一個(gè)非常重磅的信號(hào)！全面現(xiàn)房銷售的時(shí)代或正在加速到來！

7月1日，湖北荊門市發(fā)布文件，明確宣布2026年1月1日起，新出讓土地開發(fā)的商品房，實(shí)行現(xiàn)房銷售。

這是繼海南、雄安新區(qū)、河南信陽后，全國第四個(gè)全域?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售的地區(qū)。

我們都知道，“取消預(yù)售制、全面現(xiàn)房銷售”其實(shí)已經(jīng)提了很多年，這兩年隨著市場下行帶來的一部分房企爆雷和項(xiàng)目爛尾，讓這樣的呼聲也越來越高。

而今年這一連串的消息和動(dòng)作都在表明，這場樓市大變局恐怕真的要落地了！

01.

今天邁出這一步的，是湖北荊門。

7月1日，荊門市印發(fā)《關(guān)于持續(xù)鞏固中心城區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢的政策措施》，推出6方面19條針對性舉措，多維度促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中關(guān)于現(xiàn)房銷售的文字表述如下：

“優(yōu)化公服設(shè)施容積率計(jì)算規(guī)則、優(yōu)化戶型計(jì)算規(guī)則、支持住宅品質(zhì)提升以及有序推進(jìn)新房銷售。對新出讓的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)用地，優(yōu)先采用現(xiàn)房銷售模式開發(fā)；2026年1月1日起，新出讓土地開發(fā)的商品房，原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售。”

湖北荊門的這一舉措，讓我想到了河南信陽。

今年5月13日，河南信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出全面推行現(xiàn)房銷售。

要知道，這兩大城市和以往的“推進(jìn)”“試行”等等說法不同，是直接落地為現(xiàn)實(shí)，有風(fēng)向標(biāo)意義。

不過問題也來了，為什么現(xiàn)在全面推行現(xiàn)房銷售的城市都是三四線城市？

根本原因就是房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，三四線城市的樓市庫存量太高，去化周期太長。

根據(jù)易居研究院全國百城住宅庫存數(shù)據(jù)，截至4月末，三四線城市商品房去化周期達(dá)到30.5個(gè)月。

也就是說即使三四線城市在土地0供應(yīng)的情況下，市場上的商品房庫存也足夠賣兩年半以上，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理的去化水平。

所以，三四五六線城市才是未來現(xiàn)房銷售的主力，畢竟這些城市的新房銷售已經(jīng)太難了，市場信心可以說蕩然無存，現(xiàn)房銷售也是被逼無奈，兩害相權(quán)取其輕，也算是刺激樓市的一針強(qiáng)心劑。

02.

關(guān)于現(xiàn)房銷售政策，這一提法由來已久。

早在2005年，央行就提出“考慮取消房屋預(yù)售制度”，但當(dāng)時(shí)樓市正處于狂飆行情，大多數(shù)人并不贊成這樣的做法。

圖源見水印

直到2016年，廣深、南京等城市為了給土拍市場降溫，真正打出了“現(xiàn)房銷售”這張牌，但這更多的是臨時(shí)性調(diào)控手段。

后面2021年，青島發(fā)布的“十四五”住宅發(fā)展規(guī)劃中，開始正式寫下“逐步推動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售”。

去年8月份，住建部公開表態(tài)，已將現(xiàn)房銷售被列為“構(gòu)建房地產(chǎn)新模式”的重點(diǎn)工作之一”。

去年12月，一紙重磅文件震動(dòng)樓市——住建會(huì)議明確將“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年度重點(diǎn)任務(wù)。

圖源見水印

截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年以來，全國已經(jīng)有超過30個(gè)省市發(fā)布了推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的相關(guān)文件。

在全省推行推行現(xiàn)房銷售模式中，海南省作為“先行者”，早在2020年3月就率先要求新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

北京規(guī)定2025年后30%新出讓地塊需現(xiàn)房銷售，深圳在土地出讓中明確部分地塊現(xiàn)房條件。

不僅政策端持續(xù)推進(jìn)，需求端對現(xiàn)房的認(rèn)可度也在不斷提升。自2022年起，現(xiàn)房在新房中的占比持續(xù)上升。

圖源見水印

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：

①2025年1-5月，商品房期房銷售2.3億平方米，同比下降10.0%；

②現(xiàn)房銷售1.3億平方米，同比增長13.2%；

③從占比上看，現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的35.6%，較去年全年提升了4.8個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)然這些數(shù)據(jù)背后，一方面是試點(diǎn)城市帶動(dòng)，另一方面則是一些“賣成現(xiàn)房”的項(xiàng)目貢獻(xiàn)了一定比例。

換句話說，不管房企愿意不愿意，現(xiàn)房銷售越來越近已經(jīng)幾乎成為一種現(xiàn)實(shí)。

03.

那么現(xiàn)房銷售究竟有何影響？

首先，對于買房人來說，現(xiàn)房銷售應(yīng)該是好事。

因?yàn)轭A(yù)售的不確定性，對買房人的沖擊力和影響非常大，“爛尾樓”、“交付即維權(quán)”屢見不鮮，這幾年的保交樓也在解決期房銷售帶來的問題。

如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，所見即所得的現(xiàn)房模式到來，買房人不必再擔(dān)心“爛尾樓”的出現(xiàn)，也可以挑選品質(zhì)真正好的、適合自己的房子。這當(dāng)然有助于提振市場信心，修復(fù)買房人對好房子的認(rèn)知。

此外，從拿房、辦證到貸款模式的改變，也將大幅度降低買房人的資金占用。

其次，對房企來說，現(xiàn)房銷售帶來供應(yīng)減少，一方面有利于新房去庫存，但另一方面也讓開發(fā)資金和運(yùn)營難度加大，加速行業(yè)洗牌。

現(xiàn)房銷售對房企的沖擊是非常大的，要求企業(yè)具備更強(qiáng)的資金和運(yùn)營能力，未來房企在拿地規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就需要對后續(xù)市場進(jìn)行預(yù)判和充分準(zhǔn)備。

現(xiàn)房意味著是要和2、3年后的產(chǎn)品進(jìn)行競爭，要有更精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，這更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，只有做好產(chǎn)品才有市場，才能生存下去。

當(dāng)然，高資金實(shí)力、高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來機(jī)遇將更大。

最后，地方土地出讓大受影響，行業(yè)規(guī)模也將進(jìn)一步收縮。

實(shí)行現(xiàn)房銷售意味著拿地房企更少，要求更高，那么拍地將變得更難，地價(jià)也會(huì)進(jìn)一步下降，而且降低幅度不會(huì)少。

地價(jià)降并不意味著房價(jià)必然降，成本和售價(jià)不完全相關(guān)。短期內(nèi)，新房供應(yīng)將大幅減少，這對改善市場供需結(jié)構(gòu)，加快樓市去庫存有利。

但中長期看，行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)一步降低，未來商品房市場將會(huì)更向小而美、小而精的高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)化。

雖然現(xiàn)房銷售還有不少工作需要準(zhǔn)備，條件尚未完全成熟，但推行全面現(xiàn)房銷售已是大勢所趨，有前瞻性的房企已經(jīng)提前進(jìn)行布局，比如積極去化存貨準(zhǔn)備資金，抄底未來的低地價(jià)時(shí)代，四代宅也更適合現(xiàn)房銷售，也有房企在定制化智能化方面進(jìn)行充分研究以迎接現(xiàn)房時(shí)代的到來。

隨著現(xiàn)房銷售制度的落地，樓市可能會(huì)迎來重大變化：行情出清完成，期房風(fēng)險(xiǎn)去化，進(jìn)入真正的高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代！這一天，可能比市場預(yù)想來得要早。

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