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買房本是人生大事，卻因房屋租約問題陷入糾紛。定金能否雙倍返還？合同該如何處置？今天就通過這起真實案例，為你解讀房屋買賣中的法律門道。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林明、蘇婷向法院提出兩項訴訟請求：

確認與被告王強于 2023 年 9 月 18 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》于 2024 年 1 月 25 日解除；

判令被告雙倍返還定金 1000000 元。

林明、蘇婷稱，2023 年 9 月 18 日，通過乙家地產購買王強位于北京市朝陽區的一號房屋，雙方簽訂合同約定房屋總價 765 萬元，定金 50 萬元。合同明確要求王強在交房前解除租賃關系，并于 2023 年 10 月 18 日前完成過戶。然而簽約后，王強于 9 月 22 日告知中介，房屋已續約至 2025 年 4 月 30 日，因租戶拒絕騰房無法履約。此后，原告多次催促，王強卻以房屋售價低、租戶到期才搬等理由拖延，甚至要求原告接受帶租約購房。原告拒絕后，王強仍未解決租賃問題，導致合同無法按期履行，故訴至法院要求維權。

（二）被告的抗辯主張

王強辯稱，不同意原告全部訴訟請求，提出可繼續履行合同，或解除合同但不返還定金。他表示，合同中已有承租人放棄優先購買權的聲明，實際是因房屋價值降低，原告不想購買，拒絕網簽且未支付首付款，違約方應為原告。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂與定金支付：2023 年 9 月 18 日，雙方簽訂合同，約定房屋租賃情況、交房時間、過戶時間及定金支付方式等。林明、蘇婷依約于 9 月 18 日、19 日支付定金共計 50 萬元 。

租賃糾紛產生：9 月 22 日，王強告知中介房屋續約，中介轉達原告；同日微信記錄顯示，原告催促網簽，中介稱王強因租戶問題不配合 。

多次協商無果：

10 月 9 日，多方協商騰房，王強提出帶租約出售或等租期結束履行合同，被原告拒絕；

10 月 27 - 28 日，中介與雙方溝通，王強承諾 11 月 1 - 2 日過戶、15 日交房，但原告對租戶騰退情況存疑；

11 月 8 - 9 日，王強表示無法按承諾騰房，且訴訟解決風險大，原告明確拒絕帶租約購房 。

合同解除爭議：2024 年 1 月 25 日，原告向中介發出解除合同通知，王強稱未收到；起訴狀副本于 7 月 5 日送達王強，案件 8 月 19 日開庭 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

合同是否符合解除條件？若解除，應于何時解除？

哪一方構成違約？原告能否主張雙倍返還定金？

（二）法律分析

合同解除判定：雖王強續簽租約構成違約，但根據合同約定，此違約不屬于根本違約，原告本不享有單方解除權。不過因原告起訴要求解除，被告也認可解除，依據《民法典》關于合同合意解除的規定，法院認定雙方達成解除合意，合同于開庭日（2024 年 8 月 19 日）解除 。

違約責任認定：王強未按約定解除租賃關系，導致合同履行受阻，存在過錯；其稱原告因房價下跌拒買，缺乏證據支持。但原告要求雙倍返還定金，需證明被告存在根本違約或收受定金方不履行債務，本案中王強違約程度未達此標準，故原告該訴求無法律依據 。

三、裁判結果

法院判決：

確認林明、蘇婷與王強于 2023 年 9 月 18 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》于 2024 年 8 月 19 日解除；

王強于判決生效之日起七日內返還林明、蘇婷定金 500000 元。

這一判決明確了合同解除時間，同時根據雙方責任劃定了定金返還范圍。

四、案件啟示

（一）房屋買賣風險防范

簽約前盡調：購買二手房時，務必核查房屋租賃、抵押等權利負擔情況，要求賣方出示租賃合同，確認租期、租金及租戶優先購買權等細節 。

細化合同條款：合同中明確約定賣方解決租賃問題的期限、違約責任，以及買方在無法按時履約時的救濟方式，避免模糊表述 。

（二）定金規則注意事項

區分定金與訂金：“定金” 受定金罰則約束，交付方違約無權要求返還，收受方違約需雙倍返還；“訂金” 無懲罰性，僅作預付款 。

謹慎行使權利：主張雙倍返還定金需符合法定情形，如對方根本違約，否則可能無法獲得法院支持 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）