成局部變成80米——按建筑基底面積30%計。（詳見《北京樓市里的大“刺客”》）

2、朝陽保利朝觀天珺、金茂滿曜組合地塊

它原本有四個地塊、分兩宗地出讓。但在2024年12月31日，被打包組成一宗地上架。

其中1205-0020多功能地塊消失了。用地面積12426.58平方米，容積率3.5，規劃地上建筑面積4.34萬平米。

2025年2月初，調規后被保利金茂聯合體以87億元拿下。（詳見《保利豪宅，披上了“三件套”》）

3、朝陽永安里0401-01地塊

它在容積率、規劃建面不變的情況下，住宅增加了1.9萬平米，減少了1.9萬平米持有型公建面積，目前競拍時間不詳。

結果是，住宅面積總9萬平米變成了10.9萬平米，商業縮減至3.3萬平米。（詳見《北京土拍，潛藏一條暗線》）

4、亦莊招商序地塊

它是官方指定的亦莊好房子地塊，在2024年經歷了四次供地、兩度調規。

最后一次調規中，砍掉了教育用地，增加了G1公園綠地。

這塊地最終在今年初，被招商蛇口以34.8億元“托底”拿下。（詳見《北京好房子，終于找到了“魂”》）

二、指標調寬松

1、朝陽區中海萬吉玖序

從原來的建筑高度60米，變成了80米占比80%、60米占比20%——按建筑基底面積計算。

此外，中海萬吉玖序還調整了街坊路，將其北移，最終以步行街的形式呈現。（詳見《酒仙橋頂豪，來了八匹御馬》）

2、通州中建玖合大運河八子地塊

在原有0705、0706、0707、0708、0810五塊地基礎上，新增加0807、0808和0811三個住宅地塊。

新規中，七塊住宅地塊可以統籌平衡；建筑限高拉高至100米。（詳見《大運河地王，中建玖合如愿》）

三、優化缺點

1、朝陽北京宸園

按照拿地時的規劃，0005地塊幼兒園，處于0007地塊的東北角。但總平圖公示時，0005地塊幼兒園，調整到0007地塊南部。

這樣調規的目的，是為了讓住宅區域的規劃更加合理。（詳見《北京宸園，悄悄改規劃了》）

2、順義懋源云紀

為了別墅區大門，不僅將0107地塊內的街坊路移動了位置，還將其L型變成S型。有公眾對此提出意見，但最終還是順利通過。

此外，懋源地產為了追求性價比，主動損容8000平米，變成陽臺贈送。（詳見《為別墅大門，懋源悄悄調規了》）

3、海淀和樾望雲

原出讓文件中，和樾望雲的車庫進出口位置，位于南面的樹村北一街處。

但在后來的平面設計圖中，和樾望雲將車庫出入口，移至了北面的街坊路上。（詳見《選功德寺豪宅，速看這42張攻略圖》）

4、豐臺中海麗金府

地塊中央原有一個明代家族墓地祭祀臺——長約40米，狹長，東南30度走向，須妥善保護。

2024年10月25日，有關部門“原則同意將現狀祭臺遺址遷，移至規劃柳村路平面立交綠地內”——即遷出地塊。

一個多月后，中海地產底價110.54億元拿下該地塊。(詳見《中海萬泉寺豪宅，有兩條新消息》）

5、華潤置地后沙峪地塊

北京規自委順義分局：“2007、2008地塊內部道路位置，可優化調整，兩地塊規劃指標整體核算”。

調規之后，該街坊路不再只歸屬于2008地塊，而是打破2007、2008地塊的邊界。

花姐推測，調整后的街坊二路，從原規劃的左邊起始，橫跨2007和2008地塊，與規劃一路平行，呈正東正西走向。（詳見《華潤“置地”，意料之外》）

四、直接降低門檻

1、豐臺建發金茂觀宸

它是一塊回爐地塊，NY-030（南區）地塊的縮小版，土地面積只有3.04萬㎡、縮水了44%，容積率也從2.4降為2.0，總價自然也降下來了。

把供地面積縮小出讓，這是去年北京土拍市場的第一個案例。（詳見《觀宸扛下所有，華曉巍騎虎難下》）

2、豐臺北京隅西頌

2024年10月31日，金隅嘉業底價27億元拿下豐科園60地塊，成交樓面價49982元/平方米，案名為北京隅西頌。

這個價格，只是中建云境的八折，而且更靠近四環，地段好于中建云境，形成背刺。

不僅如此，隨后金隅嘉業更是在北京隅西頌東側開了門，可直接通往東邊的市政公園，是否屬于違建，不得而知。（詳見《豐臺四環豪宅，兩個隱秘問題》）

五、用地性質改變

1、通州中鐵建花語璟云

它原編號為FZX-0303-0133，用地性質為F3其他類多功能用地，也就是產業用地，面積1.3萬平方米，容積率3.08。

在2024年10月，編號變成6007地塊，用地性質R2二類居住用地"，容積率也降至1.7。（詳見《金隅嘉業，等來了背刺者》）

2、朝陽太陽宮0215-0627地塊

原編號為“0210-627地塊”，變為“0215-0627地塊”，用地性質變從“F1住宅混合公建用地”，變成“二類城鎮住宅用地”；容積率從3.0下降至2.6。

六、彌補增加的難度

1、海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊

整體的建筑高度從18米變成15米控制——只能建4層房。

HD00-2201-0004地塊南側、東側為規劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米，實際上減去了東面寬7米的街坊。

兩地塊容積率、綠地率，可統籌核算。（詳見《海淀半壁店地塊：砍了高度，得了自由》）

花姐點評：

北京樓市調規，成了新常態。

不僅土地調規劃，連賣了一年房子的樓盤也在調成好房子。

于政府而言，土地調規是了更好的賣地；于房企而言，樓盤調規是為了更好的賣房子。

它們有一個共同的特點，都是為了賣得更好，無它耳。

這個現象看似很小，但折射出一個大問題，透露出一絲隱憂。

房地產的一二級市場，都不太好。

給土拍松綁，給購房者更大的性價比，這些做法，有點作用，但起不了大作用。

歸根結底，還是當下人們對樓市的信心，似乎仍舊不足。