作者：周軍律師.

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法律規(guī)定，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的建筑屬于“違章建筑”。在城市更新與土地征收進程中，未辦理產權登記的房屋往往成為矛盾焦點。行政機關常以 “無證” 為由將其認定為違法建筑并不予補償，而被征收人則主張房屋合法應獲賠償。

那么，未辦理產權登記的房屋在行政征收中是否應被認定為違法建筑從而不予補償？

最高院在《湖南省湘潭市廣湘中電電工專用設備有限公司、湖南省湘潭市雨湖區(qū)人民政府再審案》中明確：

對于因歷史原因未辦理房屋產權證的房屋，行政機關在沒有充分證據(jù)證明該房屋屬于違法建筑的情況下，不宜認定為違法建筑。

最高院認為，

現(xiàn)行集體土地征收制度的本質是國家基于公共利益需要實施征收，并由國家依法給予公平合理補償?shù)闹贫?，對于因歷史原因未辦理房屋產權證的房屋，行政機關在沒有充分證據(jù)證明該房屋屬于違法建筑的情況下，不宜認定為違法建筑。

行政征收中，應當綜合考量未辦理產權登記的歷史原因、土地價值、房屋用途和周邊類似房屋市場價格等因素，確定補償標準，不宜徑行以違法建筑為由不予補償。

本案中，廣湘公司未依照法定程序取得國土、建設規(guī)劃部門的審批，更未依法辦理產權登記，不能認定涉案廠房已轉化為合法建筑。但是，涉案廠房在建設和使用過程中，取得了土地所有人村委會同意，也得到有關部門的認可和支持。廣湘公司基于對政府相關部門的信賴對涉案廠房的建設使用所作的相應投入，依法應予合理補償。

湘潭市雨湖區(qū)長株潭城際鐵路建設指揮部的通知未充分考慮涉案建筑物在當?shù)靥囟〞r期和政策背景下的特殊性，對廣湘公司在其信賴利益范圍內的相應投入、產生的損失未予綜合考量和合理保護，明顯不當。

一審判決未予支持廣湘公司的訴訟請求錯誤，二審判決基于上述公平合理補償原則，撤銷一審判決、撤銷雨湖區(qū)政府作出的《關于對湘潭市廣湘中電電工專用設備有限公司未經(jīng)登記建筑等相關補償事項的通知》，責令雨湖區(qū)政府重新作出處理決定正確，本院予以支持。廣湘公司主張的再審事由不能成立，不應予以支持。

周軍律師提醒，未辦理產權登記的房屋不能簡單等同于違法建筑，更不應一概不予補償。被征收人則應積極行使權利，通過合法途徑維護自身權益。

由于此類案件涉及規(guī)劃、行政、民事等多重法律關系，建議被征收人委托專業(yè)律師介入，以協(xié)助當事人梳理房屋建設歷史，審查行政機關執(zhí)法程序，通過談判、復議、訴訟等多種途徑爭取合理補償，以免錯失維權良機。

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