上海的800多萬套二手房的價格可以說天差地別。

　　不同產品之間價差也很難把握。

　　買房的時候，永遠覺得房東在高估。

　　賣房的時候，永遠覺得買家在低估。

　　老破小在鄙視鏈底層，總是被無情大刀猛砍。

　　次新房好像天然高人一等，就是要賣的貴。

　　上海的產品之間到底有多大的價格差異。

　　今天我們從定量、定性兩方面來給大家看看。

　　定量分析的先上結論：

　　不同代際與全市掛牌均價的水平關系。

　　溢價梯隊：

　　5類（1.15倍） > 4類（1.08倍） > 3類（0.99倍） > 2類（0.95倍）>1類（0.82倍）

　　也就是說房齡最新的次新房是老破小的房價的1.4倍。

　　房外房研究院制圖

　　這里的產品的代際是嘗試從人居狀態的變化來嘗試的定量劃分。

　　普通人到底想要住什么樣的房子，可能就是產品代際衍生的方向。

　　以下從樓齡和居住面積的角度來入手。（數據來源為上海五普、六普和七普）

　　一、居住樓齡方面

　　貼合上海樓市的發展大概可 以分為5個階段：

　　1、1990年前，強烈的新舊更替，加速淘汰。

　　90年以前建成的老舊住房居住比例急劇下降，

　　2000年占52%，2010年占17%，到2020年僅占16%。

　　2、1990—2000年，快速城市化的十年，也是未來十年會逐步淘汰的房子。

　　這個樓齡段的居住間數，在七普結構中，占比仍有30%，排第2。

　　3、2000—2010年，21世紀新房的崛起與主導。

　　七普占比35%，當前居住最多的樓齡段 。

　　4、2010—2015年，次新萌生：七普占比13%

　　5、2015年以后，攤大餅式發展完結：七普占比7%

　　房外房研究院制圖

　　在整理數據過程中也發現幾個有意思的現象：

　　1、2010年時六普公布的數據，2000年以后居住占比36%；2020年時七普公布的數據，2010年以后居住占比20%。

　　可以看出來，這10年間城市新建住宅開發量是有所下降。

　　2、從第1點觀察也可以看出，每隔10年，新購/置換次新房產的家庭數量約在20%-36%之間，年均2%-4%。

　　3、1990-2000及2000-2010是上海住宅體量“大爆炸”的時間段。

　　2010年之后，上海外環內就50萬套，縮小到中環內就22萬套。

　　這也是為什么大家感覺想買到好房子難的原因。

　　房外房研究院制圖

　　二、居住戶數方面

　　購房者在不同時期，面積的選擇也有很大區別。

　　受到供應、需求、政策等方面影響。

　　大概可以分5種：

　　1、50平以下：3次普查間，占比均下降，這類面積段，因為供應變化選擇居住的人越來越少；

　　2、50-70平：占比逐次遞增并且3次普查均是主流居住面積段，因為土地出讓政策對小戶型的“保護”；

　　3、70-90平，占比逐次遞增，占比低于第2類；

　　4、90-120平，占比第3，逐次遞增，因為改善需求的不斷增加；

　　5、120平以上，占比雖不高，但逐次遞增（2000年占7.5%→2010年占12.3%→2020年占18.8%）

　　房外房研究院制圖

　　通過“居住樓齡&居住戶數”2個維度的交叉，我們把當前二手掛牌量的分布情況，按不同代際產品打上標簽。

　　1類產品：1990年以前，50平以下

　　2類產品：1990-2000年，50-70平+70-90平

　　3類產品：2000-2010年，90-120平+120平以上

　　4類產品：2010-2015年，70-90平

　　5類產品：2015年以后，70-90平+90-120平

　　房外房研究院制圖

　　基于此我們進行掛牌價格的匹配。

　　得到最開始的結論：

　　5類（1.15倍） > 4類（1.08倍） > 3類（0.99倍） > 2類（0.95倍）>1類（0.82倍）

　　房外房研究院制圖

　　1、隔代產品平均有個10%的價差。

　　2、2000-2010年和1990-2000年之間的產品價差不明顯。本質是產品的進化比較小。

　　3、2000年前后產品價格承壓：1990-2000及2000-2010年的產品價格水平相對較低，這2段擁有著最多的房屋數量，是開發量最大的時間段。

　　4、90年代前后是價差最大的。

　　5類產品代際典型成交量大的小區（2025年1-5月）

　　接下來我們以具體小區帶入來看看。

　　為了方便對比，我們選取同一板塊內的不同代際產品。

　　選取標準按照房外房一貫的產品代際劃分。

　　這個和第一部分定量的分析中的代際差異不是特別大。

　　房外房研究院制圖

　　這次是上海非常典型的板塊：大寧。

　　1、1956-1995年上工新村

　　非常典型的上海老破小，主力面積就是30-50平的樓梯一房。

　　考慮到看成交性，綜合取小區均價5.5萬/平。

　　2、1997-2002年東方明珠大寧公寓

　　這是個一二代商品房的結合體。

　　小區里面既有塔樓也有板樓。

　　小區塔樓的近期成交價格大概7.15萬/平；

　　小區板樓的成交價格大概7.9萬/平。

　　板樓相對于塔樓的價格高10%以上。

　　因為小區成規模，戶型沒有特別奇葩，這樣的塔樓價格已經算比較高的。

　　如果是上大旁邊2000年的欣武大廈。

　　價格也就5.8萬/平。

　　如果和老破小交個對比：

　　純塔樓小區價格比老破小貴5.5%，塔板結合的成規模的小區塔樓比老破小貴30%。

　　板樓要比純塔樓小區貴36%。

　　3、2001-2010年寶華現代城

　　也算是大寧的優質小區，比較典型的三代產品。

　　價格大概10萬/平。

　　比起上一代的板塊價格要貴了26%。

　　4、2014-2020年大寧金茂府一期

　　四代商品房的標桿小區之一，是推動大寧價值上漲的核心小區。

　　目前小區的價格是13萬/平左右。

　　對比三代商品房寶華，價格又貴了30%。

　　同期的四代商品房還有靜安府，位置不如金茂府、寶華現代城，現在價格11.5萬左右。

　　如果用靜安府對比，比上一代貴了15%。

　　5、中建玖上瑯宸（新房）

　　2025年之后的新一代產品目前大寧還沒有。

　　如果要參考一個案例，暫時可以用還沒開盤的中建玖上瑯宸。

　　放風價是16萬+，如果保守考慮14萬。

　　那么相對四代商品房標桿金茂府的漲幅是8%-23%之間。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　將上述內容整理將得到這張圖：

　　魔都財觀制圖

　　1、在具體的案例中，住宅代際之間的平均價差會在20%。

　　定量研究中，平均值會拉低差異，而實際中價差會放大。

　　2、以金茂府來看，標桿小區的代際價差會更大，高于同代際的其他小區。

　　3、目前貶值最明顯的產品是塔樓商品房，使用價值上甚至不如老破小。

　　如果出現塔樓單價比老破小還低，也不用大驚小怪。

　　4、僅看四代商品房和老破小之間，是一倍以上價差。

　　有時候不是便宜就有潛力，破房子就是5折的命。

　　魔都財觀制圖

　　5、想要實現地段的彎道 超車，那就買老破小，最低的價格買同樣的地段和配套。

　　6、如果想要性價比，三代商品房和四代的普通小區價格便宜一些，但是居住體驗還是可以的，產品也接近現代住宅的審美。

　　7、全都要的那就沒什么好說的，買標桿吧，一分價錢一分貨。

　　正常的上海樓市，永遠是長江后浪推前浪。

　　樓市產品保持理性的價格梯度。

　　前兩年一二手倒掛的時候看不出來的。

　　甚至很多人把倒掛當成習慣，以至于失去了判斷力。

　　不否認老洋房這樣的產品能夠歷久彌新，價格還越來越貴。

　　但是這樣案例永遠是少數中的少數。

　　不要對倒掛心存幻想。

　　上海樓市價格梯度正在重建中。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。