苗野｜發(fā)自上海

錢塘江畔，一把拍賣槌落下，杭州成為2025年上半年全國土地市場的“吸金王”。

1160億元，這是杭州十區(qū)上半年68宗涉宅用地的成交總額，同比增長96%，問鼎全國城市首位，與北京共同成為全國唯二的“千億級”土地出讓城市。

從1月濱江豪擲54.56億元奪得湖墅民生藥廠地塊，到3月建發(fā)創(chuàng)下每平方米8.8萬元的全國第三樓面價紀錄，再到6月金茂溢價56%刷新運河新城地價，杭州土拍市場幾乎每月都在創(chuàng)造歷史，“地王”更是全面迸發(fā)。

“杭州是全國人才最向往、最宜居的城市。”濱江集團董事長戚金興的五個信心宣言，成為房企重倉杭州的最佳注解。

市場人士認為，支撐杭州土地市場的核心動力，來自其蓬勃發(fā)展的高新技術產業(yè)和持續(xù)流入的高知人才，這種深層邏輯的本質是讓土地價值與產業(yè)動能共振。“當城市能持續(xù)造血，樓市才能真正走出健康曲線。”

土地市場的“杭州速度”

杭州土地市場的火熱態(tài)勢，已成為全國樓市分化格局中最耀眼的信號燈。

1160億元，放在全國版圖上，這一數字超過北京的1005.6億元，甚至超過第六至第十名城市的總和。

與自身相比，杭州上半年賣地收入已達去年全年的99.2%；平均溢價率達31.8%，同樣是全國最高，2024年同期平均溢價率僅為6%。

市場幾乎沒有淡季，3月份成為最瘋狂時段。

3月28日，建發(fā)經過102輪報價以34.34億元總價競得蔣村地塊，樓面價8.8萬元/平方米，溢價率115.39%，創(chuàng)下杭州樓面價新高并躍居全國第三。

此前三天，濱江剛以52億元總價，7.74萬元/平方米的樓面價拿下水電新村地塊。同時年度首個單價“地王”也是濱江造，其于1月24日以6.5萬元/平方米的樓面價獲取民生藥廠地塊，溢價率71.25%。

地價“四連跳” 成為上半年最顯著特征。從去年末的“5萬+”到今年3月的“6萬+”“7萬+”，再到“8萬+”，杭州核心區(qū)涉宅用地單價在不到半年時間內實現四級跨越。

“地價跳漲對市場信心提振顯著。”中指研究院華東大區(qū)常務副總經理高院生表示，蔣村、湖墅民生藥廠都屬于板塊內絕版地塊，房企拿地聚焦低風險、流速高的項目。

此外，杭州板塊“地王”同樣層出不窮，上半年杭州有近20個板塊地價紀錄被刷新。

比如城東安琪兒板塊，2月25日拍地，經過110輪火拼，華潤成功補倉，成交樓面價5.06萬元/平方米，一舉打破5天前大家房產創(chuàng)下的4.74萬元/平方米的地價紀錄。

4月，運河新城地價破3.9萬元/平方米，三塘地價破4.6萬元/平方米。5月，首批“好房子”試點地塊出讓，東新、白馬湖地價創(chuàng)新高。

6月27日收官戰(zhàn)延續(xù)了“地王”誕生節(jié)奏。錢江世紀城地塊經98輪競價，被金帝以54472元/平方米樓面價競得，這已是該板塊年內第三次刷新地價紀錄。同一天，金茂在大運河新城板塊再造“地王”，經過66輪角逐，以41239元/平方米樓面價刷新板塊歷史紀錄，溢價率高達56%。

“這是屬于核心區(qū)的狂歡。”某房企內部人士表示，外圍板塊的普通宅地尚未接收回暖訊號。房企投資決策呈現“一地一議”特征，全國土地市場向少數城市集中，單個城市內部則向核心區(qū)域集中。

本土巨頭與全國性房企的杭州戰(zhàn)場

土地市場火熱的背后，是房企重倉杭州的戰(zhàn)略抉擇。

上半年，有8家房企在杭州拿地金額超過200億元，濱江、綠城、建發(fā)、華潤、中海、金茂等房企成為拿地主力。

其中，濱江、綠城兩家本土房企拿地數量均在10宗以上，尤其是濱江共斬獲16宗地塊，拿地金額突破300億元，成為杭州土地市場最大買家。綠城拿地金額200億元，兩家房企上半年為杭州貢獻了一半的土地出讓金。

“重倉杭州是濱江、綠城共同的戰(zhàn)略支點，所以雙雄的擂臺戰(zhàn)已成常態(tài)。”前述某房企內部人士表示，濱江實際上在縮減其他城市投資，重倉杭州優(yōu)質板塊，如錢江新城、奧體、湘湖等板塊是其布局多年的“糧倉”。綠城奉行在核心城市尋找核心地塊的投拓標準。

中指研究院的統(tǒng)計數據顯示，1～5月，濱江、綠城、保利發(fā)展3家房企在杭州拿地金額占比居首位，分別達到98%、51%和27%。其次是中海，在杭州拿地金額占比達29%；建發(fā)、華潤、金茂在杭州拿地金額占比為23%、17%和9%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，房企在杭州拿地已顯現穩(wěn)定格局，折射出房企對未來杭州市場的信心。在地價不斷刷新的當下，市場邏輯已經從單純規(guī)模競爭向產品與運營能力競爭轉變，誰能實現高效率的產品兌現和客戶轉化，才是決勝未來的關鍵。

“短期來看，房企仍然更加注重項目的安全性與盈利確定性。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，杭州核心地塊憑借稀缺屬性預計未來還會頻現高溢價成交，成為房企爭奪的焦點。

本土房企和國企央企重倉杭州的溢出效應明顯，一方面給了購房者極大信心，也提振了其他中小型房企參拍的士氣，外來房企也躍躍欲試，寧波城建投資集團、呼倫貝爾匯嘉房產均為首次入杭拿地。暫停公開市場拿地一年半的金地集團也于1月份以31%溢價率拿下了杭州臨平老城地塊。

同策研究院聯席院長宋紅衛(wèi)分析認為，政府的土地供給節(jié)奏把握良好，促使房企投資意愿增強，隨著核心區(qū)及周邊區(qū)域的庫存告急，市場對高價值地塊的需求只增不減。

杭州土地市場“一枝獨秀”源于其蓬勃發(fā)展的高新技術產業(yè)和持續(xù)增長的人口。2024年杭州常住人口達1262.4萬，較2023年增加10.2萬，實現連續(xù)20年正增長。

此外，高新技術產業(yè)成為杭州新名片，目前杭州已形成能源、AI、生物醫(yī)藥等產業(yè)集群，擁有420個研發(fā)中心和44家獨角獸企業(yè)。除阿里巴巴、吉利等巨頭外，宇樹科技、DeepSeek等新興科技公司正在崛起。

戚金興對杭州的五個信心宣言猶在耳邊：“經濟活力、人才吸引力、就業(yè)環(huán)境、營商環(huán)境、宜居指數。”

“這是杭州獨特的城市魅力和市場潛力，越來越多的房企開始圍繞阿里系、宇樹科技等硬核企業(yè)構建生活場景。”前述某房企內部人士表示。

上半年收官之際，杭州已為下半年市場鋪路。

6月27日，杭州新掛牌三宗涉宅用地，總起拍價46.1億元，將于7月29日出讓，房企們正在期待下一場土地盛宴。