本報告為節(jié)選，完整版報告聯(lián)系索取

增量市場：商辦用房供應(yīng)及銷售仍回落，新開業(yè)零售商業(yè)項目有所減少
1.商辦新房市場：1-5月全國商辦用房新開工面積同比下降24.9%，銷售面積同比下降6.4%

2025年1-5月，商辦用房1投資、新開工、銷售同比均繼續(xù)下降。具體來看，全國商辦用房開發(fā)投資額合計為3985億元，同比下降10.9%，降幅較2024年全年收窄1.2個百分點。新開工面積合計為2049萬平方米，同比下降24.9%，降幅較2024年全年擴大0.3個百分點。銷售面積合計為2860萬平方米，同比下降6.4%，降幅較2024年全年收窄1.2個百分點。

1新房市場部分，商辦用房指辦公樓+商業(yè)營業(yè)用房，指標解釋與《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》一致。

1）商業(yè)營業(yè)用房：市場供需兩端仍偏弱，20251-5月開發(fā)投資額同比下降7.6%，新開工面積同比下降25.2%，銷售面積同比下降6.0%
圖：2015-20251-5月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工及銷售面積走勢

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

商業(yè)營業(yè)用房開工降幅仍較大。從投資開工來看，2025年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為2573億元，同比下降7.6%，降幅較2024年末收窄6.3個百分點。新開工面積為1434萬平方米，同比下降25.2%，降幅較2024年末擴大1.9個百分點。從銷售來看，1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為2050萬平方米，同比下降6.0%，降幅較2024年末擴大0.1個百分點。

2）辦公樓：企業(yè)投資開工意愿較低，20251-5月開發(fā)投資額同比下降16.3%，新開工面積同比下降24.1%，銷售面積同比下降7.4%

圖：2015-2025年1-5月全國辦公樓新開工及銷售面積走勢

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

辦公樓投資銷售降幅明顯收窄，但開工降幅同樣較大。從投資開工來看，2025年1-5月，全國辦公樓開發(fā)投資額為1412億元，同比下降16.3%，降幅較2024年末擴大7.3個百分點。新開工面積為615萬平方米，同比下降24.1%，降幅較2024年末收窄3.6個百分點。從銷售來看，2025年1-5月全國辦公樓銷售面積為810萬平方米，同比下降7.4%，降幅較2024年末收窄4.1個百分點。

2.商辦土地市場：上半年300城純商辦用地成交規(guī)劃建面約8570萬平方米，同比降幅近兩成

今年以來，300城商辦用地推出及成交面積均有所下滑。2025上半年，全國300城純商辦用地推出面積約1億平方米，同比下降24.6%；成交面積約8570萬平方米，同比下降17.1%。

圖：2016年上半年-2025年上半年全國300城純商辦用地推出及成交面積走勢

注：2025年起，中指數(shù)據(jù)擴大300城土地覆蓋范圍，目前已涵蓋全部地級及以上城市，歷史數(shù)據(jù)為可比口徑數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

分城市等級來看，各線城市商辦用地成交均有所下滑。2025年上半年，一線城市商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積分別為163萬平方米、159萬平方米，同比分別增長7.3%、下降4.4%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為2607萬平方米、2204萬平方米，同比分別下降2.1%、10%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為7253萬平方米、6208萬平方米，同比分別下降30.8%、19.6%。

3.新開商業(yè)項目：1-5月零售商業(yè)項目開業(yè)規(guī)模下滑，二線城市開業(yè)數(shù)量同比下降三成

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年1-5月共新開業(yè)3萬方以上零售商業(yè)項目89個，總建筑面積約700萬平方米，與2024年同期相比，新開業(yè)項目數(shù)量減少9個，總建筑面積下降17%，新開業(yè)項目平均建筑面積較2024年同期下降約8%。

從項目類型來看，2025年開業(yè)的部分大體量商業(yè)綜合體呈現(xiàn)業(yè)態(tài)多元、跨界融合的特征。近幾年，消費者的部分日常購物需求被電商平臺分流，對實體商業(yè)的需求逐漸轉(zhuǎn)向體驗式、沉浸式消費，更加注重“精神需求”的滿足，推動實體商業(yè)與在地文化、主題場景、自然生態(tài)等相結(jié)合，豐富消費體驗。

在城市布局方面，多數(shù)企業(yè)圍繞重點區(qū)域聚焦深耕（如長三角、粵港澳大灣區(qū)），強化高能級城市布局，同時在保證基本盤穩(wěn)健的情況下，適度選擇優(yōu)質(zhì)三四線城市進行拓展。2025年1-5月，一線城市新開業(yè)3萬方以上零售商業(yè)項目數(shù)量為17個（約170萬平方米），較上年同期增加2個。二線城市新開業(yè)零售商業(yè)項目數(shù)量為29個（約200萬平方米），較上年同期減少14個。三四線城市新開業(yè)零售商業(yè)項目數(shù)量為43個（約330萬平方米），較上年同期增加3個。從各線城市新開業(yè)項目數(shù)量占比變化來看，2025年1-5月，三四線城市新開業(yè)項目占比約48%，較2024年全年提高10個百分點。

存量市場：上半年租金跌幅收窄，但商辦租賃需求仍偏弱，頭部企業(yè)強化運營能力穩(wěn)定出租率
1.商業(yè)項目分布：五大城市群3萬方以上零售商業(yè)項目占全國比重約六成

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2025年5月，全國3萬方以上已開業(yè)零售商業(yè)項目總數(shù)超6700個，總建筑面積約5.9億平方米。從零售商業(yè)項目分布來看，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）已開業(yè)零售商業(yè)項目數(shù)量超4000個，總建筑面積約3.5億平方米，占全國零售商業(yè)項目存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多零售商業(yè)項目，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達。

2.商辦租賃市場：上半年百大購物中心租金下跌0.12%，重點城市寫字樓租金下跌1.06%
1）商鋪租賃市場：消費市場穩(wěn)步恢復，上半年重點商業(yè)街、商圈（購物中心）租金跌幅收窄

為了更好地研究全國重點城市商業(yè)地產(chǎn)存量市場情況，中指研究院持續(xù)開展商鋪租金指數(shù)以及寫字樓租金指數(shù)的研究和編制，用以客觀反映商業(yè)地產(chǎn)租金水平及其變化趨勢。

圖：2018-2025年全國重點城市主要商業(yè)街、重點商圈(購物中心)平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2025上半年，消費品“以舊換新”政策有效提振消費市場，帶動部分品牌加快線下布局，但部分零售及餐飲品牌受成本壓力和市場調(diào)整影響，商鋪租賃需求仍有所收縮，導致重點城市商鋪租賃需求整體偏弱，租金水平仍下行。

根據(jù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2025上半年，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.16元/平方米/天，環(huán)比下跌0.35%，跌幅較2024下半年收窄0.16個百分點；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.05元/平方米/天，環(huán)比下跌0.12%，跌幅較2024下半年收窄0.19個百分點。

下半年，國家預(yù)計將在擴內(nèi)需、提振消費、居民增收等方面出臺更多政策，深挖潛力提振消費，預(yù)計消費市場將延續(xù)當前穩(wěn)健恢復態(tài)勢，重點城市商鋪租賃需求有望保持釋放，但不同項目間經(jīng)營情況或延續(xù)分化態(tài)勢，核心商圈商鋪租金有望保持平穩(wěn)。

2）寫字樓：市場整體仍偏弱，上半年重點城市主要商圈租金累計下跌1.06

圖：2019-2025年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2025上半年，重點城市寫字樓市場租賃需求仍偏弱，多以續(xù)租、搬遷為主，多數(shù)業(yè)主仍延續(xù)“以價換量”策略，寫字樓租金延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。根據(jù)全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2025年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.57元/平方米/天，環(huán)比下跌0.34%，跌幅較一季度收窄0.39個百分點；上半年累計下跌1.06%。

圖：2025年一季度代表城市寫字樓租賃成交案例租戶行業(yè)占比

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年一季度，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到寫字樓大宗租賃案例85筆，其中金融業(yè)、TMT行業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)租賃需求相對較多，租賃案例合計占比超六成。具體來看，金融業(yè)監(jiān)測到26宗案例，占比31%；TMT行業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)監(jiān)測案例在10-20宗之間，占比分別為19%、13%；此外，教育、批零住餐相關(guān)企業(yè)各監(jiān)測到6宗案例，占比均在7%左右；其他行業(yè)監(jiān)測案例共計20宗，合計占比24%。

下半年，隨著中美經(jīng)貿(mào)談判取得階段性進展，外部環(huán)境不確定性有所緩解，但經(jīng)濟回升向好的基礎(chǔ)尚需進一步鞏固，預(yù)計我國將實施更加積極有為的宏觀政策，持續(xù)加大逆周期調(diào)節(jié)力度，加快推進“兩重”建設(shè)與“兩新”工作，保障宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行。在此背景下，高技術(shù)制造、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等行業(yè)的租賃需求有望回暖，外向型企業(yè)經(jīng)營預(yù)期出現(xiàn)改善跡象，但整體辦公租賃需求仍待恢復，預(yù)計短期內(nèi)重點城市寫字樓租金仍有壓力。

3.商辦大宗交易：市場保持一定活躍度，50億元以上大額交易金額占比超七成

2025上半年，我國大宗交易市場保持一定活躍度，交易宗數(shù)與去年同期基本持平，但在多筆大額交易拉動下，整體交易金額實現(xiàn)顯著增長。

從交易宗數(shù)2來看，2025年1-5月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到大宗交易83宗，較上年同期少1宗，市場整體仍保持一定活躍度。其中涉及一線城市的交易宗數(shù)為37宗，上海交易最為集中，為20宗，北京、深圳、廣州均在10宗以內(nèi)；涉及二線城市的交易宗數(shù)為43宗，其中蘇州交易宗數(shù)最多，為6宗，重慶、福州、天津各3宗，廈門、成都等19個城市交易宗數(shù)在3宗以內(nèi)；涉及三四線城市的交易宗數(shù)為45宗，發(fā)生交易的城市包括金華、佛山、東莞、泉州等三十余個城市，其中金華交易宗數(shù)最多，為5宗。

2本報告所統(tǒng)計的大宗交易標的資產(chǎn)的物業(yè)類型包含寫字樓、商業(yè)、酒店、綜合體、工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等，不含地塊、住宅。此外，不含交易金額在1億元以內(nèi)的交易，不含關(guān)聯(lián)交易等非市場化行為產(chǎn)生的交易。部分資產(chǎn)包類交易，其內(nèi)含資產(chǎn)分布在不同城市，故在按城市統(tǒng)計交易筆數(shù)時存在重復計算。

以披露交易金額的交易計算，2025年1-5月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到大宗交易933億元。受太盟投資聯(lián)合體500億元收購48家萬達廣場、中郵保險108億元收購上海博華廣場等大金額交易影響，交易金額同比增長85%。其中一線城市交易金額為355億元，上海交易金額近200億元，深圳、北京、廣州合計約160億元。二線城市交易金額為315億元，其中廈門、成都、南寧交易金額相對較大，在30億元以上，蘇州、武漢在20-30億元之間。三四線城市交易金額為263億元，其中東莞、佛山、金華交易金額在20億元以上。

圖：2025年1-5月各物業(yè)類型大宗交易金額占比

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

分物業(yè)類型來看，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)及辦公物業(yè)仍最受青睞。從交易宗數(shù)來看，2025年1-5月，以商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)、辦公樓、酒店、綜合體）為標的的交易宗數(shù)共51宗，占比61%。以披露金額的交易計算，零售商業(yè)交易金額相對較高，為555億元，占比60%，辦公樓交易金額為235億元，占比25%，綜合體、酒店交易金額合計約30億元，合計占比3%，工業(yè)類標的、租賃住房及產(chǎn)業(yè)園區(qū)交易金額合計約112億元，合計占比12%。

從買家特征來看，內(nèi)資買家繼續(xù)主導市場，機構(gòu)投資者交易金額較大。2025年1-5月，以披露買家的交易計算，內(nèi)資企業(yè)買家交易宗數(shù)占比約89%；分行業(yè)來看，機構(gòu)投資者（險資、基金信托、資管公司等）、地方國企收并購行為相對活躍，交易宗數(shù)合計占比超五成；以全部交易計算，買家為機構(gòu)投資者的交易金額占比約八成。從賣家特征來看，房企依舊是大宗交易市場主要賣家，內(nèi)資房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)交易宗數(shù)占比約四成，交易金額占比約七成。

4.企業(yè)經(jīng)營情況：頭部企業(yè)通過招商調(diào)改、業(yè)態(tài)創(chuàng)新做優(yōu)存量，在營商業(yè)項目出租率保持平穩(wěn)

2025年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩端仍偏弱，行業(yè)發(fā)展面臨一定壓力，但擴內(nèi)需背景下，以舊換新政策加力、消費場景創(chuàng)新擴容為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了結(jié)構(gòu)性機遇。在此背景下，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)新的消費和服務(wù)趨勢，持續(xù)強化項目運營水平，借消費市場恢復契機修復業(yè)績，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

項目經(jīng)營策略方面，頭部企業(yè)普遍將提高項目經(jīng)營績效、提升資產(chǎn)價值作為運營的核心目標，通過打造標桿、招商調(diào)改、空間與業(yè)態(tài)創(chuàng)新等方式增強消費體驗、提升項目核心競爭力。同時，數(shù)字化轉(zhuǎn)型依舊是頭部企業(yè)持續(xù)發(fā)力的方向。目前，頭部企業(yè)數(shù)字化平臺建設(shè)主要聚焦于以下幾方面：企業(yè)管理方面整合現(xiàn)有管理系統(tǒng)，搭建協(xié)同作業(yè)的數(shù)字化平臺，提升運營效率；客戶服務(wù)方面通過構(gòu)建智能服務(wù)平臺、優(yōu)化會員體系及在線營銷場景，實現(xiàn)消費者需求精準觸達，增強消費粘性；此外，頭部企業(yè)強化數(shù)據(jù)資產(chǎn)的應(yīng)用，建立數(shù)據(jù)中臺整合多端數(shù)據(jù)，支撐精細化運營與科學決策。

圖：2024年代表企業(yè)在營零售商業(yè)項目平均出租率

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，中指研究院綜合整理

通過這些運營策略，頭部企業(yè)在營商場出租率整體保持穩(wěn)定，客流量、營業(yè)額整體亦維持在較高水平，部分頭部企業(yè)商場營業(yè)額同店同比實現(xiàn)較快增長。2024年，代表企業(yè)在營商場平均出租率均在90%以上，平均值為95.2%，較上年增長0.3個百分點，基本保持平穩(wěn)。營業(yè)額、客流量方面，2024年，華潤萬象生活旗下在營商場零售額約2150億元，同店同比增速為4.6%，帶動業(yè)主端實現(xiàn)租金收入262億元；龍湖集團旗下在營商場營業(yè)額約735億元，同比增長16%，商場全年平均日客流約328萬人次；中海商業(yè)旗下購物中心銷售額整體同比增長30.2%，同店同比增長8%，客流量整體同比增長24.4%，同店同比增長10%；星盛商業(yè)在營商場累計同店銷售額增長8.8%，累計同店客流增長8.1%。

值得注意的是，當前寫字樓市場需求偏弱，租金承壓，對比零售商業(yè)板塊的穩(wěn)定表現(xiàn)，房企寫字樓板塊的經(jīng)營業(yè)績則相對偏弱。對比中海商業(yè)、招商蛇口、華潤萬象生活3家頭部企業(yè)，購物中心業(yè)務(wù)收入同比增速均超20%，但寫字樓業(yè)務(wù)收入增速均在8%以內(nèi)。項目出租率方面，3家企業(yè)在營商場平均出租率均維持在90%以上，但寫字樓出租率則降至80%左右。

面對嚴峻的市場形勢，頭部企業(yè)聚焦服務(wù)提質(zhì)和打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，實現(xiàn)穩(wěn)續(xù)拓新。如華潤萬象生活深化“租賃+運營+物業(yè)”一體化能力，聚焦招商提效、服務(wù)品質(zhì)提升、硬件維護能力建強，進一步提升品牌影響力。招商蛇口持續(xù)強化產(chǎn)業(yè)聚能，重點關(guān)注戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)，通過“空間－產(chǎn)業(yè)”生態(tài)圈匯聚企業(yè)與高精尖人才，共創(chuàng)企業(yè)與員工的“美好商務(wù)社區(qū)”。金融街控股根據(jù)市場變化積極調(diào)整租賃策略，提高服務(wù)標準，穩(wěn)定現(xiàn)有租戶的同時積極挖掘潛在客戶。陸家嘴通過產(chǎn)業(yè)聚集，整合優(yōu)勢資源，注重產(chǎn)業(yè)鏈上下游轉(zhuǎn)型升級，聚焦城市樓宇更新改造和專業(yè)化租賃運營隊伍打造，提升資產(chǎn)管理能級和效率。

COOC中海商務(wù)隸屬于中海商業(yè)，是中國內(nèi)地規(guī)模領(lǐng)先的國際化商辦資產(chǎn)綜合發(fā)展及運營商，旗下?lián)碛屑准墝懽謽羌癘FFICEZIP自由辦公項目共69個（含輕資產(chǎn)項目10個），布局于北京、上海、深圳、成都、倫敦、香港等全球近30個經(jīng)濟活躍城市。憑借“全域商辦資產(chǎn)管理品牌旗艦”的定位與品牌影響力，中海商務(wù)構(gòu)建起以甲級辦公產(chǎn)品為載體、涵蓋上下游資管、金融服務(wù)的商務(wù)生態(tài)鏈，打造面向未來的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集核，依托“樓宇經(jīng)濟”助力城市高質(zhì)量發(fā)展。

寫字樓標桿項目在交通區(qū)位、功能業(yè)態(tài)、服務(wù)體系、產(chǎn)業(yè)生態(tài)等方面具備優(yōu)勢，吸引知名企業(yè)入駐，打造樓宇經(jīng)濟，助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。上海中海中心為百萬方綜合體“真如境”的商務(wù)辦公部分，2024年累計租賃成交面積超7萬平方米。上海中海中心憑借地標能級對區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚與升級起到了積極的推動作用，助力“紅旗村”由“空間更新”邁向“產(chǎn)業(yè)重生”。目前，上海中海中心已引入羅爾斯·羅伊斯、京東等世界500強企業(yè)，以及艾爾維、德賽西威、開滋集團、安田物流等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，構(gòu)建多元化的產(chǎn)業(yè)集聚生態(tài)圈。

5.企業(yè)融資表現(xiàn)：融資渠道多元化，助力企業(yè)打通“融投管退”鏈路
1）CMBS/CMBN、類REITs產(chǎn)品發(fā)行量處近年低位，經(jīng)營性物業(yè)貸款有效補充融資渠道

2025年1-5月，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行單量共31支，較上年同期增加4支；發(fā)行規(guī)模共計382億元，同比小幅增長3.8%；平均單只產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模同比下降9.6%。分產(chǎn)品類型來看，CMBS/CMBN發(fā)行規(guī)模為318億元，同比增長9.2%；類REITs發(fā)行規(guī)模為64億元，同比下降16.9%。

圖：2024、2025年1-5月房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)CMBS/CMBN、類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模

（按底層資產(chǎn)物業(yè)類型劃分）

注：混合類指底層資產(chǎn)包含多項目、多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)來源：CNABS、中指研究院綜合整理

以商業(yè)地產(chǎn)（辦公物業(yè)、消費基礎(chǔ)設(shè)施、綜合體、酒店類）為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行金額為264億元，占比69%。其中以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品占比35%，較上年同期提升5個百分點；以消費基礎(chǔ)設(shè)施、綜合體、酒店為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品占比34%，較上年同期下降12%；底層資產(chǎn)為混合資產(chǎn)的產(chǎn)品占比20%，較上年提升11個百分點；底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、物流倉儲及其他物業(yè)類型的產(chǎn)品占比11%，較上年下降5個百分點。

此外，相關(guān)政策支持規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券，有效地緩解了企業(yè)資金壓力。

2）9支消費REITs掛牌上市，總發(fā)行金額超220億元，底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健

2025年，中央出臺多項政策支持公募REITs發(fā)展。1月3日，國新辦新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委副主任趙辰昕表示，2025年將篩選重點民間投資項目深化投貸聯(lián)動合作，推動更多PPP新機制項目落地實施，更大力度支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場擴圍擴容；1月13日召開的中國證監(jiān)會召開2025年系統(tǒng)工作會議提出要提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場建設(shè)。3月16日，中辦、國辦發(fā)布的《提振消費專項行動方案》中提出要強化投資對消費的支撐作用。支持符合條件的消費、文化旅游等領(lǐng)域項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

市場方面，2024年以來，公募REITs常態(tài)化發(fā)行，截至2025年6月27日，共有68支產(chǎn)品上市，總發(fā)行規(guī)模超1800億元，其中消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共9支，總發(fā)行規(guī)模超220億元，底層資產(chǎn)日益豐富，除購物中心外，還涵蓋奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品交易中心等多種類型。

截至6月27日，2025年共有4支消費REITs產(chǎn)品申報，其中中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT于6月27日上市，中金唯品會奧特萊斯REIT和首支外資發(fā)行的消費C-REIT華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT狀態(tài)為“已反饋”，華夏中海商業(yè)資產(chǎn)REIT狀態(tài)為“已受理”。未來或?qū)⒂懈嗝駹I企業(yè)和外資企業(yè)參與公募REITs發(fā)行。此外，今年3月，華夏華潤商業(yè)REIT宣布擬申請擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，標志著消費REITs邁入“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動階段。

消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健。根據(jù)各產(chǎn)品2025年一季報數(shù)據(jù)，7支零售商業(yè)消費REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)出租率均在95%以上，其中長沙覽秀城、青島萬象城、杭州西溪印象城、成都大悅城一季度出租率均在98%以上，接近滿租。華威農(nóng)貿(mào)市場一季度出租率87.7%，較2024年預(yù)計整體加權(quán)平均出租率提高0.7個百分點。

整體來看，消費REITs常態(tài)化發(fā)行增加了企業(yè)的資產(chǎn)退出方式，進一步推動了企業(yè)加快向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，打通“融投管退”鏈路。受益于我國消費市場的空間和韌性，消費REITs底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，呈現(xiàn)出較強的抗周期性，或?qū)⑹艿绞袌龈嚓P(guān)注。因此，未來或?qū)⒂懈嗥髽I(yè)充分把握不動產(chǎn)金融帶來的發(fā)展機遇，積極探索、嘗試包括私募基金、Pre-REITs，公募REITs等在內(nèi)的多層次不動產(chǎn)金融產(chǎn)品，盤活存量資產(chǎn)的同時帶動增量投資。

趨勢展望：社區(qū)商業(yè)、文旅商業(yè)成為服務(wù)消費升級重要載體，為實體商業(yè)拓展增長空間
1.社區(qū)商業(yè)打通“最后一公里”消費圈，推動生活服務(wù)消費提質(zhì)

政策支持“一刻鐘便民生活圈”建設(shè)，社區(qū)商業(yè)存在發(fā)展機遇。近年來，中央多次在相關(guān)政策中提到“推進城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)”“推動養(yǎng)老、育幼、家政等服務(wù)擴容提質(zhì)”“培育社區(qū)消費新場景”等內(nèi)容，社區(qū)商業(yè)作為“一刻鐘便民生活圈”建設(shè)的空間載體，在保障和改善民生、恢復和擴大消費等方面的作用將日益凸顯。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自2021年開展城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)至2025年6月，我國已建成便民生活圈5510個，服務(wù)居民1.25億人，內(nèi)容包含早餐鋪、便利店、小修小補、菜市場、“一老一小”服務(wù)等。

表：近幾年支持社區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策（部分）

資料來源：中指研究院綜合整理

“最后一公里”消費占比較高，社區(qū)商業(yè)具備發(fā)展?jié)摿Α?023年3月，在國新辦舉行“權(quán)威部門話開局”主題新聞發(fā)布會上，商務(wù)部部長王文濤表示“有研究顯示，城市居民一半以上的日常消費支出，都集中在社區(qū)周邊1公里范圍內(nèi)。”這說明社區(qū)便民消費需求較多，社區(qū)商業(yè)存在發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r，近年來新零售、社區(qū)O2O等社區(qū)電商模式興起并廣泛應(yīng)用，為社區(qū)商業(yè)帶來新的增長點和發(fā)展機遇。此外，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)變化也為社區(qū)商業(yè)提供了發(fā)展空間。2024年，我國城鎮(zhèn)常住人口達9.4億人，常住人口城鎮(zhèn)化率達67%，仍有提升空間，新增城鎮(zhèn)人口將帶來更多社區(qū)消費需求。

值得注意的是，盡管我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展速度較快，發(fā)展?jié)摿^大，但從現(xiàn)狀來看，仍存在社區(qū)商業(yè)數(shù)量不足、功能單一等問題。數(shù)量方面，目前我國實體商業(yè)存在布局不均衡的問題，部分區(qū)域零售商業(yè)項目供應(yīng)過剩，空置承壓，但社區(qū)商業(yè)供給不足。部分發(fā)展較早的城市，中心城區(qū)存在較多缺乏社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的老舊小區(qū)；新建社區(qū)雖然規(guī)劃了充足的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點，但部分開發(fā)商欠缺運營經(jīng)驗，導致社區(qū)商業(yè)招商難、空置高，居民消費不便利的問題仍較為突出。功能方面，部分社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)集中在零售、餐飲等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，但基本生活服務(wù)、公共服務(wù)、休閑及文體娛樂等多元化服務(wù)功能則相對欠缺，業(yè)態(tài)不齊全、配比欠缺均衡性，無法一站式滿足居民日常生活消費及服務(wù)需求。

未來，社區(qū)商業(yè)將向品質(zhì)化、智慧化、適老化等方向演化，重構(gòu)“最后一公里”生活圈。品質(zhì)化方面，社區(qū)商業(yè)提質(zhì)的關(guān)鍵重點在豐富消費業(yè)態(tài)，項目運營方需做好項目定位、提升招商和運營質(zhì)量，吸引品牌入駐；同時，政策端也需要鼓勵品牌下沉社區(qū)，豐富完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。智慧化方面，隨著人工智能、大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)將向數(shù)字化方向轉(zhuǎn)型，結(jié)合即時配送、社區(qū)團購等，依托本地化供應(yīng)鏈與高頻服務(wù)，實現(xiàn)“下單即達”的便利性。適老化方面，社區(qū)商業(yè)可圍繞居家養(yǎng)老等方面需求，引入康養(yǎng)護理、老年餐桌等多元服務(wù)，滿足老年群體對便利與品質(zhì)的雙重需求。

2.文商旅項目撬動萬億文旅消費新藍海，成為商業(yè)升級重要方向

當下，文旅消費正加速復蘇，游客需求日益多元化，單一的文旅項目或商業(yè)空間難以滿足消費者休閑度假、文化體驗、購物等多重期待。在此背景下，以文化賦能場景、以旅游激活流量、以商業(yè)兌現(xiàn)價值的“文商旅融合”發(fā)展模式脫穎而出。從中央到地方，相關(guān)支持政策不斷出臺，為文商旅融合發(fā)展注入新的動能，文商旅項目也已成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要方向。

表：近幾年文商旅融合發(fā)展支持政策（部分）

資料來源：中指研究院綜合整理

項目模式方面，企業(yè)通過旅游休閑街區(qū)營造、文化地標更新、景區(qū)周邊商業(yè)配套升級以及大型文商旅綜合體開發(fā)等多元化項目，形成差異化互補格局。

?旅游休閑街區(qū)：以開放式布局融合在地文化，滿足游覽、休閑、消費需求

旅游休閑街區(qū)指具有鮮明文化主題和地域特色，具備旅游休閑、文化體驗和公共服務(wù)等功能，融合觀光、餐飲、娛樂、購物、住宿、休閑等業(yè)態(tài)，能夠滿足游客和本地居民游覽、休閑等需求的城鎮(zhèn)內(nèi)街區(qū)。采用開放式布局能夠營造出舒適自由的感受，通過與公共空間的融合一定程度上弱化商業(yè)屬性，突出公共性、開放性和多元性的特點，讓消費者通過游覽的方式沉浸式感受在地文化。代表項目包括成都寬窄巷子等。

?文化地標更新：將現(xiàn)代商業(yè)與文化記憶相融合，與消費者建立情感共鳴

文化地標更新主要依托歷史文化街區(qū)、古建筑、工業(yè)遺址等城市文化地標，結(jié)合地標建筑的歷史、風貌，所在城市在地文化等進行保護性更新，傳承文化風貌的同時嵌入功能復合、業(yè)態(tài)多元的商業(yè)空間，將“靜態(tài)文化遺產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為“動態(tài)消費場景”，實現(xiàn)“文化記憶+現(xiàn)代商業(yè)”的有機融合。代表項目包括紹興天地等。

?景區(qū)周邊商業(yè)功能升級：景區(qū)與商業(yè)共享客流，滿足消費者多重消費需求

這類項目臨近景區(qū)、主題公園等大型文旅資源，與景區(qū)在空間上協(xié)同規(guī)劃并共享客流，承接景區(qū)外溢消費需求，為游客提供“度假+購物”一站式文旅消費體驗。部分項目通過空間設(shè)計、業(yè)態(tài)等方面與景區(qū)IP深度融合，打造相關(guān)特色體驗場景，提升項目吸引力。代表項目包括比斯特上海購物村等。

?大型文商旅綜合體：集購物、休閑娛樂、文化藝術(shù)于一體的大型城市綜合體

這類項目通常是自帶文旅資源的大型城市綜合體，以某一文旅IP為核心，集商場、住宿、休閑娛樂、文化藝術(shù)等多種業(yè)態(tài)于一體，以“旅游目的地+商業(yè)綜合體”的模式為游客提供“消費+休閑度假”一站式體驗空間。代表項目包括招商蛇口海上世界系列等。

以上為《2025中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》節(jié)選內(nèi)容，完整版報告聯(lián)系索取

報告下載
（電腦端復制鏈接）

6.13國常會：更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)

https://u.fang.com/ypajnw/

收購存量商品房取得新突破，專項債發(fā)行19.2億元！

https://u.fang.com/ypajo7/

專項債收地再提速，幾大特征值得關(guān)注！

https://u.fang.com/ypco64/

4.25政治局會議：持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢

https://u.fang.com/ypms6g/

最新！地方落地三類樓市新舉措

https://u.fang.com/ypplh4/

政策盤點丨四類舉措推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)

https://u.fang.com/ypplgu/

?企業(yè)研究

2025年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://u.fang.com/yp9cj7/

2025年上半年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/yp9hgx/

2025年中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告

https://u.fang.com/ypajnb/

民營房企信心提升了嗎？

https://u.fang.com/ypajno/

2025中國房地產(chǎn)代建企業(yè)實力排行榜

https://u.fang.com/ypms74/

?房地產(chǎn)市場

2025年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

https://u.fang.com/ypajnj/

2025年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

https://u.fang.com/ypplh7/

重磅！新版住宅項目規(guī)范發(fā)布，不僅3米層高修訂

https://u.fang.com/ypqgoi/

2025年開年多地樓市保持平穩(wěn)

https://u.fang.com/yqvajg/

開年土拍升溫背后：優(yōu)質(zhì)地塊加量與專項債收地提速

https://u.fang.com/yqvajd/

?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2025年6月）

https://u.fang.com/yp9hgs/

2025年一季度中國寫字樓租金指數(shù)研究報告

https://u.fang.com/ypms6c/

2025年一季度中國百城地價指數(shù)報告

https://u.fang.com/ypms69/

?物業(yè)研究

2025中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告

https://u.fang.com/ypms6s/

AI賦能物業(yè)：從工具革命到場景躍遷

https://u.fang.com/ypms6n/

2024中國物業(yè)管理行業(yè)市場總結(jié)&2025趨勢展望

https://u.fang.com/yqvaiv/

2024物業(yè)上市服務(wù)公司ESG測評研究報告

https://u.fang.com/yqvait/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。