房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在二手房交易中，買方因家庭變故或市場波動(dòng)想要解除合同，賣方能否主張高額違約金？一起真實(shí)案例為你解析房屋買賣合同解除的法律要點(diǎn)。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林浩、陳芳（夫妻）訴稱：2023 年 9 月 2 日，二人與被告張陽、李娜（夫妻）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定被告以 599 萬元購買原告名下朝陽區(qū)一號房屋。被告需于 9 月 12 日前支付 25 萬元定金，原告于 12 月 31 日前完成房屋解押，被告在解押后 3 個(gè)工作日支付首付款。但被告于 2023 年 12 月告知中介拒絕購房，經(jīng)多次溝通仍堅(jiān)持解約。原告于 2024 年 1 月 15 日送達(dá)《解除合同并要求支付違約金通知》，主張合同于當(dāng)日解除，并要求被告按總房款 20% 支付違約金 94.8 萬元。

（二）被告的抗辯主張

被告張陽、李娜辯稱：

合同解除時(shí)間：認(rèn)可合同解除，但主張2023 年 12 月 22 日已通過中介正式提出解約，應(yīng)以此為解除時(shí)間。

非惡意違約：因父親離世需贍養(yǎng)母親、家人重病醫(yī)療支出及工作變動(dòng)，確因家庭重大變故無法履行合同，主觀無惡意，且已支付25 萬元定金作為補(bǔ)償。

違約金過高：原告未舉證證明實(shí)際損失，且小區(qū)同期房價(jià)未下跌反有上漲，約定的20% 違約金遠(yuǎn)高于實(shí)際損失，請求法院調(diào)整。

首付款支付條件：原告所述“解押后 3 個(gè)工作日支付首付款” 與合同約定不符，實(shí)際應(yīng)為 “過戶前 3 個(gè)工作日支付”。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

合同約定：

被告需支付25 萬元定金（已支付），原告需在 2023 年 12 月 31 日前解押。

被告拒絕購房或逾期履行超15 日構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)解除合同并要求總房款 20% 的違約金。

履約情況：

被告于2023 年 12 月 22 日明確表示不購房，原告于 2024 年 1 月 15 日送達(dá)解約通知。

被告未舉證證明原告存在可得利益損失，小區(qū)同期房價(jià)無顯著下跌。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

合同解除時(shí)間應(yīng)以哪一方主張為準(zhǔn)？

被告是否構(gòu)成根本違約？違約金應(yīng)如何認(rèn)定？

（二）法律分析

合同解除程序：

被告作為違約方，不享有合同約定的解除權(quán)，原告作為守約方，其解除通知送達(dá)時(shí)間（2024 年 1 月 15 日）為合同解除時(shí)點(diǎn)（《民法典》第五百六十五條）。

根本違約認(rèn)定：

被告明確拒絕購房，符合合同約定的“拒絕購買房屋” 根本違約情形，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

違約金調(diào)整規(guī)則：

原告主張的20% 違約金（94.8 萬元）顯著高于被告已支付的 25 萬元定金，且原告未舉證證明實(shí)際損失。根據(jù)《民法典》第五百八十五條，約定違約金過分高于損失的，法院可調(diào)整。被告自愿以定金承擔(dān)違約責(zé)任，符合定金罰則（定金不得超過主合同標(biāo)的 20%，本案定金 25 萬元未超限額）。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)原告林浩、陳芳與被告張陽、李娜簽署的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2024 年 1 月 15 日解除；

駁回原告要求支付94.8 萬元違約金的訴訟請求。

理由：被告構(gòu)成根本違約，合同解除時(shí)間以原告通知送達(dá)為準(zhǔn)；但原告主張的違約金過高，被告已支付的25 萬元定金足以彌補(bǔ)其損失，故不予支持超額部分。

四、案件啟示

（一）合同解除需依約依序

守約方享有法定解除權(quán)，解除通知需書面送達(dá)違約方，以送達(dá)時(shí)間作為解除時(shí)點(diǎn)，違約方無權(quán)擅自確定解除時(shí)間。

（二）違約金主張需合理適度

合同可約定違約金比例（如本案20%），但需與實(shí)際損失相當(dāng)，否則法院可能調(diào)整。建議在合同中明確損失計(jì)算方式，或通過定金條款控制風(fēng)險(xiǎn)。

（三）誠信履行是交易核心

購房前應(yīng)充分評估自身履約能力，若因客觀原因無法履行，需及時(shí)與對方協(xié)商，避免因“惡意違約” 承擔(dān)額外責(zé)任。

（四）關(guān)鍵條款務(wù)必明確

付款條件、解押時(shí)間、違約責(zé)任等條款需細(xì)化，避免因約定不明引發(fā)爭議（如本案首付款支付條件的理解分歧）。

遇到類似房產(chǎn)交易糾紛？私信專業(yè)律師，獲取定制化解決方案，守護(hù)你的合同權(quán)益！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）