公積金貸款額度破百萬(wàn)！房地產(chǎn)市場(chǎng)大變局，這些信號(hào)需要看清！

最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況讓人有點(diǎn)捉摸不透。公積金新政給市場(chǎng)帶來(lái)了利好，貸款額度提高到96萬(wàn) - 104萬(wàn)，按道理這是好事，可市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出兩極分化的局面。

新房市場(chǎng)一片火熱二手房市場(chǎng)卻冷冷清清。5月的數(shù)據(jù)顯示，新房成交了2908套，環(huán)比增長(zhǎng)了59.34%；而二手房掛牌量激增，達(dá)到7.2萬(wàn)套，賣出去的壓力越來(lái)越大。這到底是怎么回事呢？

如今新房和二手房的市場(chǎng)狀況截然不同。新房市場(chǎng)采取“以價(jià)換量”的策略，整體均價(jià)為14144元/㎡，環(huán)比上漲了1.8%。

不過(guò)遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目為了能賣出去降價(jià)幅度在5 - 10%，望城區(qū)就是個(gè)典型例子。新房為啥能賣得好呢？政策寬松幫了大忙，首付比例降到15%，讓那些手頭錢不太夠的人也有了買房的機(jī)會(huì)，而且改善型住房需求也得到了釋放，140㎡以上的大戶型房子成交占比有所提升。

像邦泰觀宸推出“負(fù)公攤”設(shè)計(jì)得房率高達(dá)118%，這就相當(dāng)于買100㎡的房子，實(shí)際能使用的面積有118㎡，誰(shuí)聽了不心動(dòng)呢？還有綠城錦海棠的雙學(xué)位房也十分暢銷，解決了孩子上學(xué)的問(wèn)題，家長(zhǎng)們自然愿意掏錢購(gòu)買。

二手房市場(chǎng)那狀況可就差遠(yuǎn)了，成交量和價(jià)格都在下降。成交了5452套，環(huán)比下降了5.08%，均價(jià)是9434元/㎡，環(huán)比降了1.39%。

老舊房源的處境尤其艱難就算降價(jià)15%都很難賣出去，就連長(zhǎng)郡雙語(yǔ)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格都跌了18%。不過(guò)次新房的價(jià)格還算比較穩(wěn)定，岳麓區(qū)次新房均價(jià)為1.14萬(wàn)/㎡。現(xiàn)在二手房掛牌量已經(jīng)突破12萬(wàn)套，投資客們都急著把房子賣出去，競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，就好像很多人搶一個(gè)饅頭，誰(shuí)有本事誰(shuí)才能賣得掉。

政策方面也一直在努力救市，采取了四項(xiàng)松綁措施：取消限購(gòu)限售、商業(yè)貸款首付降至15%、公積金實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、推出可提可貸新政。政策的目標(biāo)是讓新房銷售面積增速達(dá)到3%，但遠(yuǎn)郊庫(kù)存去化周期超過(guò)了20個(gè)月，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)不太容易。

短期內(nèi)公積金新政確實(shí)能降低剛需購(gòu)房者的門檻，單身人士和異地繳存公積金的人都能從中受益。但從長(zhǎng)期來(lái)看，居民杠桿率在65%以上，對(duì)土地財(cái)政的依賴程度為40%，政策可操作的空間有限，效果可能會(huì)逐漸減弱。

那么現(xiàn)在買房，哪些地方的房子抗跌，哪些地方又有風(fēng)險(xiǎn)呢？核心區(qū)域的房子抗跌能力很強(qiáng)，岳麓濱江二手房?jī)r(jià)格能達(dá)到2.8萬(wàn)/㎡，天心濱江的豪宅單價(jià)更是突破4萬(wàn)。為啥它們價(jià)格高還能賣得好呢？

因?yàn)檫@里有稀缺的教育資源，一類學(xué)位房本身就有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，再加上地鐵網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，4號(hào)線北延帶動(dòng)了河西地區(qū)的發(fā)展，交通便利，房子自然就更值錢。

遠(yuǎn)郊就不一樣了蘇托垸的沙河城單價(jià)從9000元降到了5000元，寧鄉(xiāng)房?jī)r(jià)降幅為2.76%。遠(yuǎn)郊地區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)太嚴(yán)重，60%的房子都是毛坯房，而且配套設(shè)施跟不上，醫(yī)療、商業(yè)資源都不足，誰(shuí)愿意跑到那么遠(yuǎn)的地方居住呢？

購(gòu)房者該如何利用政策紅利期做出正確決策呢？如果是為了自住，就重點(diǎn)關(guān)注“三高”房源。比如高得房率的“零公攤”戶型，像嘉信·洋湖錦玉，住起來(lái)寬敞舒適；高流通性的二類學(xué)位房，像博才天頂、南雅雙語(yǔ)，孩子上學(xué)方便，以后房子也好轉(zhuǎn)手。

還有高確定性的現(xiàn)房、國(guó)企開發(fā)的樓盤，不用擔(dān)心房子爛尾，住得安心。要是打算投資，那可得謹(jǐn)慎了，房齡在10年以上的老舊小區(qū)，以及沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊板塊，最好避開。可以考慮湘江新區(qū)，這里年均能導(dǎo)入10萬(wàn) + 的產(chǎn)業(yè)人口，租賃市場(chǎng)租金漲幅達(dá)5%，未來(lái)可能有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于重構(gòu)階段，政策托底只能暫時(shí)緩解市場(chǎng)壓力，并不能改變市場(chǎng)分化的大趨勢(shì)，“品質(zhì) + 地段”才是買房最靠譜的保障。

剛需購(gòu)房者可以抓住現(xiàn)在利率低、房子有降價(jià)優(yōu)惠的好時(shí)機(jī)，該出手時(shí)就出手；投資的朋友，還是要把目光聚焦在核心資產(chǎn)的更新?lián)Q代上，別想著在遠(yuǎn)郊撿便宜，不然很可能房子砸在自己手里。你對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么看法呢？是打算買新房還是二手房呢？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論。

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