案例簡述

袁某是揚州某小區一間四樓房屋的所有權人，為了將空置的房屋利用起來，2024年7月，袁某擅自將自家房屋改造成了民宿并對外經營。為了增加客流量，袁某還將民宿上架至線上酒店預訂平臺，詳細標明了民宿名稱、掛牌價格、地點、服務設施、入住人數等具體情況。

袁某經營的民宿生意非常紅火，僅2024年7月至12月，住宿人數就達300余人。樓上生意熱熱鬧鬧，樓下鄰居卻深受其擾。噪音、衛生、人員等問題讓鄰居們的居住體驗感、安全度都受到巨大的影響。

住在樓下的陳某常常看到房客持有單元門密碼自由進出樓棟，還多次看到部分房客居住期間在樓道、電梯等公共區域抽煙，房客們的喧嘩聲、拖動拉桿箱的摩擦聲、空調長期無人維修的滴水聲更是長期困擾著他，正常的休息根本無法得到保障。

陳某多次通過電話、微信以及面對面的方式與袁某進行溝通，希望其停止經營行為，袁某均置之不理。

2024年10月，忍無可忍的陳某將袁某訴至法院，要求其立即停止在該房屋內的經營性活動，恢復該套房屋的普通住宅性質。

法院裁判

法院審理認為，擅自將住宅房屋從事經營行為，可能造成居住小區外來人員雜亂、增加小區不安全因素，干擾業主正常生活，造成小區車位、水電等公共設施使用的緊張等。袁某將普通住宅改為民宿的“住改商”行為，給小區安保增加額外負擔，亦對相關鄰居的起居生活造成負面影響。其經營行為雖然已向相關部門報備，但其“住改商”行為未取得相關業主的一致同意，故三樓業主陳某作為利害關系人，有權要求其停止經營性用房行為。

最終，法院判決袁某停止在該房屋內的經營行為，并將該房屋恢復為住宅用途，且不得將房屋改變為經營性用房。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條

業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

法官提醒

將住宅改變為經營性用房就是將住宅的性質、用途改為商用，即所謂的“住改商”。隨著社會經濟不斷發展，很多小區均存在“住改商”的情況，用于正常居住的房屋往往被改為便利店、美容院、麻將館、餐館、民宿、電競酒店等，這種改變房屋用途的行為可能會給周圍鄰居乃至整個小區造成負面影響，如干擾業主正常生活、造成小區公共資源緊張、產生安全隱患、使城市規劃目標難以實現等。

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規定，業主將住宅改為經營性用房的，須同時滿足遵守法律、法規、管理規約和有利害關系的業主一致同意這兩項條件，否則不得隨意將住宅改變為經營性用房。民法典將原《中華人民共和國物權法》第七十七條中的“同意”修改為“一致同意”，賦予了有利害關系的業主“一票否決權”，體現了法律對“住改商”的嚴格限制。據此，與“住改商”房屋存在利害關系的業主若因此受到影響，有權要求“住改商”的業主排除妨礙、消除危險、恢復原狀等。