北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

網友看到香港這套房，問這5.9萬一個月的租金是否劃算，值不值得投資？

章哥：

1、我上網搜了一下，這寶翠園挨著香港大學，地段兒不錯，2000年的房齡也不算老，所以屬于港島的熱門小區。價格是每呎19萬，折合每平米20萬港幣。

這套房套內面積是1111呎，那就是100平米，總價2000萬。既然是報價租金5.9萬，租售比就是338。年化租金收益率（毛收益）3.5，相當高了，幾乎是北京的兩倍。

2、但這是毛收益，得刨去持有成本才是凈收益呢。既然是2000年的樓盤，那這套房的房產稅就是“差餉5%+地稅3%=租金的8%”。然后還有租金稅15%，三項合計就是23%。

但香港的房產稅經常有抵扣，而且是按照評估價計算，所以常規交不了這么高的稅率，一般按照10%就差不多了。或者說出租的房子交的多，自住的交的少。

3、然后還有物業費，我在網上沒查到這寶翠園的物業費，可能每年都不一樣吧。但我認為用租金的10%估算為合理，一般都是這標準。

多說一句，香港物業費一般是北京的10-60倍。也就是豪宅為北京的10倍左右，北京一般每平米10塊之內，香港100港幣之內。中高檔公寓一般每呎4-6塊港幣，每平就是40-60，是北京的20倍吧。老房貴的更多，北京通常5毛，而香港每平30都正常，60倍。而且越是老樓越貴，就因為維護的地方多。

4、那也就是說，香港的租金凈收益一般是按照70%計算，以5.9萬來說，每個月落兜兒里的通常是4萬出頭。以2000萬的總價來說，凈租售比就是500，租金回報率2.4%左右。

這回報率挺不錯的，因為香港在房價下降后的平均回報率為2.3%。而這套房作為“千尺豪宅”，能達到2.4%的回報率很不錯了。

5、對比北京，平均租售比是650左右，以2000萬總價來說就是每個月3.08萬的租金，回報率（毛）就是1.9%。

但北京的持有成本低，到目前為止沒有房產稅，租金稅一般也都是租客來交。物業費來說平均值是每個月2塊5，加上每年每平的30塊取暖費，每平米每月的成本是5塊錢左右，100平就是500塊。

即便每個月加起來算800塊吧，那3.08萬也能剩下3萬塊，租金回報率（凈）就是1.8%，低于香港寶翠園的2.4%。

6、總之，如果是按照租金回報率計算，那香港的這套房很占優。但我是一般不建議投資的，主要是他們這些年經濟發展不太快了，再加上房價太高，所以升值一直弱于北京。以近20年來說，香港從2003年房價觸底之后，到今天漲了10倍吧。而北京呢，基本都達到15倍以上了，多的20多倍。

以后我不能說北京房價還會大幅上漲，但作為經濟的晴雨表，我認為北京房價至少能對抗通脹。

另外多說一句，如果只是看重租金收益，那其實可以投資北京的小戶型，50平以下的一居室。這種房在朝石豐等沒有學區溢價的板塊，投資回報率基本達到2.5%以上，高的能到2.8%，比香港這套還高，更遠超同期銀行存款利率。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。