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一、引子：當(dāng)“保交樓”遇上“爛物業(yè)”，業(yè)主苦不堪言

2023年底，贛州恒大江灣小區(qū)終于迎來了第二批業(yè)主收房。這本該是“保交樓”政策的勝利，卻成了新矛盾的起點(diǎn)。

“房子剛到手，物業(yè)就給了我們一記悶棍。”業(yè)主李女士抱怨道。從物業(yè)費(fèi)糾紛到車庫(kù)環(huán)境臟亂差，從電梯故障頻發(fā)到公共收益不透明，這個(gè)恒大樓盤的物業(yè)問題，正在成為業(yè)主幸福生活的“絆腳石”。

今天，我們就來扒一扒這家物業(yè)公司到底出了哪些問題，以及如何才能讓小區(qū)重回正軌。

二、問題清單：業(yè)主的十大“槽點(diǎn)”

1. 收費(fèi)不透明，強(qiáng)制手段惹眾怒

• 減免券變“空頭支票”：800戶業(yè)主購(gòu)房時(shí)獲贈(zèng)物業(yè)費(fèi)減免券，但物業(yè)單方面改為“交9免3”，甚至拒絕承認(rèn)優(yōu)惠，業(yè)主直呼“被套路”。

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• 威脅催收，法律紅線踩不得：欠費(fèi)業(yè)主收到“不交錢就停水電”“法院見”的短信，甚至遭遇上門騷擾。法律人士指出：物業(yè)費(fèi)糾紛應(yīng)通過協(xié)商或訴訟解決，威脅恐嚇涉嫌違法。

2. 管理混亂，服務(wù)“形同虛設(shè)”

• 捆綁收費(fèi)，強(qiáng)扣“通行證”：不交物業(yè)費(fèi)不讓裝防盜網(wǎng)？業(yè)主自費(fèi)安裝的隱形防盜網(wǎng)被強(qiáng)行拆除，物業(yè)稱“影響美觀”，卻拿不出明確規(guī)范。

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• 車庫(kù)成“孤島”：未交付的地下車庫(kù)設(shè)卡攔截業(yè)主車輛，導(dǎo)致業(yè)主進(jìn)出需繞行，多次引發(fā)沖突。業(yè)主質(zhì)問：“車庫(kù)權(quán)屬不明，憑什么限制我們？”

3. 公共區(qū)域“擺爛”，質(zhì)保期成擺設(shè)

• 綠化枯死、泳池變“旱池”：小區(qū)公共綠地雜草叢生，泳池長(zhǎng)期干涸，蟲蟻?zhàn)躺ｉ_發(fā)商稱“綠化有質(zhì)保期”，但物業(yè)未及時(shí)督促維修。

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• 電梯驚魂：二期電梯年均故障超10次，曾有業(yè)主被困轎廂，監(jiān)控和緊急呼叫系統(tǒng)形同虛設(shè)。質(zhì)問物業(yè)：設(shè)備維護(hù)記錄造假，安全誰來保障？

4. 設(shè)施缺失，安全隱患重重

• 消防通道堵成“停車場(chǎng)”：消防車道被私家車占據(jù)，巡查記錄造假（空白后補(bǔ)簽），一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。

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• 路燈昏暗，東門“裸奔”：21-23棟路燈亮度不足，業(yè)主夜間出行提心吊膽；東門出入口無監(jiān)控、無門禁，小偷小摸頻發(fā)。

5. 公共收益“糊涂賬”

廣告位、停車費(fèi)收益去哪了？物業(yè)聲稱“已公示”，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)模糊，缺乏明細(xì)。法律規(guī)定：公共收益需單獨(dú)列賬并定期公示，物業(yè)為何屢屢打擦邊球？

三、根源剖析：物業(yè)公司為何“失職”？

1. 角色錯(cuò)位：服務(wù)意識(shí)缺失，把業(yè)主當(dāng)“韭菜”

   物業(yè)企業(yè)本應(yīng)是“服務(wù)者”，但在恒大江灣，物業(yè)卻扮演“管理者”甚至“收割者”角色：捆綁收費(fèi)、威脅催收、推諉責(zé)任，完全背離服務(wù)本質(zhì)。

   
   

2. 權(quán)責(zé)不清：開發(fā)商遺留問題甩鍋物業(yè)

   房屋質(zhì)量、車位權(quán)屬等開發(fā)商責(zé)任被轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)。例如，墻體滲水本該由開發(fā)商維修，物業(yè)卻以“已過質(zhì)保期”為由拒絕處理，實(shí)則混淆責(zé)任邊界。

   
   

3. 監(jiān)管缺位：政府專班介入，但長(zhǎng)效機(jī)制缺失

   盡管政府成立專班推動(dòng)保交樓，但對(duì)物業(yè)的日常監(jiān)管仍存漏洞。業(yè)委會(huì)遲遲未成立，業(yè)主缺乏話語權(quán)，物業(yè)違規(guī)成本低。

四、破局之道：物業(yè)改進(jìn)的五條“硬核”建議

1. 收費(fèi)透明化，催收合法化

• 公開物業(yè)費(fèi)明細(xì)：列明公共能耗、人工成本等支出，讓業(yè)主明明白白繳費(fèi)。

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• 叫停暴力催收：改用書面催告、法律訴訟等合法手段，嚴(yán)禁威脅騷擾。

2. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，責(zé)任明確化

• 建立“問題清單”：針對(duì)電梯維護(hù)、車庫(kù)管理等痛點(diǎn)，制定整改時(shí)間表，公開進(jìn)度。

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• 劃分權(quán)責(zé)邊界：與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確房屋質(zhì)量、車位權(quán)屬等問題由開發(fā)商負(fù)責(zé)。

3. 公共收益“曬太陽”

• 單獨(dú)設(shè)賬，按月公示：廣告費(fèi)、停車費(fèi)等收益需注明來源、金額和用途，接受業(yè)主監(jiān)督。

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• 收益反哺小區(qū)：可提取部分收益用于綠化升級(jí)、設(shè)施維修，提升業(yè)主獲得感。

4. 安全與服務(wù)“雙升級(jí)”

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• 清理消防通道：聯(lián)合消防部門開展專項(xiàng)整治，安裝監(jiān)控杜絕反彈。

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• 加裝安防設(shè)施：東門出入口增設(shè)門禁和攝像頭，夜間路燈亮度提升至50勒克斯以上。

5. 推動(dòng)業(yè)主自治，打破僵局

• 加速成立業(yè)委會(huì)：街道辦應(yīng)牽頭組織業(yè)主投票，選舉代表參與物業(yè)管理。

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• 引入第三方評(píng)估：聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)物業(yè)收支，評(píng)估服務(wù)質(zhì)量，倒逼物業(yè)改進(jìn)。

五、結(jié)語：物業(yè)不是“管家”，而是“合伙人”

贛州恒大江灣的困局，折射出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期的陣痛。但歸根結(jié)底，物業(yè)與業(yè)主不是對(duì)立關(guān)系，而應(yīng)是共同建設(shè)家園的“合伙人”。

對(duì)業(yè)主：維權(quán)需理性，通過業(yè)委會(huì)合法表達(dá)訴求；

對(duì)物業(yè)：服務(wù)是根本，別讓“保交樓”的成果敗于“低質(zhì)管”；

對(duì)政府：監(jiān)管需加碼，推動(dòng)物業(yè)從“粗放管理”向“精細(xì)化服務(wù)”轉(zhuǎn)型。

只有三方形成合力，才能讓恒大江灣這樣的問題小區(qū)重?zé)ㄉ鷻C(jī)，也為更多“保交樓”項(xiàng)目提供破局樣本。

（本文案例來源于公開報(bào)道，觀點(diǎn)僅供參考。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)告知?jiǎng)h除！）

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