新聞前情提示：中指研究院報告顯示，1-6月，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%，降幅較1-5月擴大1個百分點；6月單月，TOP100房企銷售額同比下降18.5%，較5月單月降幅擴大1.2個百分點。房地產市場仍處于波動調整過程中，預計下半年城市分化行情仍將延續。

據中物聯，6月份鋼鐵行業PMI為45.9%，環比下降0.5個百分點，連續2個月環比下降。預計7月份，受高溫多雨天氣影響，需求端進一步承壓運行，鋼材價格繼續低位震蕩，供給端也難有上升動力。

市場的冰火兩重天，估計還會繼續：一方面是地方政府需要土地財政償還負債，國家需要房地產利好數據托住預期，居民因為資產保值需要房價堅挺；另一方面，是房地產企業巨大的負債敞口和斷崖式的融資能力，以及與鋼鐵、剝離、家具等行業的聯動性衰退！

而造成這種現象的重要原因是區域發展不平衡、人口收入結構呈K型分化、企業規模化集中等因素，疊加國家宏觀調控和經濟結構轉型帶來的流動性分配導向問題，從而導致房地產行業出現了這種特點！

高盛預警

2025 年 1-6 月，上海、杭州、成都等一線城市及強二線城市核心地塊土拍溢價率顯著回升，部分地塊溢價率平均超過 15%，最高溢價超60%。這一現象源于頭部房企對核心城市長期價值的認可（日本模式）：人口持續流入、產業集聚效應及基礎設施完善性，使得核心地塊成為昂貴的“富人區避險資產”，并拉高了平均數據，目前上海、杭州、廣州都呈現出了這個特點！

另一方面，TOP100 房企 1-6 月銷售額同比下降 11.8%，6 月單月降幅擴大至 18.5%。二三線城市成為下跌主力，部分城市庫存去化周期超過 24 個月。中部省會城市鄭州新房庫存達 12 萬套，去化周期較 2024 年延長 6 個月，價格同比下跌 8%。這種分化源于人口外流、產業基礎薄弱及投資性需求退潮，導致市場供需失衡。

而且，盡管央行降準釋放 1 萬億元流動性、5 年期 LPR 降至 3.5%，但政策紅利主要流向核心城市。以深圳為例，上半年新房成交同比增長 38.3%，這表明當前政策對需求的刺激作用受制于城市能級差異，難以形成全國性回暖。而且，1萬億對于房地產行業杯水車薪，截至2024年底，全國新房庫存金額高達93萬億元，相當于GDP總量的70%，房地產行業負債總額攀升至59萬億元！

而2024年雖然人口出生率出現50萬的小幅回升，但全年總人口仍減少超百萬，疊加結婚登記量同比下降20.5%。剛性需求持續收縮，貝殼研究院數據顯示，首次購房者平均年齡從2018年的29歲推遲至2024年的34歲。

LPR利率

在這種背景下，頭部房企采取 “收縮戰線、聚焦高能級城市” 策略！2025 年 1-6 月，TOP10 房企在一線城市拿地金額占比達 62%，較 2024 年提升 15 個百分點。這種策略既出于對核心城市抗周期能力的判斷，也源于對三四線城市項目爛尾風險的規避。

而土地出讓收入仍是地方財政重要來源，2025 年 1-5 月全國土地出讓金同比下降 12%，但核心城市通過優質地塊供應維持土地市場熱度。例如，北京市上半年推出 12 宗核心區地塊，全部以溢價成交，土地出讓金同比增長 5%。這種 “以價補量” 策略在緩解地方財政壓力的同時，也推高了核心城市土地成本。

同時，由于擔心全球經濟增速放緩背景下，居民購房決策更趨謹慎。2025 年上半年，全國住房貸款審批通過率同比下降 8 個百分點，首套房首付比例降至 15% 的城市中，實際首付比例普遍高于政策下限。與此同時，改善型需求向核心城市集中，以上海為例，內環內高端項目去化率達 70%，而外環外剛需盤去化率不足 40%。

因此，國際投行高盛年初最新報告稱：預測到2025年底前，中國房價可能從2024年均價水平再跌20%-25%，相當于回到2015-2016年的價格水平！

高盛預測對比

房地產的萎靡也影響了其他行業，以鋼鐵為例：

房地產占鋼鐵下游需求的 40% 以上，1-6 月房地產投資同比下降 10.7%，直接導致鋼鐵行業 PMI 連續兩個月低于榮枯線，6 月 PMI 降至 45.9%。鋼鐵價格低位震蕩，螺紋鋼價格較 2024 年高點下跌 18%，鋼廠庫存同比增加 25%。這種供需失衡進一步擠壓鋼鐵企業利潤！

而地產的銷售回款放緩疊加融資渠道收窄，導致了房企流動性壓力加劇，也影響了向供應商付款節奏。2025 年上半年，港龍中國、雅居樂等房企先后曝出債務違約，民營房企發債規模同比下降 58%，央國企發債占比升至 92%。部分房企被迫以 “以價換量” 回籠資金，物業等業主維權事件屢見不鮮！

對此，政府雖然已經建立了地產再融資措施，比如 “地產白名單” 政策為 1247 個項目提供 1554 億元貸款，但政策落地效果有限，且比例極少，金額也很小，這種資金封閉監管導致項目回款難以反哺集團流動性，依然無法解決違約問題。與此同時，個人住房貸款不良率升至 0.85%，較 2024 年上升 0.1 個百分點，部分中小銀行房地產相關不良率超過 2%，開始向國際警戒線逼近。

從未來看，我國核心城市與非核心城市的 “馬太效應” 將進一步凸顯。預計 2025 年下半年，一線城市房價將企穩回升，而三四線城市價格調整幅度可能擴大至 10%-15%。人口凈流入城市（如杭州、成都）的優質地塊仍將保持溢價，而人口流出城市土地流拍率可能超過 30%。

同時房地產行業集中度持續提升（全國所有行業都是這個特征），TOP10 房企市場份額預計從 2024 年的 45% 升至 2025 年的 52%。中小房企生存空間進一步壓縮，部分企業將轉向代建、城市更新等輕資產模式，相應的物業行業也將迎來重大改變，預計現有的包干制，將逐步轉為：酬金制和信托制！