最近這段時間，想必大家都看到了，海珠區(qū)赤沙涌以東儲備用地AH0314規(guī)劃單元調(diào)規(guī)的風(fēng)波。

前邊情況就不多講了，但據(jù)我了解，風(fēng)波還在持續(xù)發(fā)酵，相關(guān)部門也收到了很多的投訴和建議。

梳理下來，核心問題是這兩個：

一是，說好的嚴禁商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，琶洲怎么又新批了這么多宅地？

二是，最關(guān)鍵的是，琶洲預(yù)期價值會不會崩？琶洲南TOD會不會站崗？

具體的，我們一起往下聊。

承接琶洲綜合發(fā)展需求

琶洲南區(qū)產(chǎn)城融合，上限很高

先回答第一個問題。

琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，確實在2022年就明確，嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，這也寫在了省府批復(fù)文件里。

但這并不意味著，琶洲從此就不會新增宅地供應(yīng)了。

嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)仍然是基調(diào)，但主要是集中在狹義范圍的琶洲島，尤其是中、西區(qū)。

這一點，也可以對照文件里提及的琶洲經(jīng)開區(qū)范圍，這次的琶洲南新地塊，并不在其中：

而整個琶洲片區(qū)的范圍如下圖，各個區(qū)域的功能定位一直很清晰。

其中，琶洲南區(qū)，定位為創(chuàng)新融合拓展區(qū)。

所謂融合，就是聯(lián)動各功能區(qū)，成為一個有機整體。

看琶洲南區(qū)控規(guī)，沿黃埔涌一二線和琶洲南TOD二期都布局了商辦區(qū)，從區(qū)位到產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，都和對岸的琶洲西區(qū)、中區(qū)強關(guān)聯(lián)。

其中，位于黃埔涌畔的35萬平琶南留用地物業(yè)已全面封頂，第一批復(fù)建物業(yè)預(yù)計7月交付使用，兌現(xiàn)度看得見。

整個項目，還將建成一個地標(biāo)性大型商業(yè)綜合體，涵蓋辦公樓、商場和高端酒店，既對接琶洲中區(qū)會展業(yè)，又為琶洲南區(qū)補充產(chǎn)業(yè)和商業(yè)。

| 黃埔涌畔琶南項目施工現(xiàn)場圖

而琶洲南區(qū)的中部、西部則布局大量的住宅、教育、公園綠地等，主打優(yōu)質(zhì)的居住和生活服務(wù)。

之所以這樣規(guī)劃，考慮的還是琶洲的綜合發(fā)展。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，琶洲目前就業(yè)人口22萬，其中僅有不到20%的人在琶洲居住，職住比遠遠達不到官方規(guī)劃的2.35：1。

這也導(dǎo)致琶洲嚴重的職住失衡問題。

在琶洲工作的都是高端、年輕的創(chuàng)新人才，更講求效率，但他們80%的人卻要外遷到海珠、天河、番禺居住；

40%以上的人通勤時間超50分鐘，比廣州平均通勤時間還要高出十幾分鐘。

實際上，過去10年，琶洲也才推出5個住宅項目，供應(yīng)極少。

去年，琶洲南三兄弟出讓的時候，很多人也說會不會帶崩琶洲價值體系。

但結(jié)果呢？保利天奕開盤直接殺瘋，都說市場不好，但千萬豪宅買家冒雨排隊，190方更從開盤的1500萬漲到1600+萬。

同時，片區(qū)連片開發(fā)，橋建了，路網(wǎng)在規(guī)劃，廣州五中也引入了，河涌更漂亮了。

這也印證了一點，琶洲住宅存在大量的市場需求，更是基于整個琶洲的發(fā)展需求——產(chǎn)城融合、均衡發(fā)展，以吸納和留下更多就業(yè)人才。

而接下來，實現(xiàn)這一需求的主發(fā)力點在琶洲南區(qū)，這就是琶洲南新地塊調(diào)規(guī)的大背景。

新地調(diào)規(guī)

不是踢館，而是連片開發(fā)帶來增量

至于第二個問題，先說結(jié)論：

新宅地的加入，不僅不會動搖琶洲價值，反而會給片區(qū)帶來更大的想象空間，連片開發(fā)，能量不容小覷。

換句話說，地塊不是來踢館的，而是來抬轎的。

琶洲南TOD的稀缺性和圈層感，會更凸顯。

為什么這么說？別急，我們接著往下看。

具體來看，赤沙涌以東儲備用地的開發(fā)，有幾個重點：

1）連片改善片區(qū)的城市界面

2）優(yōu)化琶洲南區(qū)的公服、商業(yè)、河涌、道路建設(shè)，提升周邊通行能力

3）未來售價，應(yīng)該也不會太低，畢竟有琶洲南TOD珠玉在前

4）新規(guī)收緊背景下，產(chǎn)品對市場沖擊力有限

客觀來看，琶洲南新地塊的條件，確實比不上琶洲南TOD，想對標(biāo)甚至背刺琶洲南TOD，有一定難度。

因為，地塊西側(cè)，有大片舊村、舊廠，直接影響了城市界面和周邊圈層。

但如果地塊能開發(fā)，就能順勢幫琶洲南TOD和琶洲西區(qū)擋住村景和廠景，減少城市界面的割裂。

在公服配套上，地塊將建設(shè)社區(qū)商業(yè)、12班幼兒園、黨群服務(wù)中心、公園綠地等。

值得一提的是，地塊還將把赤沙涌、黃埔涌貫通，打造一個濱水公園，和琶洲南TOD現(xiàn)有的濱水公園連片發(fā)展。

在商業(yè)配套上，地塊將配置大約3.3%比例的商業(yè)，按體量推測應(yīng)該是街區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)為主。

這能和琶洲南TOD二期的集中式商業(yè)形成互補搭配，便利周邊居民日常生活。

在交通上，地塊調(diào)規(guī)后，實際的出行壓力會降低。

因為地塊總建面從25萬平降到17萬平，減少了8萬平，那么對應(yīng)的出行總量就會減少。

而且，四周的市政道路已經(jīng)在建了，地塊出讓后，也會加快周邊海洲路和北面跨黃埔涌橋的建設(shè)進度。

至于大家擔(dān)心新地塊是否會擠壓省實琶洲學(xué)校的學(xué)位，我也進一步了解了相關(guān)數(shù)據(jù)。

省實琶洲學(xué)校為九年制，包括24班小學(xué)和初中12班，可以服務(wù)的居住人口大約13500人。

對應(yīng)到琶洲南TOD的實際戶數(shù)、居住人口，還不到學(xué)校服務(wù)人口的一半。

而琶洲南新地塊的住宅體量，更在琶洲南TOD之下，未來戶數(shù)及居住人口估計會更少，學(xué)位數(shù)量應(yīng)該是充足的。

整體來看，這塊地會是琶洲連片開發(fā)的關(guān)鍵拼圖，帶動城市界面和配套的全維度提升，繼而撬動琶洲量級升級。

長期來看，這些才是影響房價的關(guān)鍵要素。

原業(yè)主珠光，身陷財務(wù)危機，也無力開發(fā)

熟悉琶洲的同學(xué)，應(yīng)該清楚，琶洲南新地塊的原業(yè)主方，是珠光。

但是，珠光遇到了財務(wù)危機，之前和海珠合作備忘錄提到的電子競技、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，大概率不能落地，也沒錢落地。

2024年，地塊也曾經(jīng)作為商業(yè)地掛牌，但無人摘牌，最終流拍。

而地塊實際現(xiàn)狀，已經(jīng)“長草”超過10年，和旁邊琶洲南TOD高樓形成鮮明對比。

繼續(xù)維持這種荒地狀態(tài)，也會影響到周邊業(yè)主的切身利益，還可能滋生大量蛇蟲鼠蟻、堆積垃圾等，直接影響日常生活。

|琶洲南區(qū)AH031403地塊現(xiàn)狀

而調(diào)規(guī)之后，從我們目前了解的情況，琶洲南區(qū)AH031403地塊，已經(jīng)有很多開發(fā)商盯著了。

比如，越秀、保利、華發(fā)、中海、金茂、建發(fā)、保利置業(yè)等一眾主流開發(fā)商關(guān)注。

其決策核心，就是隔壁是琶洲南TOD全國百億豪宅，不需要太多理由說服高層拍板。

市場決定一切。

我們也和幾家主流央國企聊過，主流產(chǎn)品方向，估計是打造80-100米高T3/T4塔樓。

加上新規(guī)收緊，得房率也不會很夸張，對市場的沖擊力有限。

上限也比較清晰了，就是片區(qū)剛改加上改善，這是地塊客觀邏輯決定的，至少做到琶洲南TOD這種套均價2000萬的豪宅，不太現(xiàn)實。

琶洲南TOD，會與其拉開一個身位。

客觀條件也決定了，隨著地塊的誕生，琶洲南TOD的價值，不僅不會被弱化，還會進一步拔高。

既有片區(qū)連片開發(fā)的預(yù)期在，也是由項目所處的地段，所擁有的配套，以及自身過硬的產(chǎn)品力決定的。

這兩天，我們?nèi)タ戳司W(wǎng)紅豪宅琶洲南TOD實景收樓，相當(dāng)驚艷，豪宅和品質(zhì)感拉滿。

原圖直出，園林有立體感，方寸之內(nèi)，景觀視野豐富，讓人賞心悅目，直望琶洲CBD。

我們也看了網(wǎng)簽價格數(shù)據(jù)，從23年到25年，琶洲南TOD價格是一路往上走的，經(jīng)過了市場考驗。

琶洲南TOD的確定性很高，98萬方超級大盤，連續(xù)三年廣州豪宅銷冠，套均2000萬，交付品質(zhì)也是廣州頭部水準(zhǔn)。

如果非要總結(jié)，那就是琶洲強概念區(qū)+全新的大盤+居住感更強產(chǎn)品+改善城市界面+有身份感加持以及高圈層。

這樣配套和體量，本身就很少見，是護城河，也是稀缺資源。

這個板塊，其實已經(jīng)基本明牌了。

即使有其他地塊出來，像琶洲南TOD一樣的核心區(qū)超配大盤，也很難再有了。