深圳發布城市更新重磅新規！出售型保障房可按比例調成商品房

深圳發布重磅新規，事關保障性住房建設！

6月19日，深圳住建局正式印發《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規定》。

本規定共15條內容，將于2025年6月24日起實施，有效期5年。

劃重點如下：

1、多渠道增加保障房供應：在改造后含商品住房的各類城市更新單元規劃中，按住房建筑面積的一定比例配建保障性住房。

2、兩種移交建設模式：一種是保障房住房面積折算成獨立成宗的保障房用地（原則上不小于3000㎡），無償移交政府開發；一種是更新實施主體與商品房一并建設，建成后無償移交給政府或指定機構。

3、產權與地價：按測算比例標準配建移交政府的保障性住房，免繳地價。

4、同步規劃與建設：建的保障性住房應與其他類型用房整體規劃、合理布局，無法移交用地的要與商品住房同步設計、建設、交付。

5、本新規前，已審批通過且未開工的城市更新單元有配建出售型保障性住房的，可將50%的出售型保障性住房調整為商品房，其余50%可調整成配售型保障性住房。

6、分類地區與改造類型結合：配建比例依據城市更新單元改造類型結合保障性住房配建空間范圍圖明確的分類地區確定。一、二、三類地區的保障性住房配建基準比例分別為20%、18%、15%。

從空間范圍圖來看，各城市核心、區域核心板塊更均為一類地區標準。

針對不同改造類型(如城中村改造、舊工業區等)在基準比例基礎上有核增或核減情況。例如城中村改造移交保障性住房用地時配建比例核減10%，舊工業區等改造在移交保障性住房用地時配建比例核增15%等;在移交保障性住房時也有相應的核減情況。

7、加權平均計算方法：城市更新單元拆除范圍涉及多個改造類型或多個分類地區的，配建比例根據下表明確的方法加權平均確定。

具體規定詳情如下：

第一條 為落實我市保障性住房建設要求，多渠道增加保障性住房供應，根據《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號，以下簡稱《指導意見》）、《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《深圳經濟特區城市更新條例》等有關規定，制定本規定。

第二條 本規定適用對象為深圳市市域范圍內按照《深圳經濟特區城市更新條例》規定實施的拆除重建類城市更新單元。具體配建方式為在改造后含商品住房的各類城市更新單元規劃中，按住房建筑面積的一定比例配建保障性住房。

第三條 城市更新單元優先將配建的保障性住房建筑面積折算成獨立成宗的保障性住房用地無償移交政府，由政府按照有關規定組織開發建設；不移交保障性住房用地的，由城市更新項目實施主體在已出讓的開發建設用地實施過程中與商品住房一并建設，建設完成后無償移交給政府或政府指定機構。

第四條 城市更新單元保障性住房的配建比例，是指配建的保障性住房建筑面積占該城市更新單元規劃住房建筑面積的比例。配建比例按照城市更新單元改造類型結合保障性住房配建空間范圍圖明確的分類地區確定。依據《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）第二十條規定，一、二、三類地區的保障性住房配建基準比例分別為20%、18%、15%。

移交保障性住房用地時，在配建基準比例的基礎上，城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減10%；城市更新單元屬于舊工業區、倉儲區或城市基礎設施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核減4%。

移交保障性住房時，配建比例在移交保障性住房用地的基礎上核減。城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減3%；城市更新單元屬于舊工業區、倉儲區或城市基礎設施改造的，配建比例核減10%。除前述情形之外的，配建比例核減5%。

第五條 城市更新單元拆除范圍涉及多個改造類型或多個分類地區的，配建比例根據附表2明確的方法加權平均確定。空間范圍圖未覆蓋地區，原則上按相鄰片區同樣分類確定。

第六條 移交保障性住房用地面積應當先根據本規定第四條第二款測算保障性住房建筑面積，再按照城市更新單元規劃居住用地的平均容積率折算確定。折算用地不小于3000平方米，且符合相關建設標準、規范的，優先將用地無償移交政府，且不參與該城市更新單元開發建設用地的轉移容積測算。

按照前款折算的保障性住房用地面積小于3000平方米，或不符合相關建設標準、規范的，及政府明確移交保障性住房的，按照第四條第三款測算配建的保障性住房建筑面積，由城市更新項目實施主體建設完成后無償移交給政府或政府指定機構，產權歸政府或政府指定機構所有，免繳地價。

第七條 保障性住房的配建比例、建筑面積、移交的保障性住房用地面積、用地功能及規模等規劃指標應在城市更新單元規劃中予以明確。

由實施主體按照我市保障性住房規劃建設有關規定與區住房建設主管部門、前海深港現代服務業合作區管理局簽訂保障性住房建設監管協議書，保障性住房建設監管協議書寫明保障性住房的配建類型及規模。實施主體不按照監管協議書相關要求建設保障性住房的，由區住房建設主管部門責令限期改正，逾期未改正的按照有關規定查處。

市規劃和自然資源主管部門派出機構按照保障性住房建設監管協議書確定的保障性住房配建類型及規模，在國有建設用地使用權出讓合同或者補充協議中載明。

第八條 城市更新單元規劃中配建的保障性住房應當與其他類型用房整體規劃、合理布局。配建的保障性住房無法移交用地的，與所在宗地的商品住房同步設計、同步建設、同步交付。

第九條 城市更新單元配建的保障性住房或移交的保障性住房用地，應當在城市更新單元規劃編制過程中按照《深圳市城市規劃標準與準則》的規定與商品住房一并核算公共服務設施。公共服務設施的布局應滿足規劃合理性，并符合相關標準和規范。

第十條 城市更新單元建設的商品住房預售時，實施主體應當同步告知購房者項目配建的保障性住房相關信息。

第十一條 符合《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》（深規劃資源規〔2019〕4號）規定，規劃為工業的舊工業區，通過城市更新建設保障性住房的，實施主體可取得不超過城市更新單元總建筑面積45%的商品性質建筑面積，按照城市更新單元規劃容積率折算確定用地面積，交由實施主體開發建設，其余用地無償移交給政府；交由實施主體建設的用地部分不再配建保障性住房。

第十二條 城市更新單元規劃未審批通過的，城市更新單元保障性住房配建應按照本規定實施。城市更新單元規劃已審批通過但尚未簽訂國有建設用地使用權出讓合同的，城市更新單元保障性住房配建可參照本規定實施。

第十三條 《指導意見》施行前城市更新單元規劃已審批通過且未開工的城市更新單元，若城市更新單元規劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報主體或實施主體可將出售型保障性住房建筑面積的40%調整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規劃居住用地的平均容積率折算成用地無償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。上述調整按照城市更新單元規劃非強制性內容的修改程序申請規劃修改。申報主體或實施主體也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調整為商品住房，其余50%調整為配租型保障性住房。上述調整無需申請規劃修改，直接在用地批準或用地規劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價。

已簽訂國有建設用地使用權出讓合同的城市更新單元，上述調整后涉及地價變化的，應當按規定補足地價。

《指導意見》施行前城市更新單元規劃已審批通過且已開工的，保障性住房配建可按照已批準城市更新單元規劃實施。

第十四條 建立保障性住房配建空間范圍圖動態修訂機制。市城市更新主管部門可以根據城市發展需要及住房保障發展需要，對空間范圍圖進行修訂并公布后施行。

第十五條 本規定自2025年6月24日起施行，有效期5年。

（內容來源：深圳住建局）

來源：深圳夢（微信號ID：SZeverything）綜合

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