西安樓市發(fā)布新政，在一個(gè)平平無奇的下午，如一記驚雷炸響市場(chǎng)。政策發(fā)布后，我們（公眾號(hào)：四海為家）也第一時(shí)間通過稿件跟進(jìn)。

　　十二條政策從土地端、產(chǎn)品端、市場(chǎng)端、金融端、企業(yè)端5個(gè)方面進(jìn)行發(fā)力，可以說是通過組合拳全面的刺激樓市發(fā)展。而在其中，也透露出幾個(gè)值得大家關(guān)注的重點(diǎn)信號(hào)！

　　加大公積金支持

　　但要注意潛在風(fēng)險(xiǎn)

　　先來看對(duì)于購房者的利好政策，除了關(guān)于優(yōu)化房產(chǎn)服務(wù)如帶押過戶等，一二手房交易“賣舊買新”的個(gè)稅退稅、家裝補(bǔ)貼等讓“換房”更順暢、“交易”更簡便之外，個(gè)人貸款首付比例、房貸利率定價(jià)機(jī)制等購房成本端也有重點(diǎn)提及。

　　其中，要格外關(guān)注的是政策第七條“加大住房公積金支持”。

　　繳存職工貸款購買新建商品住房， 借款人及其配偶可申請(qǐng)?zhí)崛」e金直接支付購房首付款 。關(guān)中平原城市群和省內(nèi)繳存職工在西安購房的，均可在我市辦理公積金貸款，并享有我市繳存職工同等權(quán)益。

　　這意味著6月23日起在西安買房，公積金可以直接用于支付首付款。同時(shí)對(duì)于購房者來講，也擁有多方面的利好影響。

　　其一，緩解首付壓力。很多人買房月供不是難題，但麻煩的是一把支付十幾萬或幾十萬的首付，如今可以直接用公積金提取，直接減輕現(xiàn)金壓力。同時(shí)也可以借此購買總價(jià)更高一些的住宅，提升住房面積的選擇空間。

　　其二，增強(qiáng)購房信心。政策支持讓購房者可更靈活地調(diào)配資金，在房價(jià)波動(dòng)中能保持理性和冷靜，避免因資金緊張而被迫放棄購房。

　　其三，刺激購房需求。首付的問題能通過公積金解決，遇到好產(chǎn)品則會(huì)有更多購房意愿生成，促使有意向改善居住條件的購房者更早行動(dòng)。

　　公積金支持首付確實(shí)降低了購房門檻，給購房帶來便利，但存在的風(fēng)險(xiǎn)也要注意。

　　例如，提取公積金用作首付后，剩余收入能否很好的覆蓋房貸和生活？這點(diǎn)需要買房人提前計(jì)算安排。若購房者通過提取公積金購買超出自身經(jīng)濟(jì)能力的住房，可能導(dǎo)致后期還款壓力增大。

　　又例如，公積金貸款利率雖相對(duì)穩(wěn)定，但商業(yè)貸款部分可能受市場(chǎng)利率波動(dòng)影響。若購房者采用公積金提首付+商貸組合操作，一旦市場(chǎng)利率上升，月供成本將大幅增加。

　　同時(shí)還有一點(diǎn)，短期內(nèi)較多購房者如果集中提取公積金用于首付款，是否會(huì)導(dǎo)致公積金制度的正常運(yùn)行，后續(xù)申請(qǐng)公積金+商貸組合貸時(shí)，面臨審批周期延長等問題。

　　推進(jìn)“好房子”建設(shè)

　　從三大方面加速入手

　　當(dāng)然，購房端的利好之外，這次政策還提到了一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)，而這也是未來市場(chǎng)的導(dǎo)向和發(fā)展趨勢(shì)：推進(jìn)“好房子”建設(shè)。

　　針對(duì)好房子和好小區(qū)的建設(shè)，其實(shí)從多方面都進(jìn)行了提及。

　　土地端，優(yōu)化土地規(guī)劃管理機(jī)制，以優(yōu)質(zhì)土地為建設(shè)好房子提供基礎(chǔ)。

　　產(chǎn)品端，完善“好房子”體系+優(yōu)化居住配套服務(wù)。

　　企業(yè)端，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)審批效率；擴(kuò)大房企融資“白名單”范圍，優(yōu)化審貸流程，加大商辦項(xiàng)目融資支持。

　　在優(yōu)化土地供應(yīng)的政策中提到：優(yōu)先推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、教育等配套齊全的地塊供應(yīng)，優(yōu)化容積率、建筑密度、建筑高度、單宗用地面積等條件，建設(shè)群眾滿意的高品質(zhì)住宅。完善住宅用地評(píng)估機(jī)制，評(píng)估價(jià)格結(jié)合周邊商品房銷售價(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)整。

　　而在完善“好房子”建設(shè)體系中提到：從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)維、管理等環(huán)節(jié)，完善房屋全生命周期標(biāo)準(zhǔn)體系。鼓勵(lì)企業(yè)結(jié)合市場(chǎng)需求自主下調(diào)容積率，適度擴(kuò)大綠化平臺(tái)、陽臺(tái)占套內(nèi)面積比例，提供多樣化住宅產(chǎn)品。風(fēng)雨連廊、小區(qū)出入口大堂、綠化平臺(tái)、架空層等不計(jì)入容積率。

　　土地端優(yōu)化容積率、建筑密度等條件，意味著產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)的變化。目前西安2.8容積率的土地較多，2024年全年成交的住宅用地中，2.8容積率占比幾乎達(dá)到了55%。而今年開始，更多區(qū)域土地容積率下降，未來隨著更多降容地塊的出現(xiàn)，產(chǎn)品形態(tài)或也將發(fā)生變化。

　　低密地塊帶來的品質(zhì)升級(jí)，不僅有利于城市進(jìn)一步發(fā)展，也是好房子的發(fā)展趨勢(shì)。

　　而對(duì)于“好房子”體系，今年5月1日起正式實(shí)施的新《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中，提到：住宅項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以“安全、舒適、綠色、智慧”為目標(biāo)。這意味著接下來好房子建設(shè)將成為住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　這一點(diǎn)我們（公眾號(hào)：四海為家）此前的稿件：中，就進(jìn)行過解讀，新國標(biāo)的戶內(nèi)層高、采光、戶門通行凈寬，室外電梯、建筑耐久性等，都較此前有了提及并且都是強(qiáng)制性約束。

　　而這也潛移默化的會(huì)提升人居標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也會(huì)讓房企和購房者都擁有更高的產(chǎn)品認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，讓更多人住到好房子。

　　同時(shí)，西安這次從政策角度提到“完善房屋全生命周期標(biāo)準(zhǔn)體系”也意味著接下來房企打造好房子也要以全生命周期為標(biāo)準(zhǔn)。

　　而“好房子”體系中，適度擴(kuò)大綠化平臺(tái)和陽臺(tái)占比、明確不計(jì)容空間，支持企業(yè)建設(shè)“好房子”。目前也已經(jīng)開始有區(qū)域，如對(duì)此進(jìn)行了明確，這次政策直接打開，意味著未來露臺(tái)挑空、陽臺(tái)占比等會(huì)被放開，也意味著得房率會(huì)更高。

　　為配合好房子打造，這次提到“優(yōu)化居住配套服務(wù)”，除了住宅土地供應(yīng)的時(shí)候要明確周邊配套，也將為打造更高水平的便民生活圈、提升公共服務(wù)設(shè)施，這意味著明確配套后，買房將不必?fù)?dān)心公共服務(wù)配套（如學(xué)校的資源）的準(zhǔn)確性，進(jìn)一步促進(jìn)“好房子”和“好小區(qū)”的建設(shè)。

　　在土地端、市場(chǎng)端和企業(yè)端的多重舉措下，西安也將從最初的拿地環(huán)節(jié)到產(chǎn)品的打造趨勢(shì)等形成合力，更有效有力度的推進(jìn)好房子、好小區(qū)的建設(shè)，改變目前的樓市現(xiàn)狀。

　　對(duì)于西安樓市新政