最近西安樓市的大利好也是一個(gè)接一個(gè)。

先有從，今天開始西安買房就可以將公積金直接用于首付款支付；再有西安住建局印發(fā)《西安市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《設(shè)計(jì)指引》），用標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則對(duì)打造“好房子”進(jìn)行設(shè)計(jì)指導(dǎo)和品質(zhì)提升推動(dòng)。

這意味著西安從土地端（優(yōu)化機(jī)制為建好房子提供基礎(chǔ)）、市場(chǎng)端（優(yōu)化居住配套服務(wù)、給好房企提供打造好房子的金融支持）、產(chǎn)品端（發(fā)布設(shè)計(jì)指引，完善“好房子”體系）等，已經(jīng)開始了多方面全維度關(guān)于“好房子”產(chǎn)品的打造。

58個(gè)提升項(xiàng)

注意“好房子”兩點(diǎn)變化

其實(shí)在去年12月，我們（公眾號(hào)：四海為家）在發(fā)布后，就通過(guò)稿件對(duì)住宅設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)規(guī)定和提升價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行過(guò)解讀，但如今隨著，其中也有部分條例進(jìn)行了調(diào)整、細(xì)化，甚至之前的提升項(xiàng)也變?yōu)榱嘶A(chǔ)項(xiàng)。

整體來(lái)看，《設(shè)計(jì)指引》共分為9章，從住區(qū)環(huán)境、建筑、結(jié)構(gòu)、給水排水、暖通空調(diào)、建筑電氣、智能化7個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)的提升指引，共計(jì)提出了58個(gè)提升項(xiàng)。

雖然相較于之前《征求意見》中60個(gè)提升項(xiàng)來(lái)講，減少了2項(xiàng)，但能發(fā)現(xiàn)有一些住宅提升項(xiàng)的條例，目前已經(jīng)成為基本項(xiàng)。

例如衛(wèi)生間的同層排水已經(jīng)成為住宅建設(shè)的基本指標(biāo)；又例如套內(nèi)空間要滿足建筑全壽命期的空間適應(yīng)性也從原本的提升項(xiàng)寫到了基本項(xiàng)。

同時(shí)，在這次的《設(shè)計(jì)指引》中，關(guān)于“好房子”設(shè)計(jì)的兩個(gè)變化，也有了很明顯的體現(xiàn)。

首先，戶內(nèi)空間結(jié)構(gòu)更靈活。

在套內(nèi)空間基礎(chǔ)項(xiàng)中的全壽命期空間中，提到：住宅建筑的空間設(shè)計(jì)應(yīng)與家庭結(jié)構(gòu)的多元化和家庭生命周期的動(dòng)態(tài)變化相適應(yīng)，結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件的布置，應(yīng)提供住宅戶型平面多種變化組合的可能性，適應(yīng)未來(lái)變化需求。

針對(duì)這點(diǎn)，其實(shí)目前已經(jīng)有不少房企進(jìn)行了打造，例如很多戶型中設(shè)計(jì)的“X空間”。除此之外，現(xiàn)階段也有一些項(xiàng)目將承重墻變?yōu)槌兄刂黾涌臻g的可變性。

其次，住宅設(shè)計(jì)年限更長(zhǎng)久。

結(jié)合5月1日正式實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求要滿足安全性、適用性和耐久性，這次西安也提到：住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作年限宜高于50年。 這一點(diǎn)，在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中，也明確住宅建筑的設(shè)計(jì)工作年限：建筑結(jié)構(gòu)、防水工程等不應(yīng)低于50年。

目前也有很多城市如寧波、杭州等城市明確“管道壽命須與建筑壽命同步”，以此進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)的全生命周期和好房子提到的“百年建筑”。

雖然西安目前并未有約束，不過(guò)在供暖系統(tǒng)的基本項(xiàng)中提到：應(yīng)使用耐腐蝕、抗老化、耐久性能好的設(shè)備、管材、管件，不同使用壽命的部品組合時(shí)，應(yīng)采用便于分別拆換、更新和升級(jí)的構(gòu)造。以此確保住宅建設(shè)部件的耐久性和更換的便利性。

住區(qū)品質(zhì)升級(jí)

生活痛點(diǎn)問(wèn)題被解決

空間結(jié)構(gòu)的多元化和全壽命期方面的規(guī)范條例，考慮到家庭結(jié)構(gòu)變化和置換成本，長(zhǎng)期來(lái)看也讓住宅的使用性價(jià)比增高。

結(jié)合住宅新規(guī)，西安的《設(shè)計(jì)指引》對(duì)于生活品質(zhì)的細(xì)節(jié)和生活痛點(diǎn)的解決方面，也有了更多的要求。

社區(qū)品質(zhì)的升級(jí)，考慮到更多細(xì)節(jié)。

針對(duì)居住的品質(zhì)升級(jí)，《設(shè)計(jì)指引》在多個(gè)提升項(xiàng)中均有規(guī)定。

例如，住宅項(xiàng)目應(yīng)設(shè)快遞箱(柜)或預(yù)留安裝條件。這點(diǎn)對(duì)應(yīng)建筑規(guī)范中的：主要出入口處宜配置快遞送達(dá)和存放點(diǎn)，并配有監(jiān)控設(shè)施。

又例如，主要人行出入口與城市道路紅線宜預(yù)留足夠的緩沖集散場(chǎng)地，出入口前廣場(chǎng)進(jìn)深不宜小于10m，為設(shè)置落客區(qū)、搬家車位等功能提供空間。

丨住宅項(xiàng)目落客區(qū)實(shí)景圖

丨住宅項(xiàng)目落客區(qū)實(shí)景圖

這是西安首次提到關(guān)于社區(qū)出入口的落客區(qū)，雖然現(xiàn)階段已經(jīng)有不少住宅項(xiàng)目對(duì)此有了設(shè)計(jì)，但在規(guī)范中提出還是有不同的意義。

一方面，避免早晚高峰小區(qū)門口擁堵，安全性提升；另一方面這更有利于小區(qū)各種流線的緩沖分割，避免對(duì)小區(qū)內(nèi)部的干擾影響，提升品質(zhì)。

再例如，針對(duì)社區(qū)內(nèi)的地下車庫(kù)，在提升項(xiàng)中首次提到：宜設(shè)置采光天窗、下沉庭院或光導(dǎo)管等措施。

針對(duì)這點(diǎn)，目前全國(guó)各城市也有不少新樓盤打造出“中央車站”，通過(guò)下沉庭院和地庫(kù)的一體化設(shè)計(jì)增強(qiáng)舒適度和品質(zhì)。

丨住宅項(xiàng)目“中央車站”實(shí)景圖

丨住宅項(xiàng)目“中央車站”實(shí)景圖

相較于之前住宅規(guī)范多在室內(nèi)空間和社區(qū)道路、電梯等方面的約束，這次提到地庫(kù)設(shè)置，改善了地庫(kù)的通風(fēng)條件，也進(jìn)一步提升了整個(gè)社區(qū)未來(lái)的環(huán)境品質(zhì)，為打造“好小區(qū)”提供了基礎(chǔ)。

三大生活痛點(diǎn)，解決方案更具體。

針對(duì)一直以來(lái)困擾百姓住房質(zhì)量的隔聲、串味、滲漏三大生活痛點(diǎn)問(wèn)題，目前國(guó)家的新規(guī)中有了明確，落地到西安，在很多方面也給到了具體的解決方案。

前面我們說(shuō)到的“同層排水”這里不再多提，要注意的是對(duì)于防滲漏、串味方面，對(duì)于管線的結(jié)構(gòu)、排水、通氣的設(shè)計(jì)等，也有了基礎(chǔ)端和提升端的要求。

平時(shí)有噪音的地下室設(shè)備機(jī)房與住宅外側(cè)承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件之間宜采取功能空間隔離措施；

住宅套內(nèi)宜采用設(shè)備管線與建筑結(jié)構(gòu)分離方式；

專用通氣立管與排水立管采用H管連接時(shí)，宜采用具有防返流結(jié)構(gòu)的H管。專用通氣立管下端宜在距排水立管底部下游側(cè)10倍立管直徑長(zhǎng)度距離范圍內(nèi)與橫干管或排出管以斜三通連接。

整體來(lái)看可以發(fā)現(xiàn)，相較于去年年底的《征求意見》，這次結(jié)合住宅新國(guó)標(biāo)后，《西安市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引（試行）》對(duì)于打造好房子、好小區(qū)有了進(jìn)一步的優(yōu)化細(xì)則。

而隨著品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引的試行，再結(jié)合最近的落地，西安接下來(lái)住宅的品質(zhì)升級(jí)已經(jīng)成為了必選項(xiàng)。而住宅作為擁有全生命周期管理的大宗商品，也將通過(guò)“好房子”體系的進(jìn)一步完善升級(jí)，讓城市人居水平進(jìn)一步提升。

這一趨勢(shì)下，房企在打造產(chǎn)品的過(guò)程中，也無(wú)需再為高周轉(zhuǎn)打造批量“復(fù)制粘貼”的住宅，而是會(huì)更專注于住宅產(chǎn)品的升級(jí)和人居舒適度的升級(jí)，從而進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)。那么對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，隨著好房子好小區(qū)會(huì)越來(lái)越多，未來(lái)生活體驗(yàn)也將得到再度升級(jí)。

西安的住宅新規(guī)出爐

你的房符合新標(biāo)準(zhǔn)嗎

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