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西安年輕人的宇宙中心，多半是小寨，除了烏泱泱去賽格購物的，還有不少去興善寺上香的，有人開玩笑說，年輕人在上學和上班里，選擇了上香……

（青龍寺遺址公園）

和興善寺一樣出名的還有南二環的青龍寺，建于隋，興于唐，也是佛教密宗的祖庭，青龍寺的出圈不在上香，而在櫻花，偶有周邊樓盤面世時，也會再講青龍寺的故事。

但對于務實為主的西安人，青龍寺片區的意義更在于主城區三個字，地鐵，商業，交通便利，但可惜很長時間，只是城中村盤踞。

2015年，青龍寺組團（鐵一村、鐵二村、觀音廟村、王家村）啟動城改，面積超800畝，很多周邊的老西安人，等著蓋新房。

（保利位置示意，來源：西安地產視線）

但城改手續多，進度慢，一直到2020年，保利才正式入場，又過了五年，2025年2月，首批YT5-24-8，YT6-6-113兩塊地土拍，保利天瑞正式面世。

想住在青龍寺的人，一等就是十年！

保利天瑞

和活躍在西安的其他央企不同，保利在西安有“城改之王”的稱呼，眾多百畝大盤背后均為城改拿地。

（保利天悅建設歷程）

保利天悅（雙水磨），保利天珺（北里王），保利閱云臺（魚包頭），保利未央璞悅（紅旗村），再到如今的保利天瑞，同樣是城改拿地。

城改拿地的優勢很明顯，多為主城區，周邊配套齊全，房子溢價高，熱度高，且百畝大盤，土地儲備充足，年年都有新供應。

短板也很明顯，多期開發，主城區地塊分散，住宅先建，商業，學校等配套在后，且城改拿地，主城區容積率高。

（保利天瑞實景，來源：西安購房通）

對于天瑞，同樣面臨這樣的優勢和短板，首期面世的63畝住宅，地段優秀，向北200米，三號線，五號線青龍寺換乘站，一路之隔就是曲江文教園，周邊理工大，西科大，設計院，研究所林立，幾乎沒有住宅供應。

旁邊曲江文教園的金茂賣的如火如荼，周邊老師，企業主，老居民購房需求旺盛。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（一對一私聊房哥答疑）

很多人比較擔心的是超過4的容積率，對樓間距，居住舒適度的影響，從已開放的實景看，保利在規劃設計上費了不少心思。

（保利天瑞總平圖）

比如小區主做大面積，建面139-218㎡，兩梯兩戶，12棟樓，將戶數控制在1273戶。

首先，景觀，會所，做了很大面積的下沉空間，分散小區配套功能的同時，給樓王留出中庭空間。

其次，樓棟圍合式排布，盡可能為每棟樓留出最大樓間距，獨立的景觀組團，活動場地。

同時，緊跟四代住宅新規，室內套內大贈送，室外大露臺，利用戶型的開闊度降低高容的擁擠感。

（保利天瑞展示區實景）

最后，就是大面積，約2000㎡會所實景展示，涵蓋中式山水園林，架空層，大門，會所，外立面，公區大堂，實體樓樣板間，用展示效果增加新房預期。

實際的效果，還是不錯的，開放后現場參觀的，超過1000組，6月19號價格公示，152套房，均價2.26萬元/㎡起。

（保利天瑞首開現場）

6月28日，開盤銷售額約5億，去化率88%，優惠政策為許愿2個點，送封陽臺，開盤專屬優惠點位。

首開的樓棟位置，五號樓獨立單元近雁翔路，南向樓間距約50米，9號樓雙拼單元，靠近下沉會所，南向樓間距約48米，北向約58米。

對于不愿離開青龍寺，還愿意等十年的老西安土著，不少人已上車保利天瑞，觀望的也有，在等后續百畝大盤的其他地塊，更新產品。

青龍寺旁的十年等待，保利首次面世，實景到底什么樣，今天一起看看！

實景展示

俗話說，大門就是面子，作為保利在青龍寺的首秀，天瑞的大門儀式感給的很足，百米唐風禮儀門庭，形制規整的三進院落，現代中式的山水園林，實景可見。

（社區大門實景）

入口打造近百米宏闊迎賓界面，參照盛唐“三門九殿”禮制，左側迎賓禮門，右側車馬院門，中間掩映在斗拱景墻之后的，便是主府門。

門前錯落的景觀、跌水點綴，石材與金屬磚砌筑的景墻，虛實結合，讓歸家充滿尊崇與美感。

（社區大門實景）

跨入迎賓禮門，轉身拾階而上，王府形制的“七開間”門庭矗立在前，兩側紫薇花開正盛，瑞獸鎮宅避邪開福，重檐歇山頂飛檐重重，雄偉氣派，大門六扇金屬移門，古香古色，搭配古典紋樣，琺瑯奢石，華貴典雅。

（水庭院實景）

穿過主府門，開闊的方形水庭院豁然呈現，中央五株姿態飄逸的造型油松與疊水石壁相交輝映，沉穩之中，彰顯跳脫靈動。

兩側檐廊環伺，串起流暢的歸家動線，形成古建最經典的“四水歸堂”格局。

（迎賓大堂實景）

穿過水庭院，是社區的迎賓大廳，天圓地方，穹頂圓形透景設計，將整個空間映襯得更加通透高遠。

大廳盡頭，三面全采光落地窗，將下沉庭院的景觀盡收眼底。此處作為臨窗茶室，賞景、小憩、品茗，別有一番滋味。

（下沉庭院實景）

沿風雨游廊，行至“一池三山”下沉式庭院，鏡水無邊，蒼山飛瀑的空靈之美撲面而來。

高差約10米的飛瀑從石澗傾斜而下，匯聚成潭，飛瀑兩岸草木葳蕤，鏡水之上，樹影婆娑，王維筆下“清泉石上流”的意境，躍然眼前。

鏡水之畔，通體由菱形玻璃幕墻打造的藏書閣佇立其間，外觀璀璨的建筑與水面相映成趣，豐富庭院看點。

（青云閣古亭實景）

瀑布之上的青云閣古亭，是下沉庭院中的一處亮點。翹角飛檐，楹柱花窗，古樸典雅中盡顯盛唐風姿。

古亭采用唐代技藝手法，僅憑借榫卯咬合的巧妙設計，撐起整座古亭。全木榫卯結構的亭臺，結合飛瀑水景，亭臺水榭，美不勝收，更添游園樂趣。

（會所內部實景）

圍繞下沉庭院的憩云堂地下會所，以盛唐風韻為基調，囊括恒溫泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室、私宴廳、藏書閣等多元空間，

會所洄游動線，分區排布，多數空間臨窗而設，觀景體驗和私密性都不錯。

（會所內部實景）

特別值得一提的是，私宴廳配備了中央廚房和備餐室，廚房內，洗滌、烹飪、切割、儲藏等現代化設備齊全，會所私宴一站式服務，讓聚餐更輕松。

（景觀展示區實景）

來到園區，部分園林景觀已然呈現。鏡水清明澄澈，草坪翠綠鮮活，灌木飽滿密實，苗木姿態婀娜，花叢色彩跳脫……

（架空層實景）

此外，首開的5號樓架空層做有泛會所，一側為封閉式設計，內部色彩溫馨，裝飾童趣，分為“四點半學堂”、“童夢畫坊”、“國學課堂”、“星河圍墻”、“私教教室”等多個空間，滿足學齡兒童的娛樂和學習需求。

（架空層實景）

5號樓另一側，為開放式區域，內部以低飽和色調為主，娛樂設施包括滑滑梯、海洋球、積木墻以及益智區等，專為幼童設計，全場娛樂設施無棱角設計，避免兒童磕碰。

（外立面實景）

住宅外立面，南向、北向和側面均有部分呈現，整體用暖白色真石漆涂飾，局部加入香檳色鋁板縱橫勾勒，觀感簡約高級，強調建筑層次與比例。

南向大玻璃窗，提升通透感，使樓體視覺上呈現出輕盈纖薄的形態。露臺印花玻璃欄板，從細節處將古典韻味呈現。

北向立面，窗墻比也是不錯的，空調外機位置用格柵進行遮擋，確保整齊美觀，側面部分，亦做了金屬線條點綴，增添建筑質感。

（戶外大堂實景）

戶外大堂，門頭與主府門相呼應，同樣采用疊級重檐設計，彰顯大氣磅礴。雕花門牌，中式壁燈、云紋圖樣等，無不體現唐韻之美。

單元門落地玻璃通透明亮，右側安裝落地式電子門禁，單元門帶有自動開合功能。

大門兩側樹影婆娑，灌木堆疊，花叢簇擁，門口的石材單元景墻與身后的大門互為映襯，歸家的儀式感很不錯。

（戶內大堂實景）

大堂內部，空間開闊敞亮，地面鋪裝造型拼花石材，煙雨江南奢石景墻，與白色玉石巖板相呼應，溫潤雋永，不同色調、材質的碰撞，增加空間層次和美感。

頂面吊頂+筒燈+燈帶+造型吊頂裝飾，多種暖調光源組合，提升空間明亮度和氛圍感。

（地庫入口&環島落客區實景）

地庫這里，入口采用香檳色金屬吊頂、仿玉石巖板鋪裝，地下光廳入庫，極具儀式感。

在地下車庫與會所銜接處的泛大堂區域，圍繞“天一生水”藝術雕塑打造星空頂環島落客光廳，行車泊車在此，猶如奔赴一場盛宴。

戶型示例

首開的5#、9#兩棟樓，全部為四代住宅，2T2高層，露臺外伸，奇偶錯位布局，其中，5#主力戶型為建面約179㎡、218㎡；9#主力戶型為建面約139㎡、164㎡。

（建面約179㎡偶數層戶型示意圖）

個人最喜歡的是建面179㎡偶數層，四室兩廳三衛布局，270°攬景端廳，三面采光，視野開闊。

同面積戶型，放在西安，其實不算新奇，但在青龍寺這個多年無房供應的新區，住久了老房子再看，還是眼前一亮的。

經典的端廳結構，四面朝南，南向做了雙套房，主臥也是南向衛生間，客餐廳為270°采光，面積約51㎡，很開闊，6米的面寬夠用。

（建面約179㎡戶型樣板間實景）

各個方面的面積也比較合適，沒有刻意放大客廳做小臥室，也是考慮周邊自住，實用為主的買家需求，露臺也做了南北雙向。

整個建面179㎡戶型，套內的面積有143㎡，客廳半贈送，露臺，北向飄窗全贈送后，贈送面積約48㎡。

和保利自己的灃東云谷和著比，戶型和贈送面積算中規中矩，但考慮到主城區雁塔住宅的規范限制，也算能力極限了。

未來可期

作為青龍寺百畝城改供地的開篇，保利拿出了一份標準試卷，不錯的位置，亮眼的展示區，區域首個四代住宅，三個因素疊加，對青龍寺周邊的土著沖擊力還是夠的。

一直以來，南二環沿線供應稀少，產品中庸，但勝在需求旺盛，周邊醫院，研究所，高校，單位的，全是優質購買力，恒志云都，金泰唐618就很說明問題，如今多了保利，青龍寺的故事和未來，多了新可能。

這個周期，又是下一個十年！

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：尋香行

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