華南新城小區大門。曾冬梅/攝

物業費資金的管理使用更透明。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

如無意外，廣州市番禺區的華南新城小區將于7月4日召開業主大會，對選舉業主委員會委員、由業委會以信托制物業服務模式與康景物業簽訂三年服務合同等4個議題進行表決。

華南新城是一個有著20多年歷史、2萬多常住人口的大型小區，此前一直采用包干制的物業服務模式。隨著時間的推移，小區年久失修、物業服務質量下降等問題逐漸凸顯。為了改變物業服務質價不符的現狀，過去的20多年里，業主們曾三次嘗試成立業委會，但前兩次均以失敗告終。

此次，華南新城計劃采用一種新模式化解業主與物業公司的矛盾糾紛。據了解，6月10日，華南新城業主代表、康景物業及地方政府三方達成了在該小區引入信托制物業服務模式的共識。

6月25日，華南新城物業管理委員會（籌備業主委員會的過渡組織，以下簡稱“物委會”）副主任張翠微對中國房地產報記者表示，包干制、傳統酬金制都無法實現物業費資金管理使用過程的完全陽光化，即使成立了業委會也很難監管，所以物委會才考慮嘗試以信托制模式與康景物業合作。信托制模式的特點在于財務管理全透明，全體業主有權查詢物業費的籌集、支出等情況，能實現有效監管。而最終這一新模式能否成功落地，還需要業主們在業主大會上投票表決。

試水信托制物業服務

華南新城小區內部。曾冬梅/攝

目前國內物業服務的主流收費模式為包干制及酬金制。包干制指的是業主把物業費交給物業公司，物業公司自負盈虧。傳統酬金制則是在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業公司，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔，若沒有引入透明社區服務平臺，其資金的使用也不是完全透明的，只有業委會成員才知情。

華南新城目前實施的便是包干制。張翠微表示，由于康景物業采用的是收支兩條線的經營管理方式，所以業主們繳納的物業管理費要全部進入該公司的總部，總部再按照預算與申請劃撥資金、物料等給小區使用。在她看來，這種模式對物業公司最有利，優先保證了自己的利潤，物價漲了就降低服務成本。對小業主最不利，看似多年沒漲物業管理費，但是服務質量不斷下降，小區破破爛爛?！拔覀円呀浭軌蛄宋飿I公司經常拖欠員工工資、拖欠保潔/綠化費用、拖欠第三方服務提供商費用帶來的惡果了?！?/p>

而現實中采用傳統酬金制的小區，為了提升服務品質，業主就得多交物業管理費，一年下來最終賬戶虧損的小區也不在少數。加之對業委會的不信任，一些小區又走回了包干制的老路。

據了解，信托制物業服務模式，是一種區別于包干制、傳統酬金制的新型物業服務模式。物業費及公共收益歸全體業主所有，作為信托財產存入銀行的信托賬戶，由物業企業作為受托人對賬戶進行管理，以收定支。物業企業按照約定比例獲得酬勞，當年沒有用完的資金繼續留在賬戶上。業主通過信息平臺可以查看監督每筆財務收支和賬目憑證，確保財務公開透明，服務質價相符。

張翠微將信托制視為酬金制的變種，通過開放式預算，讓業主們決定要什么服務，要多少服務，按照需求做預算，量入為出。物業管理費的升降也由業主們自己把控，業主的知情權、監督權由此得到保障?！霸跇I委會經驗不足的情況下，采用信托制模式對小業主是最有利的?！?/p>

模式確定后就該選擇物業服務企業了，基于更換物業公司的現實難度，華南新城物委會最終決定以成立業委會并更換物業服務模式為前提條件，給康景物業一次保盤的機會?？稻拔飿I則承諾支持小區成立業委會。

6月16日，康景物業設立了華南新城物業管理費收支共管（看）賬戶，并開通銀行賬戶U盾給物委會業主代表進行監督管理。該公司還承諾共管（看）賬戶收到的物業管理費，專項用于華南新城小區員工工資發放、硬件設備設施的保養維護以及日常運營等開支，不歸集到總部。

康景物業經營發展總經理何超華對中國房地產報記者表示，信托制是在酬金制的基礎上提升了資金的透明度，讓廣大小業主也能看到資金的歸集、使用情況?？稻拔飿I已有不少在管小區實施了酬金制，對這種模式很認可，也希望未能和華南新城的業委會一起做好小區的服務工作。

已在全國多地推行

公開資料顯示，截至目前，全國已有20多個城市在探索信托制物業服務。成都市自2019年開始實踐，截至2024年底已有近千個小區采用了信托制的物業服務模式，2023年11月，成都市武侯區火車南站街道的《“信托制”預防化解小區物業矛盾工作法》被中央政法委評為全國“楓橋式工作法”單位。

2021年，海口市住房和城鄉建設局發文，在全市推廣試行將“信托制”和“酬金制”相結合的“信酬制”物業服務模式，破解小區治理困境。

今年5月份，南京市秦淮區朝天宮街道正式啟動全市首個“陽光信托”物業改革試點，中興新村、陸家巷片區、城市之星、天一居和侯家橋5個小區成為首批實踐者。6月份，武漢市武昌區紫陽街道保安社區匯文新都C區舉行“信托制”物業簽約儀式，繼B區之后正式引入該服務模式。

從實踐的情況來看，信托制物業服務對于提升物業費收繳率和服務滿意率有較大幫助。例如，合肥市首個試點信托制模式的商住小區——上鐵銀欣花園的物業費收繳率從70%升至97%，全年投訴量降至個位數。煙臺市新世紀現代公寓的小區環境得到了顯著改善，物業費收繳率由10%提升至60%，小區整體的投訴量下降了90%。成都市金堂縣導入信托制物業服務的小區物業費整體收繳率達95%以上，服務滿意率由42.3%升至91.7%。

華南新城是廣州首個試水信托制物業服務的大型小區，不過該模式要順利落地仍面臨不少挑戰。首先是要確保小區業委會能成立，雖然物業公司已表態支持華南新城成立業委會，但當地的主管部門卻提出了整改意見。2024年9月，番禺區住建局給華南新城物委會發出了一份《責令整改通知書》，認定該小區公示的議事規則中的計票規則“未參與表決的業主，其投票權數計入已表決的多數票”、樓棟投票規則及業委會候選人采用樓棟推薦制違法，認定有關業委會候選人須回避與物業公司利害關系的規則違法剝奪了部分業主的參選權。

物委會則對番禺區住建局發起了行政訴訟，要求撤銷《責令整改通知書》。5月28日，該案件在廣州鐵路運輸法院開庭審理，目前尚未有判決結果。這是一個不確定因素。

此外，對于廣州的業主而言，信托制物業服務是一個新生事物，當地沒有前例可循，從了解到接受需要一個過程。例如，部分業主擔心信托制是物業公司騙業主繳費的一個局，還有業主不理解物委會為何要把信托制與續聘物業公司捆綁到一個議題，表示只同意采用信托制，但不希望續聘康景物業。

即便業主大會表決通過這個議題，新模式下，物業公司、業委會、業主等的多方磨合也不是短期能夠完成的。張翠微已經做好了心理準備，在她看來，信托制的運作效果與業委會、物業公司的操盤手的水平有很大關系，最大的挑戰就是兩種模式之間怎么平穩過渡，她預計最快也要半年時間才能讓信托制逐步走上正軌。

廣州某大型小區業委會主任告訴中國房地產報記者，他是最近才聽聞廣州有小區要探索信托制物業服務，從理論上看是挺理想的，但實際的物業管理服務工作涉及的范圍太大，業主的訴求更廣，還需要在實踐中檢驗效果。