上海黃浦區新天地東，貨值超300億的豪宅資產包，終于找到了“接盤手”。

昨日，上海永業城市更新建設發展有限公司50%股權，以底價28.9365億元完成交易，“接盤手”是上海豪宅的超級玩家：

瑞安&天安中國。

瑞安成功抄底！

時間回到去年11月，上海黃浦區新天地東出讓了3宗地塊的出讓結果，出乎了很多人的“預料”。

地塊位于淮海中路西藏南路，緊鄰開盤日光的翠湖六期，僅住宅建面就有約15.6萬㎡，貨值超300億，妥妥的魔都塔尖豪宅資產包。

最終地塊被黃浦區屬國資開發商永業集團拿下，總價194.43億、樓面價8.46萬/㎡。

說是“預料之外”，是因為永業集團2023年的營收、凈利潤分別只有45.89億、6.69億，近200億拿地，無異于“蛇吞象”。

但細究之后又是情理之中，畢竟它是黃浦區的“親兒子”，也是黃浦區最大的“地主”：

新天地板塊的幾個頂豪項目，像翠湖天地2期、4期、5期、6期，還有中海順昌玖里、恒昌玖里，背后都有永業的身影。

雖然只是“象征性”的入了點小股，但靠著瑞安和中海的口碑，也是掙了些“辛苦費”。

這次的新天地東項目，永業延續了同樣的操盤邏輯。在拿地不到3個月，便掛出了一份股權轉讓公告：

轉讓新天地東項目開發公司50%股權。

艷姐看了下，28.94億的接盤價格不高，但算上后續的投入，也將會是百億量級。

這樣大體量的轉讓動作，到底意味著什么？作為黃浦區最大的“地主”之一，永業難道也玩不轉了？

01

300億王炸項目還是難逃被賣命運

去年，上海的豪宅相當火爆：

新天地板塊的中海·順昌玖里開盤日光銷售197億、翠湖六期開盤日光收金近120億，外灘板塊的融創外灘壹號院3開3罄銷售215億、綠城外灘蘭庭開盤日光54億……

上海的豪宅向來不缺買家，他們看重的是頂級地段的核心資產。

也因此，誰能拿到核心板塊的核心項目，大概率都會提前鎖定日光。

永業拿下的這3塊地，應該說是近年來上海中心城區出讓的含金量最高的地塊之一。

看下面這張圖就知道，這三幅地塊在上海到底處于怎樣的“神仙”位置。

永業新天地東地塊區位示意

從區位上看，地塊足夠優質。北側是淮海東路，西側與新天地僅隔著一條西藏中路，緊鄰14號線、8號線大世界、老西門地鐵站。

從板塊來看，含金量也非常高。處于新天地板塊與老西門板塊中間，地塊周邊聚集了瑞安的翠湖一到六期、中海·順昌玖里和恒昌玖里、露香園、復地雅園等超級豪宅項目；配套也是黃金級別，新天地商圈、南京東路商圈、豫園商圈就在附近。

更為重磅的是板塊未來定位。按照黃浦區的官方表述，“將鏈接新天地和老城廂板塊，縫合西藏路兩側活力，打造復合功能發展軸，提升地區功能品質。”這意味著未來的發展潛力還是非常大的。

而且地塊本身的質素也相當高。

根據出讓資料，三幅地塊總出讓面積5.1萬㎡，計容建筑面積21.7萬㎡，其中可售住宅面積15.6萬㎡。另外地塊中小套型占比40%，保障性住房占比0%。

地塊與翠湖六期、露香園、上海壹號院都只隔了一條馬路，去年這幾個豪宅盤也都有很不錯的去化表現。

根據之前黃浦區發布的概念方案，北側的205A-03地塊主打洋房+風貌，中間的207A-01地塊為高層+洋房+風貌，南側的208A-06地塊是2棟170米、150米的超高層+洋房+風貌。

永業新天地東地塊概念示意

氣氛烘托到這里，未來地塊之上打造的項目，也基本上是超級豪宅了，未來住宅銷售單價或接近：

20萬/㎡。

考慮到項目含商業的綜合樓面價只有8.46萬/㎡。這也意味著，只要產品過得去，項目的流速和利潤還是相當有保障的。

永業新天地東地塊概念示意

對于永業而言，新天地東項目，只要產品對路，完全就是個不愁賣的金疙瘩。

沒想到的是，金疙瘩還沒被焐熱，就被永業“無情”地擺上了貨架。

02

黃浦“地主”的牌面

艷姐在前面提到，永業是黃浦區最大的“地主”。

像新天地板塊建國東路67、68、71街坊的永年里，計容總建面約16萬㎡，其中住宅建面約10.6萬㎡；以及這次轉讓股權的新天地東項目，計容總建面約21.7萬㎡，其中住宅建面約15.6萬㎡。

粗略估算，僅這幾個項目的住宅貨值，就有大約500億。

另外永業還有可出租經營房產面積約20萬㎡，大部分都是在新天地、淮海中路、思南路、瑞金二路、茂名南路這樣的燙金地段，每年的租金收入非常可觀。

思南公館（圖源公司官微）

僅憑這些底子，永業在黃浦區無人能及，甚至說能超過行業50%的百強房企都不夸張。

能有這般牌面，永業自然也不簡單，坊間被戲稱為上海黃浦區的“親兒子”。

公開資料顯示，永業是黃浦區直屬的功能類國有企業，成立于1994年，早年與原盧灣區房產局“兩塊牌子一套班子”，主要承擔黃浦區重大項目建設、城市更新、舊區改造、招商引資、保障性住房建設管理等職責。除了開發之外，永業還承擔了房屋征收與拆遷等職能。

艷姐翻看了永業的年報，發現永業有兩個比較明顯的特征：

一個是利潤率相當高。

比如在2023年，永業營收45.85億，其中營收貢獻排在前4的分別是保障房銷售、物業管理、房屋租賃、商品房銷售業務，營收分別為22.58億、9.54億、6.04億、2.77億，占比49%、21%、13%、6%。

永業2021年~2023年營收和毛利表現

營收規模雖然不大，但毛利相當高。像商品房銷售的毛利有73%、房屋租賃的毛利67%，平均毛利率22%。對比同期中海20%、綠城12%的毛利率，永業的盈利能力蠻讓人意外的。

再一個是高管團隊非常強。

作為區屬國企，永業的高管團隊大多來自政府系統。

董事長戴金梁出生于1972年，今年53歲，對于很多位高權重的人來說，正是還在干事的年紀。戴金梁早年曾先后在盧灣區委組織部、城管監察大隊、城市管理行政執法局，黃浦區綠化和市容管理局、區委組織部、區政府、區委辦等任職；2018年戴金梁進入永業，出任副董事長；2019年初升任董事長。

總經理陳一佳是個80后，工商管理碩士，早年間曾在盧灣區人社局，黃浦區人社局、豫園街道、住房保障和房屋管理局等單位任職；2024年1月出任永業副董事長，同年2月出任總經理。

高管團隊大多有著豐富的城市運行管理經驗、政府關系，這正是永業最核心的光環與資源，尤其是核心的保障房和城市更新業務。

所以也就不難理解，永業這樣一家異常低調的區屬國企，為什么總能拿到珍貴稀缺的地塊資源，上演“蛇吞象”的戲碼了。

03

“沒有意外”

瑞安翠湖天地上新？

所以，作為永業手里的金疙瘩，這次為什么會將新天地東項目擺上貨架？

永業給出的解釋是：為了提升項目品質與市場競爭力，及時回籠資金。

換句話說，對自己的資金和開發的產品少了點信心。

確實，早在去年12月，戴金梁就表示要“推動永新里和永年里項目盡早開工，同步推進錯時上市”。

永新里就是新天地東項目；永年里則是新天地建國東路67、68、71街坊項目，3年前永業從中海手里接盤而來。

根據去年永年里的設計招標文件，項目計容建面約16萬㎡，工程總投資275億；永新里雖然還沒有做投資測算，但考慮到21.7萬㎡的計容建面，工程總投資也將會是百億量級。

永年里效果圖過程稿

對于營收不到50億的永業，此時或許是真切感受到了巨大的資金壓力。

另一個維度，永業還是豪宅市場的“生面孔”。

相比于瑞安等豪宅市場的頂級玩家，永業不管是品牌、產品，還是服務，恐怕都難以與其他房企競爭。盡管豪宅市場火爆，但如果產品不對路，市場不會買賬的，搞不好也會把自己拖下水。

艷姐注意到，此次瑞安成功競得股權，似乎“早有預謀”。

從時間線上看，這次成功競得上海永業城市更新建設發展有限公司股權的主體是上海瑞天里企業管理有限公司，于今年5月底注冊，注冊剛滿1個月就以一次報價拿下貨值超300億的資產包，力道、時間拿捏的可謂相當精準。

不過意外的是，這次瑞安拉來了天安，而且瑞安還是小股操盤。

信息顯示，上海瑞天里企業管理有限公司有2個股東，瑞安和天安，股權占比分別是30%、70%。

從股權結構上看，更像是天安掏錢，瑞安出“名”。

沒辦法，誰讓瑞安是上海豪宅圈的頂級玩家呢。

艷姐覺得，這次瑞安雖有早有預謀，但更多的還是實至名歸。

瑞安是新天地板塊的開拓者，在新天地板塊，瑞安除了打造多個商業綜合體外，翠湖1期到6期的住宅項目，也是上海豪宅市場的翹楚。

瑞安翠湖天地六期效果圖過程稿

應該說，恐怕還沒有哪家房企，能比瑞安更熟悉新天地板塊了。

在去年的中報中，羅康瑞就表示未來瑞安的“業務重心將繼續深耕長三角和大灣區的一線城市，尤其是上海”。

眼下隨著翠湖6期住宅的清盤，瑞安在中心城區只有楊浦的翠湖濱江等項目在售，急需補充優質貨值。

唯一的懸念或許是，未來永年里項目會是瑞安的翠湖天地七期嗎？

結語

行業深度調整下，房企格局大洗牌，頭部央國企迎來了屬于他們的“最好時代”。

一批央國企在市場的洗禮下，專業化、市場化能力持續進階。

而處于中間地帶的地方國企就比較尷尬了，過去靠著市場和資源，也能掙到一筆可觀的收益。

但市場重塑，未來像永業這樣的地方國企，或許更多的會扮演“資源整合者”的角色。

只是在資源枯竭之際，留給他們的轉型時間，或許不多了！

主編：張艷

責編：Eric

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