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基本信息

地理位置：位于楊浦濱江核心段，地址是楊浦丹陽路 19 弄，與黃浦江直線距離僅約 500 米，處于上海中央活動區 CAZ 規劃戰略的重要位置12。

開發商：上海保昱置業有限公司4。

產品類型：包含風貌別墅和低密洋房兩種產品68。

容積率：整體容積率控制在 1.2 以下，建筑密度不足 30%，是近十年來黃浦江畔罕見的純低密度地塊6。

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產品特色1

空間設計：別墅為純地上 2 層設計，卻通過創新實現了 “2 層風貌享 5 層空間”，每套建筑面積 210㎡，實際可獲得 450㎡的使用空間，贈送面積高達 50-135㎡，包含全明地下室、閣樓空間、南北花園、景觀露臺等。

建筑美學：采用經典與現代融合的建筑風格，外立面選用天然石材搭配金屬線條，大面積落地窗設計實現超高窗墻比，不僅保證了極佳的采光通風，更將室內外景觀無縫銜接。11.3 米南向面寬配合三開間布局，讓陽光可以深入室內每個角落。

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室內空間：標準戶型采用 “四至五房” 的靈活布局。

一層設置闊綽的橫廳、開放式餐廚空間及老人套房；

二層規劃為主人套房、兒童房及多功能書房；

地下室可改造為娛樂室、保姆間或獨立工作室；

閣樓適合作為私密休閑區或收藏空間。

每個臥室都配有獨立衛浴系統，主人套房更享有步入式衣帽間和景觀陽臺。

景觀設計：由國際知名團隊操刀，打造出 “一園一景” 的差異化體驗。

南北花園采用立體種植手法，上層為喬木提供蔭蔽，中層搭配四季花卉，下層鋪設耐陰地被，形成豐富的植物群落。

9-10 米的寬闊棟距保證了各戶花園的私密性。

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精裝標準：衛浴系統全線采用德國當代 Dornbracht 或同級別龍頭等；廚房設備采用嘉格納或米勒嵌入式冰箱、烤箱、蒸箱等；

空調系統為大金 VRV 中央空調，配合全屋新風系統；

智能家居采用 Savant 或 Control4 智能控制系統；

門窗系統采用旭格或 YKKAP 斷橋鋁系統窗，配合 LOW-E 中空玻璃。

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配套設施

交通配套：周邊形成 “四線三隧一橋” 的立體交通網絡，18 號線丹陽路站與項目無縫銜接，4、12、14 號線均在 1.5 公里輻射范圍內；

江浦路隧道、楊樹浦路隧道和楊浦大橋構建了通達浦東的快速通道6。

商業配套：南側有東方漁人碼頭，3 公里范圍內覆蓋北外灘來福士、陸家嘴正大廣場、五角場萬達廣場等七大商圈，步行即可到達白玉蘭廣場、綠地濱江等商業地標67。

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醫療配套：周邊有復旦大學附屬婦產科醫院（紅房子醫院）、新華醫院、楊浦區中心醫院等優質醫療機構，形成了 “15 分鐘健康圈”6。

教育配套：對口同濟大學實驗學校，周邊還有上海市昆明學校、楊浦高級中學等名校，以及多所優質國際教育機構7。

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項目優勢

稀缺性：內環內 70 年產權花園洋房，法律屬性為普通住宅，交易成本低于商業別墅。

純地上 2 層設計，使用面積遠超建筑面積，市場無競品。

同時，位于楊浦濱江 CAZ 核心區，黃浦江 500 米范圍內，土地資源不可再生1。

品牌與品質：作為世界 500 強保利發展控股的高端產品線，

“外灘序” 系列代表著保利對城市頂級住宅的理解，

項目由保利頂級設計團隊操刀，

施工總包為上海建工集團，

監理單位為滬上知名豪宅監理公司，

工程管理團隊均有十年以上高端住宅經驗1。

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保利·外灘序Bund 45

LUXURY HOUSE

在售詳情

保利布局一江一河的旗艦力作

東外灘楊浦濱江，低密花園雙子星

約500米內環濱江 | 東外灘“芯”

【保利·外灘序】

風貌別墅

約175-280㎡

總價約3500～6000萬

壓軸10席入市

可直接落定

在風貌競爭激烈的市場，有一個項目成為每個置業者都必須看的，那就是——保利·外灘序，憑借卓越的產品力和市場口碑，遙遙領先上海風貌別墅市場。3-5月蟬聯全上海風貌銷售第一，一次次突破4000萬級別墅賽道現象級熱銷，而資本流向的地方，一定代表著城市甚至全國未來的價值高地。

作為核心城市的核心地段的核心資產，保利·外灘序45演示了如何讓資產穿越周期。

濱江唯一性：內環內，約500m黃浦濱江實現墅居生活，據統計，500m親水別墅僅65席，外灘序獨占38席。

產品唯一性：風貌序列中一梯隊的花園里弄，也是上海風貌里唯一出讓的的花園別墅地塊。

花園唯一性：約61-108㎡主力戶型花園面積，遙遙領先同類產品。

立面唯一性：同質思南公館卵石立面，非遺工藝。

面寬唯一性：約11.3米面寬，風貌別墅中罕見的三開間朝南。

在楊浦濱江邁向世界級科創水岸的進程中，保利·外灘序38席濱江花園別墅，以產品的不可復制性，，筑就上海豪宅市場的“孤品”，現最后批次壓軸席位即將入市。

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花園里弄0.9低密墅區的絕對稀缺

市中心土地資源有限，可供開發的土地愈發稀缺，低密資產成為“稀缺品”。而保利·外灘序于內環濱江，城市更新下上海唯一的花園里弄建筑，洋房+別墅的組合，呈現更純粹墅區圈層。同時，容積率僅1.2，若單論別墅，容積率僅0.9，在禁墅令下，產品的稀缺性不言而喻。舒展的整體墅區空間感，僅38席濱江花園別墅，演繹對核芯土地的極致占有。同時，區別于常規石庫門里弄約5-7m 的樓間距，BUND45墅邸主樓間距最高達約10m，最低約6.5m，賦予家族生活更高私密性與舒適性。

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前所未見風貌別墅的突破性創見

約11.3米，大面寬全景觀

保利·外灘序的稀缺性，不僅在于38席的數量，0.9的低密屬性，也在于其產品力的突破性創造，在風貌別墅市場中獨一無二。突破傳統風貌別墅窄面寬規制，如建面約210㎡別墅，規劃四行兩列布局，巧妙拓展社區橫向尺度，打造整層一體化奢闊廳堂設計，塑造約11.3米面寬，達到了400多平的別墅里面才有的生活享受。

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超尺度感約61-108㎡南北雙花園

別墅生活，以花園為貴，縱觀思南公館、丁香花園、榮宅等傳奇花園別墅，每一幢皆以闊綽花園尺度承載花園生活的極致。而保利·外灘序演繹花園別墅的當代奢侈，最大限度擴大花園面積。建筑面積約175-280㎡花園別墅，主力戶型的花園附贈面積達到約61-108㎡，且南北雙花園，是目前同面積段內花園面積最大的風貌別墅產品。開闊的空間，可隨心布置上燒烤設備又或者放上一只長桌，在溫暖的午后，和親朋好友燒烤聚餐，又或者喝上幾杯咖啡，欣賞門前的噴泉水景，體驗生活的極致松弛感。

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同質思南公館，手工打磨立面

復刻思南公館的卵石立面，采用上海市非物質文化遺產代表性項目名錄的卵石立面工藝。思南公館的鵝卵石墻面已成為標志性特殊和網紅打卡地點，但因制作工藝要求高，難度大，很少風貌別墅運用。保利·外灘序成為獨一份，特邀傳統匠人手工打磨海派風情的卵石立面，歷經十一種配色方案調整，六十五種樣板制作，完美復刻。一立方的墻面需80公斤的卵石量，一個工人一天只能作業5個平方左右。極致匠心下，未來在家門口就能打卡思南公館同款經典，也賦予建筑永恒人文底色，賡續花園別墅歷史底蘊。

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超高附贈 五層墅居空間

BUND45別墅產品，約175-280㎡戶型的二層/三層墅邸，可兌現5層居住空間的體驗感。

首層會客廳&二層家庭廳，打造兩層不同屬性的私屬客廳，更是為塔尖人群的量身打造，社交待客和家人陪伴的雙重需求皆能滿足。同時，五房4套間的極致設計，讓家族生活各享一方私密天地。

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頂層空間在孟莎式屋頂+老虎窗加持下，采光和實用性都非常好。地下室層高約3.9-5.7米，格局方正完整、利用率高，可自由打造家庭影院、書房、茶室等，業主可以充分發揮想象力。

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百年租界內環CAZ唯一科創中心

從百年到當代，中芯恒貴。楊浦濱江的珍貴性深植于歷史肌理，百年前，這里與外灘同屬租界濱江的黃金岸線，見證了上海開埠以來的繁華史詩。1863年，楊浦區西南部劃為舊公共租界，屬于英美共同管轄。從上世紀末開始沿路陸續興建工廠、倉庫、碼頭、住宅，以此開啟了中國近代的工業化道路。

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世紀沉淀下，這片承載著中國近代工業文明記憶的濱水空間，在當代定位為45公里濱江帶上唯一的"科創研發"板塊，正與外灘、陸家嘴構成"黃金三角"。

不僅實現了從“工業銹帶”到“生活秀帶”的華麗轉身，更以“功能-文化-場景”（FCS）三元融合策略，構建起科創生態、歷史文脈與現代城市功能共生共榮的創新體系。隨著美團、嗶哩嗶哩將在2026年前基本實現竣工并投入使用的絕對兌現力下，以及濱江南段5.5公里公共空間全線貫通后，打造集合品牌策展、網紅打卡、運動休閑等功能于一體的文創休閑帶。高能級規劃疊加重磅產業導入、人文藝術濱水生活，賦予世界級濱水空間新典范，楊浦濱江土地價值覺醒。保利·外灘序，約500米黃浦江，收藏世界級濱水商務帶與國際濱水生活。

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