我一直對二手房市場研究不太重視，還記得08年在萬科總部做戰略的時候，麥肯錫顧問（我記得好像是嘉路）幫我們搭了一個新房市場模型。

他畫了幾個有意思的圖表，因為二手房的業主常常即是賣家，也是買家，實際上普遍存在賣房買房，所以從宏觀上看，二手房交易并不影響新房的需求。比如常見的二手房里的“鏈式交易”，雖然是一連串的換房，但是對新房來看就只有一套的市場。

舉個小島的例子，假設小島上有五個居民，有五套住宅，突然小島漂來一艘船，船上下來一個人要定居，那么他就得新蓋一套房，無論如何他也不能憑借二手房來解決他的需求。

如果島上有人想把他的舊房賣給新上島的人，那么他自己就需要新蓋一套房子供自己住，所以對于新房市場來說，二手房市場是等式兩邊同步加一減一的邏輯，所以確實不用多考慮。

但最近在盤點市場的時候，在和朋友的交流中，我還是有了些不同的想法，覺得對二手房市場，有必要要更新下我的認識了。

首先就是目前二手房的交易量大大超過了新房，最近看幾個城市的數據，一線的北京上海不用說，二手房成交經常是新房的5-6倍，二線城市的二手房交易常常已經是新房的3-4倍，到很多3-4線城市，二手房交易也已是新房市場的1-2倍了。過去看宏觀市場，我還估計二手和新房慢慢會達到1:1的關系，現在看整體要變成七三開或者八二開的關系了（當然是二手房更多）。

這當然和新房交易量陡降有直接關系，回到剛說的那個小島模型上，如果我們面臨的現狀是島上已有100個居民，已蓋了120套房子，這時新來島上的新人很少，島上居民短時間也不怎么生孩子，那么實際上這個島就沒有什么新蓋房屋的需求了。

但居民們生活還是很活躍，有的居民要從島的東頭到西頭摘椰子，發現不如買套在西頭另外一個居民空著的房子，自己搬家過去住著比來回交通更合適，為了湊錢，又把自己現在住的房子賣給了老來東頭捕魚的另一戶居民住，這個島上，始終二手房都會有一定的交易量的。戳這里，打造房產中介AI流量引擎

過去我還有個慣有的認知是二手房和新房是同漲同跌的關系，現在看也發生了變化。過去的新房，因為是各個結構的人都缺，所以新房大大小小都有，加上很多時候政府還有要求建設小戶型的限制，所以新房和二手房市場結構非常類似，自然就是同漲同跌的關系。

但在現在的市場，因為存量住房太多，新房可以瞄著二手房打，做差異化，所以形成了新房更愿意選擇做好做改善；二手房因為天然老舊，配置差一點，往往就填補了滿足有無的低端市場，于是新房二手就形成了一個明顯的結構分層。這時候因為這種分層，于是這兩個市場就呈現出結構差異，二手賣剛需，新房賣改善，各自就走出了獨立的價格走勢。

當然，如果剛需市場旺盛，新房是肯定可以選擇走回剛需路徑的，畢竟新房的好處是可以根據需求的變化來確定產品。

但新房剛需市場的兩個來源，一是人口出生，二是城市化移民，現在看趨勢都是不可逆的向下了，所以估計未來很長一段時間，住房市場的結構都將會是新房走改善道路，二手房走剛需道路。

二手房市場還有些特點，也挺值得研究，二手房市場的賣家分散，都是獨立個體，不像新房市場賣家都是機構玩家，動輒都有好幾百套房子。單個小賣家也不怎么聽話，很難被政策監管和指導。

但其實這種分散決策，更接近于市場的自然狀況，羊群效應明顯，上漲時候，大家更容易惜售，快速推高價格，低迷時候，降價也更加自然，總有愿意大幅降價跑路的業主，所以二手市場對真實的市場情緒反映更加準確直接。

比較二手房市場和新房市場的供需關系，會發現需求更相似，供應大不同。

二手市場和新房市場的需求更加相似，是因為大家有著類似的購房動機或者說購房目的。例如結婚、分家，子女上學，改善居住、養老等等，略有差異的是因為新房市場主要是預售制度，所以新房的客戶居住迫切程度不如二手房的業主高，另外因為更看預期，實際上買新房客戶的對投資保值的需求比例也會略微高一些。

供應方面，二手市場的供應實際上是由存量??掛牌率來決定的。市場蓋的房子多，供應的基數就大。掛牌率反應大家的情緒，情緒低落，對市場預期不好，掛牌率就高，市場的供應就大。而新房的供應在我們特殊的單一供應方的土地供給制度下，往往依賴于土地供應量，在很多地方，僅僅憑借不供地就能支持市場的上漲了，比如在2015年時候的大部分城市供地的暫停和減量大大支撐了上一輪的上漲。

經?？吹接信笥褑枺路亢投址空l能掌握市場的定價權呢？我覺得這個問題是偽命題。如果賣同質的東西，那么定價權掌握在能賣的更低的人手里。很多人感慨次新房對新房市場的沖擊，其實從微觀市場看，是因為新房地價降得太遲鈍，周圍次新房業主的成本又比較低，這種競爭格局下，自然是感覺新房不能戰勝次新房。但是如果周邊次新房當年的買入成本都是4萬，新房地價就賣你1萬，你自然能建設更便宜的新房，出來妥妥戰勝周邊二手業主，周邊業主只能抱怨新房“背刺”二手房了。戳這里，打造房產中介AI流量引擎

如果新房不想降地價，又想避免二手次新的沖擊，只能嘗試賣出不一樣的東西。二手房市場低迷的時候，低密，改善大行其道，都是這種和二手避免同質競爭的思路。這種思路稍微要注意的就是，因為在正常邏輯里，這些產品過去存量不多，恰恰是因為它本身就是個小眾市場，錯位競爭，并不能為這個市場大幅擴容。這也是在目前情況下，全國新房冒出不少改善類的明星項目，市場成交總量卻在節節走低的原因。指望新房成交量的整體恢復，還是要地價回到很便宜的狀況，導致新房比二手劃算，才能把市場主流重新吸引回新房市場。

研究二手房還有很多顆粒度更細的信息，比如小區的掛牌量的增減，業主成交周期，業主調價周期等等，所以貝殼對市場描述的顆粒度要比傳統開發商描述新房市場的量價庫存要細致很多，這些指標也能幫助把市場刻畫的更加立體。

但也要深刻理解到，這些交易產生的很多細節信息都是同向的，都是對市場情緒的不同角度的描述，反映的是同一個市場現狀信息，并不能在預測未來方面給與突破性的幫助。正如股票交易所當然知道目前股票交易的所有細節，但是不能因此來精準的預測未來的股票價格，市場還是由很多交易以外的信息和情緒所決定的。

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