本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽

半年考開卷，一二線城市穩(wěn)穩(wěn)保住了房企的飯碗。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

融創(chuàng)中國上海壹號院半年熱銷170億元，登頂全國樓盤銷冠；華潤置地與越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的和樾望雲(yún)，開盤三個月大賣87.4億元，拿下北京銷冠；杭州銷冠濱江集團，10億元以上的“流量紅盤”多達5個，濱杭繽紛城六開六罄，熱銷超1500套。

來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地等20家代表房企，40.0%的銷售業(yè)績來自一線城市，47.8%來自二線城市。一二線城市成為房企開發(fā)業(yè)務(wù)的核心陣地。

在“以銷定投”的策略指引下，嘗到熱點市場回暖紅利的房企，正加速加碼核心城市布局。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年6月，一線城市宅地成交占比明顯上升，北京、上海、成都單月土地成交金額均超過100億元，帶動當月全國平均樓面價達到3443元/平方米，環(huán)比增長23%，同比增長27%。

“全國現(xiàn)在只有北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都6個城市是公認可以重點布局的”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時代財經(jīng)表示。

行業(yè)尚未完全走出周期，房企仍在一二線核心城市尋找確定性與安全邊際。

上海壹號院170億領(lǐng)跑，成都房價天花板被捅破

在市場持續(xù)分化的背景下，一二線城市豪宅項目走出獨立行情。

全國銷冠由頂豪項目上海壹號院奪得。

6月27日，融創(chuàng)中國旗下上海壹號院第四批次產(chǎn)品入市，備案均價約18.9萬元/平方米，是同批入市新盤中均價最高的項目，較上一批次上漲0.4萬元/平方米，開盤兩小時內(nèi)即宣告售罄。

上海壹號院位于黃浦老城廂核心風貌區(qū)，緊鄰新天地、豫園、外灘等城市地標。自2024年8月首批房源入市以來，上海壹號院每次開盤均熱銷，今年累計銷售額突破170億元，穩(wěn)居2025年上半年全國單盤銷售榜首。

值得一提的是，上海壹號院或吸引了不少明星買家。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，上海壹號院三批次的搖號名單中，出現(xiàn)了與數(shù)位娛樂圈明星高度重合的姓名信息。其中，來自溫州瑞安的11號黃*昊，成功購房；116號的潘*柏，因排序靠后，未能購房。

融創(chuàng)中國披露的客戶畫像顯示，上海壹號院購房者多為企業(yè)家、藝術(shù)家等高凈值人群，覆蓋上海本地、長三角核心城市及海外市場，整體年齡結(jié)構(gòu)呈年輕化趨勢。

上海壹號院開盤現(xiàn)場，圖源：融創(chuàng)中國

在北京市場，越秀地產(chǎn)憑借“海淀雙子星”——和樾玉鳴與和樾望雲(yún)，表現(xiàn)亮眼。

2024年11月，北京海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項目的兩宗地塊（編號001、002）引發(fā)越秀地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國、中海地產(chǎn)等7家房企角逐。綠城中國以51.75億元競得001號地塊，越秀地產(chǎn)以63.83億元觸頂價拿下002號地塊，總地價約115.58億元。

成功摘地后，越秀地產(chǎn)與綠城中國合作開發(fā)001地塊，項目案名為和樾玉鳴，后又與華潤置地合作開發(fā)002地塊，項目案名為和樾望雲(yún)。3月21日，兩大項目同時開盤，售出超1000套，總成交金額152億元——這是2025年開年以來北京市場開盤項目銷售首次超百億，創(chuàng)下同期市場銷售額新高。

“海淀雙子星”的熱銷推動越秀地產(chǎn)業(yè)績大增。今年3月，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約180.00億元，同比增長58.7%；1-3月實現(xiàn)合同銷售金額約308.27億元，同比增長42.0%。

根據(jù)中指研究院《2025年1-6月北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20》，華潤置地、越秀地產(chǎn)、綠城中國分別以206.9億元、193.5億元、100.9億元，位列第二、第三、第六名。這也是越秀地產(chǎn)首次在北京房企銷售排行上沖入前五。可供對比的是，2024年全年，越秀在北京賣出約87.3億元。

與一線城市類似，成都豪宅市場亦呈現(xiàn)點狀高溫現(xiàn)象。

根據(jù)成都住建蓉e辦官網(wǎng)，位于麓湖板塊的麗世縵華于6月19日取得預(yù)售許可證，備案均價約10.7萬元/平方米，套均總價超1500萬元。其中，最貴的一套單價約22.11萬元/平方米，總價約5661萬元，刷新成都新房單價紀錄。此前紀錄為金融城交子縵華的16.98萬元/平方米。

時代財經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，截至7月3日，麗世縵華24套可售房源中，2套處于“已售”狀態(tài)，7套處于“擬定合同”狀態(tài)，其中包括這套22.11萬元/平方米的高價房源。

圖源：成都住建蓉e辦

一二線托起房企飯碗，8家房企在上海賣超百億

一二線城市豪宅項目熱銷，讓其逐漸成為房企的核心“糧倉”。融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌在近日的股東大會上表示，未來將集中在北京、上海、西安等核心一二線城市，把產(chǎn)品做好，“不會再去很多城市”。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，TOP100房企銷售總額約1.84萬億元，一二線城市是代表房企的業(yè)績貢獻來源。

今年上半年，包括保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、濱江集團、越秀地產(chǎn)、龍湖集團、中國鐵建等在內(nèi)的20家代表房企，一線城市銷售業(yè)績貢獻率同比增長9.0個百分點至40.0%，增速顯著；47.8%的銷售業(yè)績來源于二線城市，為主要業(yè)績貢獻來源，但同比下降6.8個百分點。

分企業(yè)來看，招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中建壹品、中國中鐵深耕一線城市，一線城市銷售貢獻率均在50%以上；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、保利置業(yè)、中建東孚一線城市銷售貢獻率均超40%。

20家代表房企銷售額貢獻前三城市分別為上海、北京和廣州，銷售額貢獻率分別為16.9%、10.6%和9.0%。杭州銷售額貢獻率為7.9%，較2024年同期下降2個百分點。

今年上半年，上海房地產(chǎn)銷售業(yè)績TOP20企業(yè)合計收金2291.1億元，銷售額突破百億元的房企有8家，保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地分別以259.9億元、242.6億元、185.8億元位列TOP3。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

整體來看，上海上半年熱銷樓盤包括三類：一是核心區(qū)域的頂豪樓盤，比如黃浦的融創(chuàng)中國上海壹號院、嘉里建設(shè)金陵華庭，徐匯的綠城中國潮鳴東方；二是高品質(zhì)改善項目，如華潤置地+中能建+越秀地產(chǎn)的翡雲(yún)悅府和保利海玥外灘序BUND98等；其次則是性價比突出的TOD項目，如中環(huán)置地中心、招商時代潮派等。

這些項目多次開盤即售罄，有的甚至觸發(fā)積分制搖號。其中，翡云悅府4月首開獲939組認購，認購率約412%，入圍積分63.84分，是上半年上海認購率最高、積分最高的樓盤。

杭州“六小龍”熱度飆升，也帶動樓市升溫。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，今年上半年，杭州新開盤項目整體去化率達到62%，較去年同期提高5個百分點。

杭州房企銷售半年度榜單中，濱江集團以286.71億元的全口徑金額穩(wěn)居首位。上半年，濱江旗下單盤流量業(yè)績超5億元的項目多達11個，其中超10億元的項目也有5個。限價紅盤如潮語映月軒，開盤即售罄，且中簽率持續(xù)走低，為今年杭州首個拼社保新盤；濱杭濱紛城上半年六開六罄，累計賣出近1500套房，成為杭州樓市現(xiàn)象級黑馬。

綠城中國以銷售流量金額241.37億元、銷售權(quán)益金額194.9億元占據(jù)杭州銷售流量榜第一名、銷售權(quán)益榜第一名，貢獻了綠城中國浙江業(yè)績的半壁江山。

業(yè)績貢獻較大的杭州玉瀾月華、杭州汀岸印月，是杭州最后的限價項目之一，其中，玉瀾月華3月首開152套房，收到超過2000人報名，中簽率約11.24%。

房企持續(xù)加碼核心城市，杭州樓面價破8萬

吃到核心市場的復(fù)蘇紅利后，房企繼續(xù)加碼高能級城市。

近日，金地集團高級副總裁郝一斌在2024年度股東大會上表示，當前行業(yè)仍處于深度調(diào)整周期之中，即使市場出現(xiàn)恢復(fù)，也是呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性修復(fù)特征，核心城市與高能級區(qū)域仍將率先受益。這是房地產(chǎn)周期演進中一以貫之的規(guī)律。

房企更加注重項目的安全性與盈利確定性，北上杭蓉等熱點城市核心地塊憑借稀缺屬性頻現(xiàn)高溢價成交。

京滬一向是房企激烈廝殺的主戰(zhàn)場。

3月，經(jīng)過超270輪競拍，中海地產(chǎn)擊敗綠城中國、金茂、招商+華潤聯(lián)合體等對手，以75.02億元摘得北京海淀樹村地塊，溢價率約28%，成交樓面價約10.23萬元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價最高紀錄。

6月24日，上海市土地市場網(wǎng)掛牌六批次8宗涉宅地。其中，位于徐匯衡復(fù)風貌區(qū)的XH-02(TPL)單元051-11地塊，出讓面積4705.49平方米，容積率為1.3，限高15米，起始總價10.01億元，起始樓面價約16.36萬元/平方米。“即使底價成交，樓面價也將創(chuàng)上海全市以及全國涉宅地新高”，好地網(wǎng)研究員孫航海指出。

杭州市場在濱江、綠城中國、建發(fā)等房企的爭搶下，樓面價紀錄被頻繁刷新。

1月24日，經(jīng)過逾200輪報價，濱江以約54.56億元競得杭州湖墅一地塊，溢價率71.25%，成交樓面價約6.48萬元/平方米，成為杭州首宗樓面價突破6萬元的宅地。3月25日，濱江再落一子，斬獲濱江區(qū)西興單元水電新村地塊，成交價約52.03億元，溢價率69.86%，成交樓面價約7.74萬元/平方米，成為杭州首宗單價超7萬元的宅地。兩宗地塊成交總地價超百億。

3月28日，杭州西湖區(qū)蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊由建發(fā)房產(chǎn)競得，總價約34億元，溢價率115.39%，樓面價約8.80萬元/平方米，成為杭州土地市場新晉單價“地王”。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，土拍市場地王頻出，進一步重塑杭州價格體系，對樓市止跌回穩(wěn)具有積極意義。未來杭州新房市場或進一步呈現(xiàn)“核心區(qū)豪宅化”格局。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

建發(fā)的熱度不止于杭州，在成都同樣創(chuàng)造了紀錄。

3月27日，成都推出的金融城三期H10地塊經(jīng)過213輪競價后，最終被建發(fā)以33.47億元的價格摘得，溢價率高達106%，成交樓面價41200元/平方米，是成都土拍史上第一宗樓面價突破4萬元的住宅用地。

克而瑞指出，今年上半年，上海、杭州、成都等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)受到熱捧，部分具備區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市如溫州、溫嶺等，其回購類、低密生態(tài)類優(yōu)質(zhì)地塊也獲得房企青睞。從投資強度來看，上半年銷售TOP10房企拿地銷售比升至0.4。

對于市場未來走向，多名房企高管近期均釋放了積極信息。

萬科集團執(zhí)行副總裁郁亮認為，需求回升已經(jīng)有比較好的基礎(chǔ)。去年9月底一攬子支持政策出臺后，行業(yè)信心受到提振，市場穩(wěn)步修復(fù)，現(xiàn)在各地還在因城施策繼續(xù)調(diào)減限制性措施，進一步鞏固回升基礎(chǔ)。“當前新房供給多元化、品質(zhì)化趨勢加強，新房產(chǎn)品領(lǐng)先性與現(xiàn)房銷售趨勢將成為對沖二手市場分流的有力手段。”

“一、二線城市具備更強的人口吸附力和經(jīng)濟韌性，在行業(yè)調(diào)整過程中，這類城市的復(fù)蘇節(jié)奏會相對更快，也更有可能率先迎來市場修復(fù)”，金地集團董事長徐家俊表示。