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交了 100 萬定金，房子沒到手還要倒賠違約金？這場房屋買賣拉鋸戰，藏著無數購房者忽視的法律陷阱。今天就帶您拆解真實案例，看懂合同解除權與違約責任的判定邏輯。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告沈寧向法院提出 4 項訴訟請求：

確認與江鵬簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》于 2023 年 6 月 13 日解除；

判令江鵬返還定金 100 萬元；

判令江鵬支付違約金 144 萬元；

判令江鵬承擔保全費 5000 元及訴訟費。

沈寧稱，2022 年 12 月 12 日通過乙公司居間，以 720 萬元購買江鵬名下的一號房屋，已支付定金 100 萬元。合同約定沈寧應于 2023 年 5 月 5 日前支付首付款 419 萬元，江鵬需在 5 月 12 日前辦理解押手續。因資金周轉問題，沈寧提前協商延遲付款，并于 2023 年 6 月 1 日書面催告江鵬配合，但對方未回應。沈寧認為江鵬違約，于 6 月 13 日發函解除合同，訴請維權。

（二）被告的抗辯與反訴

江鵬答辯稱：

沈寧未按時支付首付款，構成根本違約；

已于 2023 年 6 月 1 日發送《單方解除協議》，合法解除合同；

沈寧主張的違約金無事實依據，自身不存在違約。

江鵬反訴請求：

確認合同于 2023 年 6 月 1 日解除；

判令沈寧支付違約金 144 萬元（定金折抵 100 萬元，補足 44 萬元）；

反訴費由沈寧承擔。

（三）法院查明的關鍵事實

合同約定：明確首付款支付、房屋解押時間，逾期 15 日構成根本違約；

履行情況：沈寧未按期支付首付款，江鵬于 2023 年 6 月 1 日發送解約通知；

溝通記錄：沈寧曾通過中介協商延期，但未與江鵬達成書面協議；

定金性質：雙方確認 100 萬元為定金，已實際支付。

二、案件分析

（一）爭議焦點

哪一方享有合同解除權？

合同解除的具體時間如何認定？

違約金該如何判定？

（二）法律分析

解除權歸屬認定：

根據《補充協議》，沈寧逾期支付首付款超 15 日，觸發合同約定的根本違約條款，江鵬依法享有解除權；

沈寧主張江鵬未辦理解押違約，但付款義務在先，且無證據證明對方拒絕配合，其解除權主張不成立。

解除時間判定：

江鵬于 2023 年 6 月 1 日向沈寧發送解除通知，符合《民法典》第 565 條 “通知到達即生效” 的規定，合同于當日解除；

沈寧主張的 6 月 13 日解除因缺乏解除權基礎，不被法院認可。

違約金調整依據：

合同約定的 20% 違約金（144 萬元）過高，法院綜合考量：

沈寧主動協商延期，過錯程度相對較低；

江鵬協商時提出高額賠償方案，背離合同約定；

房地產市場波動，需平衡雙方利益，最終酌定違約金為 30 萬元。

三、裁判結果

確認合同于 2023 年 6 月 1 日解除；

沈寧賠償江鵬違約金 30 萬元（已付 100 萬元定金折抵后，江鵬需退還 70 萬元）；

駁回沈寧全部訴訟請求；

駁回江鵬其他反訴請求。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

資金規劃要留余地：提前做好現金流測算，避免因短期周轉問題構成根本違約；

變更合同需書面確認：任何履約期限調整都應簽訂補充協議，口頭協商無法律效力；

違約金條款需斟酌：簽約時評估自身承受能力，過高或過低的違約金都可能面臨司法調整。

（二）賣房者風險提示

嚴格按約履行義務：在對方輕微違約時，優先通過協商解決，避免激化矛盾；

解約程序要規范：行使解除權需以書面形式通知，并保留送達證據；

賠償主張需合理：提出的賠償金額應符合合同約定，漫天要價可能不被法院支持。

（三）法律要點速記

根本違約判定：逾期履行核心義務超 15 日，可能喪失合同主動權；

解約通知生效：解除合同需書面通知，到達對方即產生法律效力；

違約金調整：法院將結合過錯程度、實際損失等因素綜合裁量。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）