北京進深 徐迪 7月1日，大興新城東組團0201—0206等街區規控方案的公眾反饋意見公示。

其中一條與該方案無關的意見，帶出了沉寂多時的京璽項目。

公眾反饋意見提到，大興黃村0208-6021地塊中密閉式垃圾分類收集站的設置不合理，建議放在地塊西北角，并在其周邊設置一定空間與外部隔離。

6021地塊即2024年7月開盤的京璽項目。

2023年12月6日，中鐵置業+興創置地19億元競得京璽所在的大興黃村鎮0208-6021地塊，樓面價2.71萬元/㎡。

項目占地2.7公頃，地上建筑規模約7萬㎡，容積率2.6，控高60米。規劃由12棟9-18F洋房+小高層，共712套住宅。

項目于2024年7月17日取證，指導價5.9萬/㎡，主力戶型為建面79㎡-120㎡的二至四居。

截至目前，項目累計網簽189套，去化率26.5%，成交均價4.55萬元/㎡。

網簽金額總計7.8億元，約為地價的41%。

1年去化不到三成，成交價僅為指導價的77折，可謂“量價雙殺”。

在入市初期，京璽主打的“戶戶皆享陽臺設計”，隨著興創沐春墅、大興發展梧桐府等“好房子”項目的入市，已不再具有優勢。

此外，今年年初成交的大興發展集地0021、0022地塊，距離京璽僅1.5公里。

新項目必將帶來更新產品，且位置上更靠近環線，京璽的局面恐更加被動。

更讓京璽感到刺痛的是，新地塊在拿地成本更有優勢，樓面價不到2萬元/㎡，每平米比京璽低7000多。

當開敞陽臺甚至內嵌陽臺成為大興新盤標配時，京璽的錯層陽臺實用性和隱私性遭到質疑。

陽臺不能封閉，北京的風沙天里基本只能當“景觀擺設”，家政間、洗衣房之類的肯定做不了，還得費工夫勤加打掃，否則連景觀功能都承載不了。

可見黑科技不能簡單抄作業，居住體驗才是硬道理，某種程序上，陽臺能不能封閉，甚至比“有沒有”還重要。

京璽由北京諾德興泰置業有限公司開發，項目公司股東中，除了拿地時的中鐵置業和興創置地之外，又增加了首開股份和北京住總。

具體持股比例未披露。

去年3月底，諾德興泰置業曾作為出質人，登記過兩筆股權質押，質權人是首開股份和住總房地產，出質數額均為23750萬元，也就是項目公司25%的股權。

項目公司股權轉讓前，通過質押方式鎖定轉讓份額，是比較常見的操作方式。

由此推測，京璽項目的權益比例或為：中鐵32.5%，首開25%，住總25%，興創17.5%。