2025年悄然過半，復盤今年上半年上海樓市，無數現象級話題層出不窮，大量爆款紅盤接連涌現。

有把實得率卷到150%的桃浦頂流盤，有捅破上海房價天花板的神盤，也有立誓沖擊上海園景豪宅巔峰的黑馬神盤……

這個時點，市場紛紛評選出了上半年上海樓市的銷售金額冠軍、單價冠軍、銷售套數冠軍等一系列的“單項冠軍”。

但深入研究會發現，上半年“統治”了上海樓市多項指標，前后包攬“六大冠軍”的，是由華潤置地操盤的“翡雲悅府”。

單這一個項目，就達成了今年上半年上海市場：

成交面積冠軍：7.77萬㎡

觸發積分最高：63.84分

觸發積分次數最多、頻率最高：2個月內連續3次觸發積分

推盤數量最多：三批次合計630套，三開三罄

認購數最高：首開收獲939大定，累計認購量達2143組

認購率最高：412%

據說翡雲悅府還有個“隱藏”冠軍：

上半年接待地產同行參觀最多的項目！

這樣一組數據，即便放在限價時代，也絕對稱得上頂流神盤，更不用說在當下震蕩加劇，競爭激烈的行情中了。

按一般思路，這類現象級紅盤，普遍依托“地塊紅利”，又有超級產品力加持，品牌力護航。

但很多人可能不知道，翡雲悅府并非在傳統熱門地塊，其熱銷傳奇甚至是以無實景示范、無傳統售樓處的“盲盒式開盤”來達成的。

可以說，翡雲悅府不僅給上海市場，甚至給全國樓市上演了一個重量級的操盤案例。

有人瞄準都費力，有人抬手一槍就正中靶心，市場就是這樣冷酷又公平。

但市場更好奇的是，翡雲悅府這場熱銷傳奇的背后，究竟藏著華潤置地怎樣與眾不同的操盤打法？

01

重塑板塊價值

挖掘城市題眼

設計效果圖

傳奇還要從一場驚心動魄的土拍說起。

去年11月底，華潤聯合體經過202輪鏖戰，以40%的中止溢價拿下了新楊思地塊，樓面價來到了驚人的7.4萬/㎡。

消息一出，市場便空前熱議，不少人說：華潤置地有一場硬仗要打了。

這是上海取消房地聯動價后，新楊思誕生的第一個“地王”，兩年前相鄰地塊樓面價不過5萬元/㎡，兩年跳漲近50%，漲幅驚人。

新楊思并非的濱江板塊，城市界面更是乏善可陳，板塊處在規劃階段，未來仍存在一定的不確定性，板塊內的項目天生就缺少“爆款潛質”。

更重要的是，新楊思屬于浦東大三林板塊，區域內均價6W+的新房尚且面臨去化難題，從“面粉”價格看，翡雲悅府的定價，要去直接挑戰10W+大關。

這些問題，在激烈競爭、極端分化的上海市場，稍有不慎，幾乎都是滿盤皆輸的定局，也是操盤手華潤置地，面臨的一系列棘手挑戰。

華潤置地率先打響的，是一場“認知戰”，決心重新梳理新楊思的的想象力，講述一個關于土地的“未來故事”。

新楊思是浦東“十四五”期間重點打造的8大潛力區域之一，目標瞄準“上海生活消費新高地”。

2.7平方公里的面積，采用了獨一無二的Double POD開發理念，呈現出了國內罕見的POD中央綠地中心+POD商業中心的“雙超級中心”格局：

約40萬方住宅、約40萬方商業、約40萬方產業商服、約3.5萬方公頃中央綠心、約7萬方景觀公園.…….

這是個上海從未有過的開發樣本，是一座標準意義的“未來城市”。

這樣高能級的規劃上，如果僅僅空談，終究只是畫餅，缺乏價值兌現的清晰邏輯，無法構建客戶信任。

華潤置地的做法是重構板塊價值坐標系，打造一個層層遞進的故事邏輯：

一點遺憾：亟待繪就的商圈版圖

浦東30年蝶變傳奇，以一己之力創造上海近1/3的經濟總量，成為上海乃至全國經濟發展的強大引擎，涌現出了陸家嘴、張江、前灘、金橋等超級板塊，在商務、金融、科創領域一騎絕塵。

但留給浦東唯一的遺憾是，在上海這座國際化大都市的10大頂級商圈中，浦東僅僅占據一席之地。一個高能級的“消費中心”，成為浦東亟待填補的版圖。

與紐約、倫敦等國際消費中心城市相比，浦東在吸引全球消費者、打造頂級消費場景等方面還有很大的提升空間。

一個能與國際接軌、引領消費潮流的高能級消費中心，成為浦東亟待填補的版圖空白，補齊這一短板，浦東才能真正實現全方位的繁榮，在未來的城市競爭中占據更有利的位置。

雙重構想：引領未來的商業新章

新楊思是金色中環重點區域中，唯一定位“國際消費中心”的板塊，板塊內商業面積占1/3 ，是浦東重點區域中唯一一個“商業性 > 商務性”的區域。

在華潤置地的一重構想中，未來上海商業版圖消費中心將由1.0時代升維至2.0時代，由注重功能型城市的表達，向注重文化型城市表達進化。

由“南京西路-南京東路-新天地”組成“消費黃金三角”著眼當下，而由“前灘-世博-新楊思”組成的新“消費黃金三角”則著眼未來，引領上海邁向下一代消費中心格局。

這重構想，圍繞新楊思“滬上消費新高地”的強勢崛起。

在華潤置地的另一重構想中，浦東30年發展歷程，1.0陸家嘴錨定金融核心，2.0張江高科錨定科技引擎。

承載浦東未來商業發展的關鍵引擎的新楊思，將成為錨定消費的浦東3.0的增長極，與陸家嘴、張江三心鼎立，助力浦東的世界進程。

五大主張：描繪憧憬的城市盛景

新楊思是一個“從零開始”的全新規劃，天生具有后發優勢，既具備完善的開發條件，又能在歷史經驗中揚長避短，比早期開發的板塊更具國際化視野。

全球頂尖設計團隊的智慧在這里碰撞交融，為世界級浦東做出了一份“未來提案”，華潤置地從這份“未來提案”中，總結出了引領未來生活的五大主張。

這五大主張，既是對新楊思未來城市形態的描摹，也是對未來都市生活的暢想，也是對地塊價值的凝練，看后不僅對地塊價值一目了然，也能讓你對在這里生活的情景清晰可感。

復盤華潤置地為新楊思重構的故事線，抽絲剝繭，層層疊加，既有對土地的深刻洞察，也有著眼未來的國際視野。

這份價值提煉迅速席卷全上海，讓新楊思的概念深入人心，深深植入到客戶心中，幾乎以華潤置地一己之力，徹底改寫了市場對板塊的認知。

在重新梳理板塊概念的同時，華潤置地也躬身入局，以實際行動來強化市場的信任。

在業內，華潤置地以“南山模式”為代表的片區統籌模式，是其在業內的一張王牌，鬼斧神工般的強勁片區活化能力，一度讓同行仰視。

在上海，憑借南大模式打造的百萬方中環置地中心·望雲TOD，已經用上海面積銷冠驗證了其強大的市場統治力，也一舉將名不見經傳的南大板塊，打造成搶手地段。

翡雲悅府示意圖

如今，這套規劃統籌了住宅、商業、公建配套開發的“新楊思模式”，也將在此落地，將市場期待值拉滿。

更重要的是，僅3個月后華潤置地在新楊思二度拿地，身體力行兌現板塊深耕諾言，正式宣告新楊思進入“華潤時間”。

重塑地段價值，構建品牌信任，一場漂亮的“認知破局”，為板塊注入了華潤置地獨有的“價值自信”。

至此，市場情緒已經點燃，接下來要做的，是用作品，回饋市場期待，給所有人一個意外之喜。

02

重塑產品質感

定義未來奢宅

翡雲悅府示意圖120㎡樣板間實景圖140㎡樣板間實景圖120㎡樣板間實景圖120㎡樣板間實景圖

為了達成對價格的有力支撐，華潤置地選擇落地的產品系是其高端系——悅府，這也是上海落地的第一個悅府產品。

拿頂級產品系破局雖是個好思路，但作為上海首座悅府，市場產品線的認知相對缺乏，意味著一切要從零搭建。

如何傳遞悅府產品的價值理念，提高項目認知度，讓生澀難懂的工程參數、高深的匠造功法，變成客戶直觀可感的畫面？

這一切，都非常考驗翡雲悅府項目團隊，把脈產品故事線的能力。

新楊思的價值藍圖中，已經錨定了這里將是未來都市的核心，一座真正意義上的摩登之城。因此華潤置地的作品不能被動等待價值兌現，而是：

要站在未來時態，提出一份有前瞻和預見性的方案。

提到海派摩登，近年來上海已有諸多作品涌現，彩色玻璃、復古拼花、青紅石磚……成為其標志性元素。

包括華潤置地自己也有多處作品布局，要經典海派摩登，有華潤外灘九里；要現代海派摩登，也有華潤前灘潤璟。

如今要用翡雲悅府代表未來摩登，就不能僅僅是向過去的黃金時代致敬，而是思考未來的奢宅究竟是什么樣？

翡雲悅府沒有去做天馬行空的猜測，而是重新溯源建筑藝術歷史，找到了另一個答案。

1851年，人類歷史上第一座水晶宮建筑落成于英國倫敦海德公園，被全球設計史學家認定為現代建筑（Modern Architecture）的起點。

這座建筑被視作“現代接力古典”的標志，可以說有了玻璃水晶宮，才有了建筑領域Modern現代主義的誕生。

如果說要為海派摩登另起一行，“水晶”恰好就是破題的題眼。

翡雲悅府首先從“水晶”提煉出了“棱鏡”的概念，并構筑了一套超級PRISM的視覺符號，取棱鏡之形，如同切割的鉆石鋒芒綻現，讓人一眼便銘記于心。

同時將提煉出產品的水晶立面、園林景觀、會所、架空層、戶型等亮點，就像每一個鋒芒畢露的棱角，每一個價值鋒面都能劃破市場主流敘事的天際線。

翡雲悅府示范區實景圖

拿翡雲悅府的高層外立面來看，大面積采用LOW-E玻璃與鋁板，超大尺寸玻璃與超高窗墻比，讓外立面的玻璃占比達到了恐怖的約80%。

輔以精湛的鉆石切割技藝與鏡面效果，令墻體“隱遁”于光影，獨特的立體切角更勾勒出建筑的未來風骨。

翡雲悅府示范區實景圖

再說翡雲悅府的景觀營造，以“森林里的街區”為脈絡，奢石如星辰點綴，翡翠般綠意鋪展，琉璃鑲嵌手法如鉆石般閃耀，熔鑄出一座都市之心的“水晶叢林”——既是秘境，亦是殿堂。

翡雲悅府示范區實景圖

針對疊墅產品，翡雲悅府更自信地提出了一個slogan——可居住的水晶宮殿。

翡雲悅府示意圖

從過去磚石院落，到未來鏡面玻璃，翡雲悅府不是迎合潮流，而是憑一己之力來定義下一代豪宅究竟什么模樣。

翡雲悅府示范區實景圖

如果僅僅是故事線的概念營造，還不足以完全俘獲眾多客戶的心，翡雲悅府還展現了強大的“情景營造能力”。

如果你曾參觀過翡雲悅府的樣板間，你會有一個強烈的感受：

這不是在賣產品，而是一個生活場景展示館，身處其中，你不自覺會憧憬未來生活的場景和感受。

兩套樣板間里，展現了大量生活細節，讓人感覺設計師真的是以真實生活場景來思考，如何提升日常體驗。

比如通過承重結構的優化出的三面飄窗，帶來了夸張的贈送面積，主臥可以用飄窗做一整面的收納柜子，讓本來僅一個的衣柜空間極大釋放收納屬性。

再拿兩款戶型衛生間的兩面飄窗來說，實現了“衛生間臺盆飄窗化”，將拘謹的衛生間空間無限釋放。

將臺盆放置在飄窗上，得以開窗引入自然光線，而另一側得以設計成“女王梳妝臺空間”，背后有自然光的介入，加上本身的燈光，有梳妝或者護膚需求的人會懂得這樣設計有多天才。

原本梳妝臺要占用臥室空間，移到衛生間后，臥室內的衣柜空間又能多出來，實用性大增。

另一大代表是房間內各個角落都別出心裁的收納設計，這是華潤“MAX收納體系”落地的結果。

120㎡進門的玄關柜部分做到了雙面的收納；廚房如同“變形金剛”一樣的滿裝收納，全部打開后幾乎能填滿整個廚房空間。

衛生間飄窗側墻標配了內嵌式收納柜；公區次衛墻體也做了隱藏式收納柜；客衛臺盆下方，特地做了掃地拖地機器人的預留區域……

種種巧思還藏在翡雲悅府內裝細節里。兩個戶型核心空間做到了“去墻紙化”，全部以木飾面、巖板或皮革交付。

120㎡戶型客餐廳選用了豪宅里常見的“影木”，并且和整個色調搭配的非常統一。而140㎡戶型，則能看到大量的洞石巖板和深色橡木，形成另一套更沉穩低調的風格。

臥室墻面則大面積采用皮革，地板是各種復雜拼花來提升質感。

廚房電器采用的是市售款的博世三眼灶和油煙機，頂豪才選用的嘉格納雙嵌式的冰箱，還為全戶型配置了前置+中央凈水+中央軟水+末端直飲。

面對市場同質化的內卷競爭，翡雲悅府能恰到好處地洞察客戶對美好生活的渴望，跳出了“配置堆砌”的牢籠，把產品轉化為可感知的生活方式，實現從“賣空間”到“賣生活”的進化。

03

重塑營銷打法

樓上在簽約，樓下在認籌

翡雲悅府熱銷傳奇的背后，讓艷姐印象最深的除了產品力，還有整個熱銷過程中，一場教科書級別的營銷打法。

整個過程中，項目團隊不是等時間靠節點，始終搶在節點之前，搶在市場趨勢之前。

艷姐了解到，拿地僅2個多月，翡雲悅府就把展廳開進了高科西路的山姆會員店內，搶先發聲。

拿地僅115天，翡雲悅府已經搶先交卷，憑借一個臨時展廳、兩套臨時樣板間，直接開門迎客。

從開放展廳到開始認籌，前后相隔不過一星期，“閃電戰”也不過如此。

要知道，這場光速開盤背后，翡雲悅府面臨沒有實景示范區，與上下游眾多競品阻擊的雙重困局。

結果項目首開便斬獲近千組認購，橫掃了上半年上海新盤最高認購、最高積分。

首開封神僅僅1天之后，營銷團隊幾乎無縫銜接開啟了二批次認籌，創下了“樓上在簽約，樓下在認籌”的名場面。

這套連環動作，讓翡雲悅府的熱度不斷攀升，完全不斷檔，包攬了市場話題榜頭條。

細品翡雲悅府這波操作，這種在時間上的把控不僅極致，策略也相當大膽，一期的銷售也能反哺二期認籌，一期沒選上房的，會積極認購二期。

前幾天，翡雲悅府三批次開盤，這是一次則是192套高層和50套疊墅同時開盤，意味著翡雲悅府要同時面對兩套產品業態、兩個不同的客群、兩套不同價格體系。

其中推出的50套疊墅產品，再度以“開盲盒”形式認購，且均價超過2600萬，市場上同價格段的產品，沒有哪個能有這樣的大手筆。

更重要的是三批次中疊墅均價達到了13.2萬，高層均價達到11.05萬，相較于同板塊競品9.8萬的單價，翡雲悅府在價格層面甩開了一大截。

結果三批次242套全部售罄，用一場分秒必爭的現象級熱勢售罄，又一次封神，創造了“越貴越搶”的樓市神話。

短短2個多月，三開三罄，連續三次觸發積分，上海樓市發展歷史上，大概率要把翡雲悅府的名字寫進去。

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而翡雲悅府背后營銷團隊當機立斷、行動果決、節奏精準、風格大膽、雙線作戰，也給市場留下了不可磨滅的印象。

華潤置地的營銷鐵軍，果然名不虛傳。

如果你認為這支營銷鐵軍僅有“雷霆手法”還不夠全面，復盤翡雲悅府的營銷策略，有一套相當精細化的考量。

艷姐記得，翡雲悅府首開均價10.72萬，低于入市前接近12萬的放風價，首開價格讓人驚喜，這個定價對市場是一次成功的試探，這給后續定價做足信心。

后續兩期的價格調漲，制造了“早買優惠”的心理預期，讓買房人不愿棄一期的號，又為后續批次預留了漲價空間，造就了越漲價越爆賣的營銷奇跡。

同時翡雲悅府的營銷團隊將前策作為基石，通過扎實的市場調研，敏銳捕捉客戶痛點，打磨120㎡與140㎡兩大核心戶型，精準聚焦改善型需求，并將其精準轉化為設計語言與產品定位的核心要素。

更見功力的是將營銷思考深度滲透至樣板間這一關鍵觸點。

對占比較高的120㎡戶型，樣板間采用淺色系風格，營造溫馨氛圍；140㎡戶型則以沉穩大氣、隱奢質感的風格入題。

這種質感的差別，能潛移默化地化作“向上引導”，巧妙激發客戶“踮踮腳”的升級欲望，在無形中完成產品價值的引導與升華。

同時在樣板間里，有大量“女性友好”設計，精準俘獲家庭決策核心，讓空間成為打動心靈的無聲銷售。

在激烈的市場中，翡雲悅府的營銷團隊不僅讀懂了客戶對美好生活的渴望，更設計出了讓客戶擁抱理想生活的路徑。

結語

翡雲悅府的熱銷傳奇，絕不僅是一個項目的成功，更是華潤置地在行業深度調整期，對“市場溢價能力”這一核心命題交出的一份高分答卷。

它清晰地昭示：在未來的兩年乃至更長周期內，市場的話語權將不再由規模或速度單一主導，而是深刻錨定于“創造溢價”的能力之上。

當市場步入存量博弈、競爭加劇的新階段，同質化內卷只會帶來利潤空間的持續壓縮。

翡雲悅府的啟示在于：誰能率先跳脫價格競爭的泥潭，通過價值洞察、產品創新與精準操盤，在客戶心中創造出超越物理空間的“心理溢價”與“未來溢價”，誰就能真正掌握定價的主動權，進而掌控市場的話語權。