以前深圳城市更新難題主要是拆遷難；

如今又添了三大難：給過渡費難、開工難、竣工交房更難。

近幾年社交平臺上經(jīng)常看到拆除重建類舊改項目業(yè)主的吐槽：被拖欠過渡費、項目拆了一半沒下文、開發(fā)商說沒錢希望業(yè)主減免過渡費。

說到底，一是開發(fā)商沒錢了，二是開發(fā)商沒推進項目的動力了。

▲龍華某個舊改項目，基本停滯了。

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計，截至今年6月15日，深圳已納入城市更新計劃的項目1056個，公示了實施主體的項目只有552個。

在這些公示了實施主體的項目中，有相當一部分處于“躺平”階段，還在努力的項目，又有一部分希望通過規(guī)劃修改力求能算清經(jīng)濟賬。

還能怎么去激活開發(fā)商的動力？

近日，深圳發(fā)布 《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》（下文簡稱《配建規(guī)定》），據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該新規(guī)的核心利好，就是降低了保障房配建比例，且明確了已批規(guī)劃的舊改項目，原來的出售型保障房（即已規(guī)劃的安居房、人才房等）可部分轉(zhuǎn)換成商品住房。

深圳舊改重磅新規(guī)

配建的保障房可按比例轉(zhuǎn)為商品房

這次發(fā)布的《 配建規(guī)定》，聚焦降低保障房配建比例、支持已批規(guī)劃含可售保障房調(diào)商品住房等，主要包括六方面內(nèi)容：

一是落實國家對于保障性住房的要求，優(yōu)先移交保障性住房用地。

二是合理控制城市更新單元公共利益負擔(dān)，在《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作暫行措施》明確的基準配建比例基礎(chǔ)上，適度降低保障性住房配建比例。

三是簡化配建比例計算規(guī)則，按照本規(guī)定的配建比例一覽表和一、二、三類地區(qū)空間范圍圖確定配建比例。

四是優(yōu)化保障性住房建設(shè)空間引導(dǎo)。落實國土空間總體規(guī)劃要求，對空間范圍圖進行了修訂。

五是優(yōu)化“工改保”項目的配建規(guī)則。

實施主體可取得不超過城市更新單元總建筑面積45%的商品性質(zhì)建筑面積，按照城市更新單元規(guī)劃容積率折算確定用地面積，交由實施主體開發(fā)建設(shè)，其余用地?zé)o償移交給政府。

六是明確已批規(guī)劃的出售型保障性住房的轉(zhuǎn)換規(guī)則。

申報主體或?qū)嵤┲黧w可將出售型保障性住房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算成用地?zé)o償移交政府。

申報主體或?qū)嵤┲黧w也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調(diào)整為商品住房，其余50%調(diào)整為配租型保障性住房。

該新規(guī)于2025年6月24日起施行，哪些項目適用該《配建規(guī)定》？

新規(guī)施行之日起，規(guī)劃未審批通過的舊改項目，以及規(guī)劃已審批通過、但尚未簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的，保障房配比可參照本規(guī)定實施。

即已進入到開發(fā)建設(shè)階段的舊改項目，保障性住房配建按照原規(guī)劃實施。

附表1：分類地區(qū)和改造類型配建比例一覽表

附表2：加權(quán)平均計算方法一覽表

部分舊改有救！

業(yè)內(nèi)：將推動存量項目加快實施

對于《配建規(guī)定》，廣東合一城市更新研究院認為，有利于推動一批存量城市更新單元加快實施，促進城市更新渠道配建保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)。

“新規(guī)最大的亮點有兩個，一是存量項目調(diào)減出售型保障房，并轉(zhuǎn)為商品房。二是新增項目或單元規(guī)劃未通過的，明確了新的保障房配建移交規(guī)則，對舊改配建做了核減，給市場明確的信號。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

在他看來，存量項目調(diào)減保障房轉(zhuǎn)為商品房，究其原因，一是讓存量項目盡快啟動。

很長一段時間，舊改驅(qū)動了深圳樓市，一方面是供給端提供來自拆遷的購買力，另一方面拆遷是新增供應(yīng)的主力之一，而且舊改規(guī)劃提振片區(qū)發(fā)展前景，土地價值升值，帶動市場情緒。由于市場下行，資金平衡難度大，存量項目按舊的配建規(guī)則很難進行下去，不僅造成樓市動力削弱，而且產(chǎn)生了回遷安置、不良資產(chǎn)、三角債等問題。這對于開發(fā)投資、固投等都產(chǎn)生了影響，深圳經(jīng)濟大市挑大梁的作用受到挫傷。

另一個原因是降低出售型保障房對商品房市場的沖擊。

據(jù)李宇嘉觀察，近期，深圳商品房市場下行趨勢仍在，出售型保障性住房的沖擊不容忽視。當前，商品房市場已經(jīng)回調(diào)了4年，但市場預(yù)期仍較弱。當房價還有下行預(yù)期，人才房、安居房與商品房就存在競爭關(guān)系，對市場預(yù)期、交易造成擾動。

“政策調(diào)整的目的，顯然就在讓存量項目盡快啟動，解決安置等歷史遺留問題，解決流動性在舊改領(lǐng)域的堵塞，修復(fù)房地產(chǎn)市場的舊改動力、舊改加速器功效。從供需兩端激活房地產(chǎn)的發(fā)展動力。需要指出的是，這也只是在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部做供需主體技術(shù)層面的修補，關(guān)鍵還在于市場預(yù)期，后者與房價的走勢，需求的體量，資金平衡等有關(guān)，更深層次的是供需關(guān)系以及深圳的收入、就業(yè)基本面。”

新規(guī)的施行，你認為可以加快部分舊改項目實施嗎？

文件來源：深圳市住房和建設(shè)局

《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》的通知》

https://zjj.sz.gov.cn/xxgk/zcfgs/zcfg/content/post_12237713.html

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