對(duì)于北京密云區(qū)陽光城·君山墅的很多業(yè)主來說，過去的一個(gè)月十分煎熬。

君山墅業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)，于2024年召開業(yè)主大會(huì)罷免物業(yè)公司，并在今年通過招投標(biāo)挑選新物業(yè)，但在新物業(yè)入場(chǎng)時(shí)卻遭到老物業(yè)的阻撓。過去的一個(gè)月里，雙方各執(zhí)一詞未能達(dá)成一致，小區(qū)形成了兩家物業(yè)公司同時(shí)入駐的特殊局面。

▲陽光城·君山墅

對(duì)君山墅所在的溪翁莊鎮(zhèn)政府工作人員來說，同樣很無奈。他們?nèi)讨笇?dǎo)了小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、罷免舊物業(yè)、招投標(biāo)挑選新物業(yè)的過程，原本是一個(gè)政府指導(dǎo)、業(yè)主依法自治的典型正面案例，如今卻形成了這種新舊物業(yè)對(duì)峙的尷尬局面。

紅星新聞?dòng)浾攉@悉，君山墅物管會(huì)和老物業(yè)北京豪斯凱賓物業(yè)管理有限公司已經(jīng)就此事提起訴訟。

有受訪律師告訴紅星新聞，目前雙方各不退讓，法律程序確實(shí)是解決問題的可行辦法。但訴訟周期過長(zhǎng)和訴訟結(jié)果的不確定性，很容易讓業(yè)主及物業(yè)矛盾激化，建議屬地政府及行業(yè)主管部門積極組織各方協(xié)調(diào)爭(zhēng)取能夠達(dá)成一致，避免產(chǎn)生不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

老物業(yè)拒絕退場(chǎng)

一小區(qū)新舊物業(yè)“搶活干”

7月4日，紅星新聞?dòng)浾邅淼轿挥诿茉茀^(qū)的君山墅小區(qū)。在小區(qū)大門口，兩批身著不同服飾的保安分別向進(jìn)場(chǎng)車輛敬禮。小區(qū)內(nèi)，也能看到身著不同服飾的保潔和其他工作人員在工作。

▲小區(qū)大門口兩家物業(yè)公司的保安同時(shí)執(zhí)勤

業(yè)主魯先生告訴紅星新聞，小區(qū)目前處于這種兩家物業(yè)同時(shí)存在的奇怪局面：小區(qū)大門進(jìn)來是大片綠地和酒店等，東西兩個(gè)居民區(qū)則有單獨(dú)的“二道門”。目前，老物業(yè)管理著“二道門”以內(nèi)區(qū)域，新物業(yè)管著其他區(qū)域。新物業(yè)想通過“二道門”進(jìn)入業(yè)主家里提供服務(wù)，會(huì)被老物業(yè)阻攔，需要業(yè)主打電話或者到門口把人接進(jìn)來。

“雙方因此發(fā)生了許多次矛盾沖突，經(jīng)常報(bào)警。這種混亂給業(yè)主的日常生活也帶來了巨大困擾。”魯先生說。但紅星新聞?dòng)浾?日在小區(qū)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，新物業(yè)的工作人員已可以正常通過“二道門”，新物業(yè)的負(fù)責(zé)人猜測(cè)可能與前些天的沖突報(bào)警有關(guān)。

這場(chǎng)新舊物業(yè)同時(shí)駐守小區(qū)互不相讓的“鬧劇”，源自小區(qū)業(yè)主更換物業(yè)的行動(dòng)。

資料顯示，君山墅是位于密云區(qū)的一個(gè)綠化率極高的低密山水別墅，開發(fā)商曾以“見樹不見墅”作為宣傳點(diǎn)。小區(qū)從2007年開始陸續(xù)交付，逐漸形成如今規(guī)模，白河從中穿過將小區(qū)分為東西兩部分。小區(qū)物業(yè)為北京豪斯凱賓物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱豪斯凱賓）。豪斯凱賓原為開發(fā)商自有物業(yè)，經(jīng)過多次股權(quán)變更，如今屬于萬科物業(yè)服務(wù)品牌“萬物云”旗下。

由于不滿物業(yè)服務(wù)，小區(qū)2024年9月召開業(yè)主大會(huì)，在北京市漁陽公證處監(jiān)督下表決終止豪斯凱賓的服務(wù)。公證書顯示，終止物業(yè)服務(wù)的投票中，767票支持、3票反對(duì)、41票棄權(quán)，業(yè)主總數(shù)為923人。

▲公證書顯示的投票情況

此后，物管會(huì)受業(yè)主大會(huì)授權(quán)通過招投標(biāo)形式進(jìn)行新物業(yè)公司選聘，并在今年5月選定北京瑞贏酒店物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“瑞贏物業(yè)”）為新物業(yè)。6月5日交接時(shí)，豪斯凱賓物業(yè)拒絕交接，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

過去一個(gè)月，在各方組織協(xié)調(diào)下，小區(qū)形成目前雙物業(yè)的奇怪平衡。新物業(yè)瑞贏已進(jìn)場(chǎng)對(duì)小區(qū)綠化等公共設(shè)施進(jìn)行修繕，老物業(yè)也正常進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。物管會(huì)成員、業(yè)主李先生告訴紅星新聞，這種亂象給居民帶來很大困擾，“比如因?yàn)樵O(shè)備老化東區(qū)時(shí)常停水，老物業(yè)不愿意大修，新物業(yè)想修但也沒辦法。還有現(xiàn)在矛盾激烈，業(yè)主擔(dān)心安全問題，小區(qū)攝像頭很多是壞的，也沒人修。”

房產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，該小區(qū)有95套在售房源和10套暫未上架房源，掛牌率超過10%。有業(yè)主告訴記者，小區(qū)業(yè)主大部分都是買來養(yǎng)老的，原本入住率就不高，這幾年小區(qū)品質(zhì)下降加上這次的鬧劇，讓很多人想要賣房。

老物業(yè)認(rèn)為物管會(huì)決議不合法

鎮(zhèn)政府稱全程指導(dǎo)，依法依規(guī)

多名業(yè)主告訴紅星新聞，他們對(duì)老物業(yè)的不滿主要包括縮減服務(wù)范圍，小區(qū)外圍綠化雜草叢生，內(nèi)部的河道也沒有清理，公共設(shè)施維修緩慢、監(jiān)控故障、存在安全隱患等。

紅星新聞?dòng)浾咚阉靼l(fā)現(xiàn)，豪斯凱賓物業(yè)去年4月曾發(fā)生過一起安全事故，造成兩人死亡。密云區(qū)應(yīng)急管理局調(diào)查報(bào)告提到，豪斯凱賓被罰款80萬元，該物業(yè)多名工作人員及其上級(jí)管理單位北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人分別被建議追究刑事責(zé)任或撤職等處罰。

紅星新聞?dòng)浾咴谛^(qū)內(nèi)看到，“二道門”以外的大片綠地如今已經(jīng)被新物業(yè)進(jìn)行簡(jiǎn)單修剪，未修剪部分處于雜草叢生的狀態(tài)，“二道門”內(nèi)也能看到不少木質(zhì)棧道損毀、水池水泛著綠色等。

▲小區(qū)內(nèi)木質(zhì)涼亭和地板有損壞

新入場(chǎng)的瑞贏物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們接管這個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)已進(jìn)行了備案，對(duì)方拒絕退場(chǎng)缺乏合理性。目前，瑞贏物業(yè)已對(duì)小區(qū)綠化和一些設(shè)施進(jìn)行了整改，但由于沒能正式入場(chǎng)，水系整改等投資較大的項(xiàng)目還沒有開始。

▲記者在北京市住建委官網(wǎng)查到的備案信息

對(duì)于物管會(huì)更換物業(yè)的舉動(dòng)和理由，豪斯凱賓方面有著不同的觀點(diǎn)。他們向物管會(huì)的回函中提到兩點(diǎn)質(zhì)疑，一是物管會(huì)沒有按照法律法規(guī)要求，提前六十日書面通知解聘；二是認(rèn)為君山墅東西區(qū)是兩個(gè)獨(dú)立的規(guī)劃區(qū)域，應(yīng)成立兩個(gè)物管會(huì)，單一物管會(huì)不合法。

對(duì)于這一質(zhì)疑，物管會(huì)成員認(rèn)為，已經(jīng)在小區(qū)張貼告示，做到了告知，招投標(biāo)時(shí)萬科物業(yè)也有參與，說明對(duì)方是清楚此事的。對(duì)于兩個(gè)小區(qū)的說法，小區(qū)一直是一個(gè)名字、一個(gè)物業(yè)，沒有道理因?yàn)閾Q物業(yè)就要變成兩個(gè)。

7月4日，豪斯凱賓物業(yè)一名負(fù)責(zé)人告訴記者，物管會(huì)和一些業(yè)主最不滿的外圍草地管理問題，實(shí)際情況并非如此。

那片約80萬平方米的外圍草地并不在小區(qū)紅線內(nèi)，開發(fā)商此前為了銷售需要一直在維護(hù)，但他們接手后對(duì)方不再出錢，作為物業(yè)不可能花費(fèi)巨額成本去維護(hù)一片不在小區(qū)內(nèi)的草地。他們也想過與物管會(huì)聯(lián)合向開發(fā)商施壓，要求對(duì)方繼續(xù)出資維護(hù)，但物管會(huì)并沒有選擇與物業(yè)合作而是組織更換物業(yè)。另外，他并不看好新物業(yè)能以這樣一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期維護(hù)這片區(qū)域。

▲小區(qū)外圍雜草叢生

該負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于物管會(huì)的合法性和業(yè)主大會(huì)投票結(jié)果，他們不認(rèn)可，對(duì)方代表不了大部分業(yè)主的觀點(diǎn)。面對(duì)物管會(huì)的起訴，他們也進(jìn)行反訴，希望能在法院組織下重新依法依規(guī)再重新組織一次投票。

紅星新聞?dòng)浾咭惨姷搅藥酌С趾浪箘P賓物業(yè)的業(yè)主。她們認(rèn)為，老物業(yè)工作確實(shí)存在一些問題，但物管會(huì)成員的工作流程、人員資質(zhì)和業(yè)主大會(huì)投票結(jié)果也存在不合規(guī)的地方。

紅星新聞?dòng)浾攉@悉，小區(qū)所在溪翁莊鎮(zhèn)政府與區(qū)住建委都曾就此事進(jìn)行過多次協(xié)調(diào)溝通。4日傍晚，溪翁莊鎮(zhèn)政府主管物業(yè)工作的副鎮(zhèn)長(zhǎng)告訴記者，從前期召開業(yè)主大會(huì)到成立物管會(huì)、招投標(biāo)更換物業(yè)再到交接，鎮(zhèn)政府是全程參與指導(dǎo)的，保證讓他們合法合規(guī)地推進(jìn)每一步程序，相關(guān)結(jié)果也都依法進(jìn)行公開。其間，鎮(zhèn)政府還會(huì)及時(shí)請(qǐng)示區(qū)住建委，征求區(qū)里的指導(dǎo)意見。

“一直到組織交接會(huì)的時(shí)候都十分順利，沒有提出什么不同意見，結(jié)果到交接那天，又說不認(rèn)可了。”說到這個(gè)局面，這位副鎮(zhèn)長(zhǎng)也很無奈。但他提到，鎮(zhèn)政府和區(qū)住建委等部門一直在積極推動(dòng)這件事情解決，預(yù)計(jì)下周會(huì)有初步方案。

律師：

業(yè)主大會(huì)解除物業(yè)需符合法律規(guī)范

建議屬地政府組織協(xié)商解決

記者搜索發(fā)現(xiàn)，今年3月，新京報(bào)報(bào)道一起發(fā)生在北京通州區(qū)的老物業(yè)拒絕退場(chǎng)的案例。老物業(yè)的理由是已經(jīng)進(jìn)行了大量投資，要求賠償損失。通州住建委表示，如果老物業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交將會(huì)在90日之內(nèi)對(duì)其進(jìn)行處罰。

新入場(chǎng)的瑞贏物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴紅星新聞，他們公司主要業(yè)務(wù)就是這種二手樓盤物業(yè)。對(duì)于目前遇到的局面，他們很無奈，但還是建議業(yè)主合法合規(guī)、在政府指導(dǎo)下解決問題，盡量不要發(fā)生沖突。前三個(gè)月他們不會(huì)收取物業(yè)費(fèi)，三個(gè)月之后如果事情還沒有解決，如何收費(fèi)還要看具體情況。

河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，民法典對(duì)選聘和解聘物業(yè)的參與比例和表決同意比例有明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司需要達(dá)到相關(guān)規(guī)定的參與表決和同意的比例要求，并按照規(guī)定提前六十日（或合同約定的通知期限）書面通知老物業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，配合新物業(yè)做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

如果老物業(yè)對(duì)這個(gè)結(jié)果不認(rèn)可，可能會(huì)以業(yè)主大會(huì)解聘決定無效、程序違法等理由向法院提起訴訟。在訴訟過程中，業(yè)主方需要提供充分的證據(jù)，證明召開業(yè)主大會(huì)及做出解聘決定符合法律規(guī)定。

北京偉睿律師事務(wù)所律師林虎才同樣提到，新老物業(yè)混雜、雙方互不退讓，通過法律程序是目前解決問題可行的辦法。但是解聘物業(yè)公司，應(yīng)同時(shí)具備解聘決議程序合法并符合法定或約定解除條件。在訴訟過程中，原物業(yè)公司可能會(huì)對(duì)解聘程序的合法性及是否符合法定或約定解除條件提出抗辯，導(dǎo)致訴訟周期過長(zhǎng)及訴訟結(jié)果的不確定性增加。建議屬地政府及行業(yè)主管部門積極組織各方協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取能夠達(dá)成一致，避免產(chǎn)生不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

紅星新聞?dòng)浾?劉亞洲 付垚 北京報(bào)道

（來源：紅星新聞）