2021年下半年以來，中國房地產市場進入深度調整期，盡管相關部門持續推出穩樓市政策，但房價與成交量的下行趨勢仍未完全扭轉。尤其在二手房領域，多地掛牌量持續高企，成交低迷態勢延續，"以價換量"成為市場常態。

在此背景下，部分金融客將目光投向二手房交易，利用評估價與實際成交價的價格差，以及信貸政策的寬松空間，通過特殊操作套取超額銀行貸款。

具體操作模式可參考典型案例。某房東因急于出售房產，以150萬元低價掛牌卻長期未成交。此時有買家提出以130萬元實際成交，但要求簽訂"陰陽合同"——"陽合同"標注交易價200萬元用于網簽備案及貸款申請，"陰合同"則明確真實成交價130萬元。

銀行以200萬元為基準進行評估，按85%貸款比例發放170萬元貸款。最終房東獲得130萬元售房款，剩下的40萬元在扣除中介費、稅費等成本后，30萬元歸買家所有，同時完成房產過戶。

此類買家即為金融客，其購房目的并非自住或傳統投資，而是通過交易結構設計套取銀行資金。

該模式得以實施的關鍵，在于銀行貸款審核中評估價與實際成交價存在顯著價差。當市場出現急售房源時，這種價差會被進一步放大。

值得注意的是，房價上行期此類操作較難實現：一方面評估價增速通常滯后于市場實際成交價，甚至可能出現貸款額度不足；另一方面當時首付比例較高（普遍30%），貸款空間有限。

而當前房價下行周期中，評估價調整速度慢于市場價下跌，急售房源的價差更為明顯，加之多地首付比例降至15%，理論上可貸比例大幅提升，為超額貸款創造了條件。

參與此類交易的金融客群體呈現多元化特征：部分是企業主，試圖通過套取資金緩解經營壓力；部分是純粹通過借新還舊維持奢靡生活；還有從事民間放貸的從業者，意圖賺取銀行貸款與民間借貸的利差。

一些案例中"背債人"參與其中，這一群體主要是農村無業青年或城市底層民眾，因法律意識淡薄，愿意以犧牲個人信用為代價換取短期高額收益。

例如，某實際成交200萬元的房產，通過組合申請房貸、裝修貸等方式，可套取總額300萬元資金。其中200萬元支付房主，剩余100萬元由中介、金融客、墊資方與"背債人"分配，后者通常可獲得30萬元左右。

為規避法律風險，這些"背債人"會在正常一段時間后才主動斷供。由于已履行部分還款義務，銀行通常僅視為民事糾紛而非刑事案件，"背債人"的處罰多為限制高消費等信用懲戒，對原本經濟狀況較差的群體而言幾乎沒啥大的影響。

表面看，這一灰色產業鏈實現了多方"共贏"：房東快速售房，買家獲得差額收益，中介提升業績，墊資方獲取手續費。但從經濟本質分析，債務不會憑空消失，只會發生轉移。銀行因貸款無法收回導致壞賬率上升，而銀行資金本質來源于儲戶存款。

當壞賬規模累積到一定程度，可能引發系統性金融風險，極端情況下甚至導致銀行破產，最終損失將由全體儲戶及社會承擔。

針對這一潛在風險，監管層面需構建多維度防控體系。

應建立跨部門數據共享機制，對二手房交易價格、貸款申請等關鍵信息進行實時監測與交叉驗證，精準識別"陰陽合同"等異常交易。同時，需強化對房產中介、金融機構的合規檢查，定期開展專項整治，嚴懲違規操作行為，提高違法成本。

當前房地產市場正處于深度調整階段，二手房交易中的金融亂象折射出市場轉型期的陣痛。唯有通過監管創新與市場規范，才能平衡好防范風險與穩定發展的關系，推動行業回歸健康可持續發展軌道。

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