廣州不少二手，已經失去溢價能力了。

有網友爆料，他家位于知識城的二手盤，掛牌大半年還沒賣出，看房人還越來越少…

除了外圍區，廣州中心區的二手房源，也內卷到讓人崩潰！

二手的流動性困局，要如何破？

｜知識城實景航拍

| 廣州樓市發布攝

壹

曾經風光無限的二手，如今正面臨前所未有的去化壓力。

據了解，目前廣州二手房的平均成交周期為174天（來源：廣州市房地產中介協會），業主普遍要降價10%-20%才能換看房客。

以網友提到的知識城標桿盤——萬科幸福譽為例，這個昔日的“大盤頂流”，如今業主想要成功賣房？

三個字，非常難！

業主不僅要在200多套同戶型房源中“殺出重圍”，平均成交周期更是超過半年。

｜截圖來源：貝殼找房

最近，就有業主掛牌130萬，歷經7次降價、苦等大半年，最終才以99萬成交。

｜截圖來源：貝殼找房

除了幸福譽難賣，廣州其他區域的大盤業主，想要成功賣房，同樣得“過五關斬六將”。

不僅外圍區域，就連天河、番禺等中心區的大盤也難逃“賣房難”的命運。

｜廣州樓市發布制

以天河駿景花園為例，一套78平三房從掛牌到成交耗時近5個月；

番禺南國奧園某83平房源，即便多次降價，仍要等待176天才能成交。

｜截圖來源：貝殼找房

數據顯示，廣州超10個大型社區的平均去化周期已超過180天，業主們不得不面對“降價也難賣”的殘酷現實。

貳

咱們可以看到，廣州的二手盤陷入了一個死循環：

二手房賣不出好價格，業主只能狠心降價，可越降價買房人越觀望，業主想置換新房的鏈條越被卡死；

新房賣不出去，開發商只能打折促銷，結果把周邊二手房價格也拉下來了。

最新數據顯示，今年前5個月廣州二手房雖然成交了4萬多套，但像增城、南沙這些地方，房價同比跌了1-2成。

｜來源：廣州中原研究發展部

最終的局面，導致一二手房都在卷價格，無法釋放資金置換新房，改善需求被抑制。

要打破僵局，建議從供需兩端協同發力。

1、設置供地紅線，差異化調控。

樓市君認為，廣州在供地方面可以建立差異化調控機制，根據區域庫存實施精準供應。

數據顯示，目前荔灣、海珠等核心區庫存去化周期大約15-18個月，而增城、南沙等外圍區普遍超過20個月。

｜廣州各區新房庫存情況

| 來源：中指院

當區域去化周期超20個月時，不妨暫停供地。

這種有節奏的供地安排，其實早有成功先例。

2015-2020年，廣州外圍區成交了185宗涉宅地，中心四區成交只有35宗，兩者相差約五倍（來源：中指院）

｜廣州宅地出讓走勢

｜廣州樓市發布 制

這種有節奏的供應，既塑造了牛奶廠、廣紙、廣鋼等居住區價值，讓這些新興住區迅速繁榮，又為外圍區留出發展空間。

如今，我們也可以延續這一思路：建立“核心區保值、外圍區引流”的雙軌機制，避免全城價格踩踏。

核心區如天河、海珠應嚴控宅地供應，年度供地規模控制在市場需求的80%左右，維持供需緊平衡；

而黃埔、番禺等次核心區，則實施“以銷定供”，根據近6個月銷售情況，來動態調整供地節奏；

像增城、南沙等外圍區，推行“庫存預警”機制，當去化周期超過警戒線時暫停供地。同時打造高性價比剛需產品，吸引購房者置業、聚攏人氣，帶動板塊發展。

｜廣鋼航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

2、定向激活置換需求。

在全市范圍，可進一步借鑒“房票安置”模式，通過政策工具定向激活置換需求。

據了解，截至2025年6月，廣州全市通過房票兌換已消化商品房超2000套，成交金額超35億元。

|黃埔房票憑證樣票

|圖源：廣州黃埔發布

如果在現有房票政策基礎上，甚至可以進一步創新，探索將房票使用范圍有條件擴展至二手房交易，為不同群體創造多贏局面。

對拆遷村民而言，原地新房價格往往超出房票額度，而次新房則提供了更現實的選擇。村民用房票購買次新房后，原業主獲得房票可用于置換更高品質的新房。

這種階梯式置換模式，既滿足了村民“就近安置”的訴求，又為改善型需求提供了置換通道。

通過建立這樣的良性循環，既能穩定市場預期，又能避免“降價-觀望”的惡性循環，為整體市場注入活力。

3、降低稅費等交易成本。

當前廣州首套房貸利率雖降至3%，但二手房交易增值稅、契稅等綜合稅費仍不算低。

特別是近期，廣州雖有取消限售的政策風向，但實際操作中未滿2年的房源仍需繳納5.3%的增值稅；這對本就面臨虧損的二手業主，形成雙重打擊，嚴重抑制了改善性換房需求。

以一套500萬的二手房為例，如果是滿五唯一的普通住宅，稅費大約7.5萬。但若為未滿2年的房源，僅增值稅一項就高達26.5萬。

若能減免部分稅費，或提供利率補貼等支持，或將顯著提升流通效率。

好比去年11月初，官方傳出降契稅后，廣州二手的活躍度有了明顯的提高，當月全市二手網簽量創出一年半以來的新高。

|來源：廣州市房地產中介協會

4、合理降低二手中介費。

在廣州，以知名二手交易平臺為例，中介費一般是買家賣家兩邊收，合共約1%-2%；

契稅降低后，中介費在交易成本中的占比飆升至30%-60%左右。

當前市場環境下，為促進成交，賣家往往需要額外購買中介機構提供的增值服務，包括房源推廣、帶看保障等，這些零散費用進一步增加了交易成本。

｜服務內容示意圖

購房者們在選擇中介機構時，不僅要關注費率水平，更應仔細對比服務質量——比如中介為房源提供的推廣渠道是否多元、推廣力度是否足夠、歷史成交案例是否豐富等實質性服務內容。

通過這種全面評估，既能確保獲得性價比更高的中介服務，也能避免單純追求低價而影響交易質量。

說到底，要盤活樓市就得讓各個環節都轉起來。

二手房活了，置換鏈條通了，新房自然就有人買；新房賣得好，開發商才敢拿地；土地市場活躍了，財政才有保障。

就像疏通血管一樣，得從源頭開始一點點打通。