有的村等拆了才是富豪；

但有的村未拆先富 ，比如皇崗村。

據相關數據顯示，皇崗村村集體資產市值高達 350 億，位居深圳城中村財富榜第4，可謂是村里人均財富自由，加之地處福田CBD腹地，被稱為“深圳第一村”。

最近，有消息爆料：皇崗村舊改一期改名為「皇熙悅府」，部分樓棟已出地面，年內或入市。更炸裂的消息是，有人預判價格接近15萬/m2。

于是，壹地產這兩天就去實地探訪了一圈，看看深圳“拆村頂流”如今已經變成什么樣了。

圖源網絡

01.

一期出地面5-6層

或將在今年入市

回溯過往，皇崗村的舊改歷程已經有15年之久。

早在2010年，皇崗村便成功獲得了改造專項規劃批復，由此正式拉開了這場大規模舊改的序幕。

依據早期規劃，皇崗村舊改項目總建設用地面積達31.40萬㎡，預計總建面高達200萬㎡。

規劃中，將以兩棟高約200米、連在一起的雙塔形商業建筑和一個8萬㎡的廣場，將深圳中軸線引進皇崗，并通過周邊商業和居住樓群，打造新的福田CBD南區——會展南廣場。

如此宏大的舊改規模，加之高規格的規劃設想，迅速吸引了社會各界的廣泛關注。

皇崗村舊改示意圖

但也因改造涉及體量龐大、利益分配及產權糾葛復雜，擱置十年。直至2020年末，皇崗村傳來拆遷消息，此后舊改進程按下“加速鍵”。

據悉，皇崗村舊改項目分為4期規劃建設。其中1期分為2個階段建設，第1階段分為兩個標段。1期 （皇熙悅府） 1標段在2025年2月正式取得施工許可證，建設單位為深圳市皇崗實業股份有限公司和深圳卓越皇崗舊城改造有限公司。

皇崗村舊改一期總平面圖

項目效果圖（以項目公示為準）

一標段：總建面約22.5萬㎡，共建設1棟5個單元，全部為超高層樓體。其中，住宅約10.2萬㎡，商業約4.1萬㎡（地上+地下）。

從目前進度來看，目前一期一標段多棟建筑主體已經拔地而起，出地面的部分達到了 5 - 6 層。工人們正有條不紊地忙碌，現場一片熱火朝天的景象。

壹地產實拍

如若對比3月壹地產實探時還是坑基階段的情況，按照當前的進度與速度，首期很有可能在今年就入市銷售。

壹地產實拍

二標段：總建面約3.3萬㎡，共建設2棟3個單元，均46層。其中，住宅約3.1萬㎡。從項目現場情況來看，二標段已經圍擋，但尚未見有建筑樓體露出地面。

壹地產實拍

與之一墻之隔的二期、三期地塊尚未動工，仍保留著原有生活狀態。

壹地產實拍

值得注意的是，從目前公開的信息來看，整個舊改項目的住宅面積僅70萬㎡，按照1:1回遷比例來算，回遷房就占去了63萬㎡，所以該項目的商品房供應量大概率極為有限。（具體以項目公示為準）

02.

地處福田CBD腹地

建成后房價有望15萬/m2？

皇崗村舊改的每一次新動作，之所以能引發廣泛關注， 不僅因為它是福田中心區規模最大的舊改，更因為它所在的位置非常優越。

展開地圖，皇崗村舊改項目的區位優勢一目了然：3條地鐵線路交匯、坐擁2大口岸、毗鄰1座高鐵站，且位于福田CBD的核心地帶，無論是商業、學校還是其他生活配套都一應俱全。

從交通來看，該項目緊鄰地鐵7號線皇崗村站。往西一站抵達石廈站，可無縫換乘3號線；往東一站到達福民站，能便捷換乘4號線和10號線。

此外，從項目出發，僅需乘坐2站地鐵就能到達皇崗口岸或者福田口岸，過關去香港也非常方便，還可以去福田高鐵站坐高鐵， 公共交通出行超級方便。

商業配套方面，就更不用多說，除了本身自帶的商業外，周邊還有石廈時代廣場、星河COCOPARK、皇庭廣場、卓越INTOWN、卓越中心等眾多綜合性商業體，可充分滿足日常購物、休閑、娛樂等全方位需求。

周圍的教育資源也很豐富，有皇崗小學、麗中小學、益田小學、福田區外國語學校、石廈學校、蓮花中學南校區等多所學校分別在附近。

像其中的麗中小學最近就由私立變成了公立。皇崗小學就在皇崗村內，有著近90年的歷史，其在校生有78%為非深戶籍，從規劃地圖來看，該學校也在舊改規劃內。

壹地產實拍

優越的地理位置，引發最受關注的討論莫過于：這房子到底該賣多少錢？

從新房市場來看，目前周邊并沒有新盤。把半徑放大，周邊有富通九曜公館、深物業金領以及加福華爾登府邸3盤，其中 富通九曜公館是2021年拿證的樓盤，均價為12.5萬/m2，較為便宜的是加福華爾登府邸，目前均價為7.8萬/m2。

圖源貝殼

再把目光轉向二手房市場，當前周邊二手房的掛牌均價區間在4 - 11萬/m2之間。其中，靠近項目西邊的房子大多建于2000年后，房屋品質相對較好，掛牌價基本都在 8 萬/m2左右，像次新房寶生Midtown目前掛牌均價就在11.4萬/m2；靠近東邊的房子基本為2000年之前的老小區，掛牌價也相對較低，基本維持在 5 萬/m2左右。

圖源貝殼

考慮到其地理位置和舊改后將一改福田南城市格局，業內預測，該區域的新房價格預期將會大幅跳漲，未來房價極有可能逼近15萬/㎡大關。

你認為賣多少錢合適呢？

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