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簽訂房屋買賣合同是嚴肅的民事法律行為，任何一方權益都應得到合法保護。當賣房承諾遭遇配偶不知情的爭議，這究竟是買方 “輕信承諾” 的風險自擔，還是賣方惡意違約的法律漏洞？作為律師，將從法律與事實層面，為您還原案件的真實面貌。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳晨向法院提出三項訴訟請求：

判令被告周芳依照《承諾書》支付補償金 100 萬元；

判令周芳向乙公司支付居間費用補償金 143,000 元；

判令被告吳勇就上述款項承擔連帶責任。

陳晨稱，2021 年 1 月 7 日，周芳代表其配偶吳勇與其簽署《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，出售吳勇名下一號房屋。簽約當日，周芳簽署《承諾書》，承諾吳勇知情并同意售房，若不符，愿向乙公司支付與傭金等額、向陳晨支付與定金等額的補償金。后在房屋買賣合同糾紛案庭審中，吳勇承認對售房不知情，與承諾內容不符，周芳應履行承諾，且該債務屬夫妻共同債務，吳勇應擔責。

（二）被告的抗辯主張

周芳辯稱：

重復起訴：《承諾書》是房屋買賣合同附件，相關糾紛已由法院作出生效判決，本案實質是重復起訴；

訴求無據：其違約行為已賠償，陳晨無權就同一違約再次索賠，《承諾書》補償款屬違約金，法院前案已綜合考量，且陳晨主張的 100 萬元遠超實際定金；

居間費已判：陳晨主張的居間費用在前案已被駁回；

配偶無責：吳勇非適格主體，不應擔責 。

吳勇辯稱：

本案系重復起訴；

生效判決認定周芳無權代理，合同對自己不生效，不應擔責；

連帶責任需法定或約定，陳晨訴求無依據；

陳晨訴請金額前案已處理，無額外損失 。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂：2021 年 1 月 7 日，周芳代理吳勇與陳晨在乙公司居間下簽訂房屋買賣合同，同日周芳簽署《承諾書》 ；

合同履行：陳晨支付定金 10 萬元，網簽失敗后周芳拒履約，陳晨發解約通知并起訴；

前案判決：一審認定周芳無權代理，判其退還定金 10 萬元、支付違約金 20 萬元；二審維持原判，對陳晨依據《承諾書》主張的 100 萬元未予處理 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

本案是否構成重復起訴？

《承諾書》的性質及效力如何認定？

陳晨能否基于《承諾書》獲得補償？吳勇是否應承擔連帶責任？

（二）法律分析

重復起訴認定：《承諾書》依附于房屋買賣合同，相關糾紛已審理完畢，本案訴訟請求實質與前案重疊，構成重復起訴 ；

承諾書性質：《承諾書》是房屋買賣合同的從屬性文件，補償金本質為違約金，前案判決已綜合考量違約情形和損失確定違約金數額；

責任承擔：陳晨無證據證明實際損失超前案判決金額，無權重復索賠；吳勇未參與承諾，無法律或約定依據承擔連帶責任；陳晨非居間費支付或接收方，無權代乙公司主張 。

三、裁判結果

法院判決駁回陳晨的全部訴訟請求。這一判決明確了重復起訴的認定標準，以及合同從屬性文件的責任邊界。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項

核實代理權限：涉及他人房產交易，務必要求出示產權人授權或同意證明；

明確違約責任：細化合同及補充文件中的違約條款，避免模糊表述；

避免重復維權：糾紛判決生效后，新訴求需與前案有實質區別，否則可能被認定重復起訴 。

（二）賣房者警示

謹慎簽署承諾：非本人簽署合同或承諾，可能因無權代理承擔高額違約金；

夫妻共同財產處置：涉及夫妻共有房產，需雙方共同簽署文件，避免單方行為引發糾紛 。

（三）法律風險提示

違約金上限：違約金數額需與實際損失匹配，過高主張難獲支持；

連帶責任認定：連帶責任需嚴格依據法律規定或合同約定，不可隨意主張 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）