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在學區房購置中，親屬間共同出資購房的情況并不少見，但若后續未能就房屋處置達成一致，極易引發糾紛。北京一起案件中，離異夫妻與男方母親因共同出資購房的退款問題對簿公堂，法院結合合同目的和履約情況作出了裁判。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：張磊（出資方，孩子父親）

被告：劉芳（張磊前妻）、王麗（劉芳母親，共同出資方）

（二）爭議焦點

涉案《共同出資購房協議》是否符合解除條件？

劉芳應否返還張磊已支付的購房款及資金占用利息？

利息計算標準應如何確定？

（三）事件經過

張磊與劉芳離異后，為兒子張小寶上學需要，2016 年 10 月與劉芳母親王麗簽訂《共同出資購房協議》，約定以劉芳名義購買二號房屋（西城區學區房），總價款 620 萬元。協議明確王麗出資 420 萬元（占 67.7% 份額），張磊出資 200 萬元（占 32.3% 份額），其中 80 萬元以劉芳名義辦理按揭貸款，由張磊承擔月供。協議特別約定：“若孩子無需在此上學，此房可出售”，房屋繼承權歸張小寶。

協議簽訂后，張磊實際支付首付款 120 萬元（2016 年 10 月支付 30 萬元，2017 年 1 月支付 97 萬元及 5 萬元，扣除王麗借款及返還后確認 120 萬元），并自 2017 年 3 月起償還貸款，至 2024 年 8 月累計支付貸款本息 32.6 萬余元。2024 年張小寶小學畢業后，張磊要求出售房屋或辦理份額過戶，遭劉芳、王麗拒絕。同年 9 月，張磊停止還貸并通知劉芳解除合同，后續貸款由劉芳自行償還。

張磊起訴主張解除協議，要求劉芳返還購房款 152.67 萬元及利息（以 120 萬元為基數按 LPR 計算至 2024 年 10 月）；劉芳同意返還出資但認為房屋價格未確定無法付款，不同意支付利息；王麗辯稱協議未約定利息，且張磊停止還貸違約在先。

二、案件分析

（一）合同解除條件的認定

法院對核心事實的審查：

合同目的的實現與否：協議明確購房目的是 “為孩子上學”，并約定 “孩子無需上學可出售房屋”?，F張小寶已小學畢業，學區房的核心功能喪失，張磊主張解除合同符合協議約定的解除事由。

違約行為的認定：劉芳作為房屋登記權利人，在合同目的已實現的情況下，既不同意出售房屋也拒絕辦理份額過戶，導致張磊無法收回投資或實現產權，構成根本違約，符合《民法典》第五百六十三條 “當事人一方遲延履行主要債務致使不能實現合同目的” 的法定解除條件。

解除時間的確定：根據法律規定，解除合同通知到達對方時生效。法院 2024 年 10 月 19 日向劉芳、王麗送達起訴狀，應認定協議此時解除。

（二）款項返還范圍的界定

法院對出資事實的審查：

首付款的返還義務：張磊支付的 120 萬元首付款有轉賬記錄佐證，且雙方無異議，合同解除后劉芳應全額返還。

貸款本息的性質認定：張磊償還的 32.6 萬余元貸款中，本金部分屬于購房出資，利息部分屬于實際損失，根據 “恢復原狀” 原則，均應由劉芳返還，合計 152.6329 萬元。

資金占用損失的合理性：張磊提前支付大額款項多年，產生資金占用成本具有合理性，法院支持利息請求但調整計算標準為銀行同期存款利率，兼顧雙方利益平衡。

（三）利息爭議的處理

法院對損失賠償的認定：

協議未約定的填補規則：雖然協議未明確利息標準，但根據《民法典》第五百八十四條，違約方應賠償對方因此造成的損失。張磊的資金被占用必然產生利息損失，法院酌情支持合理部分。

利率標準的調整理由：張磊主張按 LPR 計算（貸款利率），法院調整為同期存款利率，考慮到本案屬于親屬間合作購房，非經營性投資，存款利率更符合公平原則。

起算時間的確定：以最后一筆首付款支付時間（2017 年 1 月 10 日）為利息起算點，符合 “資金占用始于實際支付時” 的原則。

三、裁判結果

法院判決：

確認張磊與王麗、劉芳 2016 年 10 月 12 日簽訂的《共同出資購房協議》于 2024 年 10 月 19 日解除；

劉芳于判決生效后十五日內返還張磊購房款本息 1526329 元，并支付利息

駁回張磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）共同購房協議的簽訂要點

明確合同目的及解除條件：應在協議中列明 “購房目的為孩子上學”“學業結束后房屋處置方式” 等條款，避免目的落空后無據可依，本案協議中的特別約定成為關鍵裁判依據。

細化權利義務條款：明確各方出資比例、貸款承擔方式、房屋處置程序（如出售價格確定、過戶稅費承擔）等，建議約定 “任何一方拒絕配合處置房屋即構成違約” 的條款。

約定違約責任及損失計算方式：明確逾期付款、拒絕過戶等違約行為的責任，可約定 “資金占用利息按 LPR 計算”，避免爭議時法院自由裁量調整。

（二）房屋登記與實際權利的平衡

產權登記的風險防范：實際出資人應避免將房屋僅登記在一方名下，可約定 “登記權利人不得單獨處分房屋”“逾期配合過戶按日支付違約金”，降低道德風險。

保留出資憑證的完整性：妥善保存首付款轉賬記錄、貸款還款憑證、雙方溝通記錄等，本案張磊因證據齊全順利主張了 152 萬余元款項。

（三）合同解除后的權益維護

及時行使解除權：發現對方違約導致合同目的無法實現時，應書面通知解除合同并保留送達證據，必要時及時起訴，避免損失擴大。

合理主張損失賠償：除本金外，可主張資金占用利息、稅費支出等實際損失，但需提供計算依據，避免過高訴求不被支持。

（四）親屬間交易的特殊注意事項

書面協議的必要性：親屬間更應簽訂正式協議，避免 “口頭約定”“礙于情面不明確約定” 導致糾紛，本案協議的存在為權利主張提供了基礎。

本案判決明確了 “共同購房目的落空可解除合同”“實際出資應全額返還并賠償合理損失” 的裁判規則，警示當事人在親屬間房產交易中更應注重合同規范，明確權利義務，才能在糾紛發生時有效維護自身權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）