6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新一期全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，新房與二手房價格環(huán)比跌幅有所擴大，開發(fā)投資指標(biāo)持續(xù)承壓。本報告將對新房價格指數(shù)、二手房價格指數(shù)、開發(fā)投資與銷售指標(biāo)等進行分析，并針對“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”提出策略建議，助力行業(yè)把握市場趨勢、優(yōu)化應(yīng)對策略。

新房價格指數(shù)

最新一期70城新房價格指數(shù)充分說明，各地要緊扣近期國常會會議精神，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

1、房價指數(shù)

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，5月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-4.1%。環(huán)比值數(shù)據(jù)的風(fēng)險有所擴大，需要警惕，因為其跌幅略擴大，即從過去的-0.1%擴大到-0.2%，說明各地要警惕政策效應(yīng)減弱等風(fēng)險。當(dāng)然也需要看到，目前的跌幅相比去年尤其是去年前三季度的幅度，幅度是比較小的，也是可控的，這也使得同比跌幅指標(biāo)有繼續(xù)改善的空間。總體上工作思路是清晰的，各地要審視既有的政策，進一步優(yōu)化，更好促進政策效應(yīng)釋放，總體圍繞“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的方向推進工作。

2、城市分類

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從5月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.2%、-0.2%和-0.3%。而同比漲幅則為-1.7%、-3.5%和-4.9%。三類城市的環(huán)比指標(biāo)面臨新的壓力，當(dāng)然同比指標(biāo)總體還是在改善的。對于各地來說，持續(xù)挖掘市場需求、持續(xù)優(yōu)化政策，都是6月份以來急迫重要且關(guān)鍵的工作。同時持續(xù)引導(dǎo)市場預(yù)期向好發(fā)展，促進各線城市房價指數(shù)指標(biāo)向好發(fā)展。

3、城市數(shù)量

5月份房價上漲的城市數(shù)量有所下降，反過來說下跌的城市數(shù)量有所增加。當(dāng)然需要客觀看待類似價格的動向。總體上價格的漲漲跌跌屬于市場的行業(yè)規(guī)律，尤其是此前幾個月政策效應(yīng)最強，市場需求釋放最好。當(dāng)然需求相對來說能級有所下滑，開發(fā)商落實以價換量的策略，完全是符合供求關(guān)系的，也有助于促進交易量的上升。另外也觀察到，各地考慮到高品質(zhì)住宅項目的陸續(xù)入市，所以一些存量項目也在加快降價銷售，這屬于企業(yè)自身的定價策略。換句話說，要客觀看待一些城市價格下跌的現(xiàn)象。

4、城市排行

當(dāng)前房價指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市為13個，其中房價指數(shù)上漲TOP5是杭州、上海、南寧、烏魯木齊和沈陽。其中杭州和上海的指標(biāo)非常值得關(guān)注，因為其環(huán)比漲幅指標(biāo)明顯擴大，其幅度本身也較大。這也啟示各地，要積極從杭州和上海等城市中找到樓市堅挺的規(guī)律。此類城市的特點非常清晰，城市能級高、購房需求強勁、年輕人規(guī)模大，且具有較好的產(chǎn)業(yè)支撐，這都使得新房價格更為堅挺。反過來，近期類似上海收購存量商品房的工作，又將更好促進庫存的去化和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，都是值得肯定的。

5、市場趨勢

必須準(zhǔn)確認(rèn)識當(dāng)前房價指數(shù)的走勢。一方面，總的形勢依然是向好的，尤其是一些龍頭城市，依然保持新房價格堅挺的態(tài)勢，其對于市場預(yù)期穩(wěn)定等都有較為積極的作用。另一方面，要關(guān)注房價上漲城市數(shù)量減少的風(fēng)險，至少要意識到，房地產(chǎn)市場此前持續(xù)回穩(wěn)的態(tài)勢遇到一些新的阻力，各地要持續(xù)研究潛在需求，促進交易數(shù)據(jù)向好發(fā)展。建議各地在購房首付比例下調(diào)或優(yōu)化、購房和戶籍政策更好結(jié)合、將家庭住房面積低于45平方米的家庭納入保障房對象等領(lǐng)域，應(yīng)該有積極動作，其既可以解決短期的止跌回穩(wěn)的問題，也可以促進房地產(chǎn)市場持續(xù)向好發(fā)展。

二手房價格指數(shù)

二手房市場和新房市場一樣，要在“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”方面持續(xù)努力。

1、房價指數(shù)

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，5月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-6.3%。其中環(huán)比指標(biāo)有所變差，也就是跌幅有所擴大。很重要的原因是，各地二手房房東和中介反饋，近期看二手房的客戶相對少了一點。當(dāng)然反過來，一些房東依然有急拋的現(xiàn)象，掛牌價“卷”的現(xiàn)象比較明顯。而從同比漲幅指標(biāo)看，總體還是在改善的。主要是在于去年四季度以來的二手房表現(xiàn)還是不錯的，所以會使得同比指標(biāo)有所改善。目前來看，二手房也有分化，一些好學(xué)區(qū)好地段好戶型的二手房，價格也基本是企穩(wěn)的。

2、城市分類

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從5月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.7%、-0.5%和-0.5%。而同比漲幅則為-2.7%、-6.1%和-6.9%。三類城市環(huán)比指標(biāo)有所惡化，但是同比指標(biāo)均有積極改善。二手房的價格邏輯和新房還是有差異的。不同房東對于定價有不同的看法，對于價格討價還價的空間也有較大差異，各地需要客觀看到房價的走勢。反過來看，若是價格有所下調(diào)，也客觀上使得購置二手房的性價比明顯會提高。

3、城市數(shù)量

5月份房價上漲的城市數(shù)量從此前的5個變?yōu)?個。這說明二手房和新房一樣，5月份上漲的城市數(shù)量有所波動。二手房出現(xiàn)價格調(diào)整，也意味著認(rèn)購二手房的性價比比較高。從現(xiàn)在一些城市小區(qū)的反饋來看，由于一些好房源也還是存在壓價的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)的價格下行。當(dāng)然類似價格比較便宜，也會吸引一些購房者的積極入市。

4、城市排行

當(dāng)前房價指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有3個，即是無錫、洛陽和南充。這也說明，一些城市二手房市場表現(xiàn)依然是積極的。當(dāng)然也反過來說明一點，絕大多數(shù)城市二手房的討價還價的空間還是比較大的。

5、市場趨勢

二手房依然處于價格深度調(diào)整的“進行時”階段。客觀理解此類價格特征，對于更好穩(wěn)定市場預(yù)期和促進交易行情回暖具有積極作用。一方面，二手房的定價權(quán)更多和房東心態(tài)有關(guān)系，房東出現(xiàn)價格調(diào)整，也是基于所在小區(qū)和片區(qū)的掛牌情況和定價情況，以及也和房源的結(jié)構(gòu)差異有關(guān)。另一方面，部分好地段的二手房，也會呈現(xiàn)價格穩(wěn)定的態(tài)勢，相關(guān)購房者購置二手房，可以觀察此類二手房的房源質(zhì)量、地段和配套等要素，積極入市購置。

開發(fā)投資與銷售

此次發(fā)布的1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)顯示，各地需要再接再厲，以更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

1、開發(fā)投資

1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-10.7%。該指標(biāo)跌幅有所擴大。從直感上看，過去幾個月關(guān)于地王的消息比較多，但是現(xiàn)在稍微要平靜一點。一方面，對于此類數(shù)據(jù)跌幅擴大，各地要積極促進指標(biāo)止跌回穩(wěn)，尤其是要在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、降低開發(fā)成本等方面發(fā)力。另一方面，此類開發(fā)投資基本上出自于一些財務(wù)健康的房企，所以其質(zhì)量更好，亦可以更好促進高品質(zhì)住宅的供給。

2、新開工

1-5月份，全國房地產(chǎn)新開工面積同比增速為-22.8%。新開工指標(biāo)進一步改善。今年一些優(yōu)質(zhì)房企積極拿地，且立足于高品質(zhì)住宅等導(dǎo)向，持續(xù)促進開工節(jié)奏加快。而且一些融資政策也積極到位，促進開工等指標(biāo)向好發(fā)展。

3、竣工

1-5月份，全國房屋竣工面積同比增速為-17.3%，跌幅有所擴大，但本身不影響各地保交房工作。目前白名單制度和融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)推進，有助于更多項目納入到保交付范圍，也客觀上促進項目的更好交付，對于購房者權(quán)益保障有積極作用。

4、商品房銷售

1-5月份，全國商品房銷售面積同比增速為-2.9%。該指標(biāo)總體上平穩(wěn)，但是已需要防范跌幅擴大的風(fēng)險。銷售指標(biāo)是各類指標(biāo)的基礎(chǔ)，加快新房項目去庫存非常關(guān)鍵，尤其是立足于城中村改造等工作，持續(xù)促進購房需求潛力的挖掘，是各地6月份以及下半年要迫切解決的問題。

5、待售面積

5月份，全國商品房待售面積同比增速為4.2%。庫存去化迎來比較系統(tǒng)的兩個維度。一是購房需求潛力的釋放，成為進一步促進庫存去化的主動力。二是各地收購存量商品房，有助于批量去庫存。各地要重視這兩個動力，持續(xù)促進去庫存工作，也更好促進供求關(guān)系的優(yōu)化。

6、到位資金

1-5月份，全國房企到位資金額同比增速為-5.3%。該指標(biāo)略有惡化，也要求各地進一步做好融資等工作。尤其是在專項債、專項借款等收購庫存方面，各地要壓實責(zé)任，促進此類資金發(fā)揮作用，也進一步促進此類資金加快回流到開發(fā)商的賬戶中，促進開發(fā)商資金面的持續(xù)改善。

7、商品房銷售均價

1-5月份，全國商品房銷售均價為9653元/平方米，同比漲幅為-0.8%。從統(tǒng)計的情況看，房價的絕對值是在上升的。一般出現(xiàn)這種情況，說明高端項目的認(rèn)購積極性增加，也說明豪宅或好地段的物業(yè)相對表現(xiàn)是不錯的。

8、市場趨勢和策略

今年前5個月全國房地產(chǎn)市場依然處于調(diào)整的過程中，既有向好發(fā)展的基礎(chǔ)，也說明各地要持續(xù)努力，以更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。這里提三個建議。一是要持續(xù)提高購房者和消費者的收入水平，同時前提工作是要持續(xù)在存量房貸成本降低方面發(fā)力，因為這個會顯著限制購房者的消費水平和能力。二是要短期和中長期結(jié)合，尤其是要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的特殊性和復(fù)雜性，加強對潛在需求挖掘方面的研究，并形成成體系的需求源。三是進一步降低購房成本，適當(dāng)在更低的首付比例方面進行研究，或者探索先租后購等模式，促進購房者積極入市。（來源：易居研究院）