樓市這波王炸，有點(diǎn)意思

7月份，高層一口氣扔出來四個(gè)大招，有點(diǎn)組合拳那意思了。這標(biāo)志著政策的風(fēng)向徹底變了，從之前扭扭捏捏地“穩(wěn)預(yù)期”，變成了起袖子直接“促需求”和“保交付”。這套打法，從放水到降門檻，從蓋好房到救房企，信號(hào)較強(qiáng)。有研究機(jī)構(gòu)的朋友也說，這波是全方位打法，對(duì)市場(chǎng)有積極影響。

核心打法：放水 + 降成本

首先是央媽的大招。潘行長(zhǎng)5月7號(hào)出來講話，直接降準(zhǔn)0.5個(gè)點(diǎn)。萬億級(jí)別的長(zhǎng)期流動(dòng)性進(jìn)入市場(chǎng)。這是個(gè)組合措施：

1. 政策利率降了0.1個(gè)點(diǎn)，5年期以上LPR降至3.5%。
2. 個(gè)人公積金貸款利率也降低了0.25個(gè)百分點(diǎn)。

我們團(tuán)隊(duì)的判斷，跟東方金誠(chéng)那個(gè)王青差不多，都覺得下半年還可能會(huì)有進(jìn)一步的降準(zhǔn)降息操作。

需求端這邊，地方上也有實(shí)際行動(dòng)。西安、鹽城這些城市，商貸首付降至15%，不論首套二套。統(tǒng)計(jì)局表態(tài)要積極主動(dòng)適應(yīng)這個(gè)新變化。

需求端刺激：地方花式上配套

地方上的配套措施如下：

1. 聚焦去庫(kù)存：武漢搞“賣舊買新”，給予1%的增值稅補(bǔ)助。
2. 服務(wù)人口戰(zhàn)略：無錫給多子女家庭發(fā)放購(gòu)房券，最高5萬。
3. 配合退稅：全國(guó)6月份開始實(shí)施“賣舊換新”退個(gè)稅政策。

中行研究院的李佩珈也提到，現(xiàn)在物價(jià)較低，可采用結(jié)構(gòu)性的工具。這些定向補(bǔ)貼就是這種方式。

供給側(cè)改革：從保交付到蓋“好房子”

供給方面也有動(dòng)作。住建部開始強(qiáng)調(diào)要蓋“好房子”，支持綠色建筑、智能家居、適老化改造等。自然資源部也配合，收緊了一線城市核心地段15%的土地供應(yīng)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

救房企方面，央媽“白名單”專項(xiàng)借款規(guī)模擴(kuò)大到8.5萬億。申萬宏源的趙偉證實(shí)，央行一季度有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的意向。現(xiàn)在這些動(dòng)作是在落實(shí)相關(guān)政策。

市場(chǎng)影響和我們的看法

所以市場(chǎng)情況如何呢？數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出不同態(tài)勢(shì)。

2025年1到5月，全國(guó)賣房面積下降，同比 -2.9%。但是，300個(gè)城市的土地市場(chǎng)開始回暖，賣地收入增長(zhǎng)，平均溢價(jià)率達(dá)到10.2%。說明有部分資金進(jìn)入市場(chǎng)。深圳中介協(xié)會(huì)的朋友表示，這波金融政策有針對(duì)性，能吸引剛需購(gòu)房者。

總的來說，這波“降成本 + 提品質(zhì)”的組合措施，短期可能會(huì)刺激剛需釋放。中指院的數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度的修復(fù)勢(shì)頭有望延續(xù)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著2025年棚改2.0在100個(gè)城市推進(jìn)，行業(yè)可能會(huì)往高品質(zhì)方向發(fā)展。房企需要提升產(chǎn)品質(zhì)量。浙商證券的廖博提醒，央行6月繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，保持流動(dòng)性充裕。對(duì)房企來說，要抓住這一時(shí)期優(yōu)化自身項(xiàng)目。對(duì)投資者來說，要繼續(xù)觀察，尋找適應(yīng)新環(huán)境的公司。等周末再看看情況。