說起天津別墅市場，有一個有意思的現象就是∶冰火兩重天。

真別墅一房難求，假別墅不是低價格無人問津，就是有價無市。

我們都有一個普遍的共識，那就是，別墅是居住的最高形態！

而市面上的大多別墅產品，只做到了別墅的外形，并不具備別墅的內核。

那究竟什么是真別墅?為什么說別墅是終極居住形態？真正的好別墅是怎樣的？

要回答這些問題，我們先從別墅的概念說起。

我們看國土資源部對別墅的定義∶“獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式，占地面積相當大，容積率又非常低的建筑形態"。

這個定義里的別墅即我們通常所說的獨棟別墅，實際上，在國外，只有獨棟別墅才是真正的別墅（Villa），排屋只能稱為House，即類別墅。

在我們中國現在的房地產市場，習慣把獨棟和排屋都稱為別墅。

那是不是意味著，只要是獨棟別墅就是真別墅，就有價值；排屋就是假別墅，不值錢呢?當然不是，市場上，很多獨棟別墅賣得爛大街，有些“排屋”卻能賣出天價，為什么?

因為國土資源部的定義只是從建筑形態上界定別墅，而建筑形態只是皮囊，真別墅更重視的是內涵。

市場上的假別墅無外乎兩個特點一是把別墅簡單理解為建筑本身，認為只要蓋一棟別墅式樣的房子就是別墅；二是認為別墅戶型就是普通住宅的放大版，結果一個主臥室做了100㎡，一個2.3米的大床蜷縮在角落里，空落落的。

其實別墅的設計邏輯和普通住宅是不一樣的，后者以客廳為中心鋪排居住空間，前者卻是重功能，輕居住。正是由于認識的偏差與不足，導致大量不倫不類的偽別墅產品出現。

那么，什么是真別墅？

真別墅既包括室內居住空間，又包括室外環境空間，是滿足物質與精神雙重需求的，具有更多精神內涵、更佳生態效應的物業產品；也就是說別墅是一種與建筑合二為一的私家獨享的環境，兼顧物質與精神的優質人居空間。

簡單說，就是真別墅是要講生活方式的。也就是只有同時滿足了資產價值、生活價值和精神價值的，才是真正意義上的“別墅”。

資產價值

別墅對地段要求是很高的，這也是一個豪宅產品的底蘊所在，簡單來說，分為共享資源和獨享資源。

共享資源主要體現在地段的能級上。

它的邏輯和洋房、高層還不一樣，不僅比拼的是資源的濃度，更在資源的能級。既要多，還要精。

顯然，遠離城市核心的板塊是滿足不了這一點的。

比如東麗湖、團泊湖這樣的遠郊板塊，雖然別墅集中，但屬于城市邊緣，板塊的“成品指數”不高，不能算作保值恒產。

再說獨享資源。我們就要說到別墅另一重要特質：回歸自然，相融于自然。

別墅環境應給人以林木深深且充滿清靜、安寧的自然氣息，使人仿佛置身于自然的懷抱和天然山林之中。

別墅的隱逸和自然性要求先天就處在風景勝地，坐擁城市核心的自然資源，這也是遠郊別墅產品無法比擬的，縱觀全國的豪宅產品，這也是其首要標簽之一。

所謂的塔尖生活，不能是孤島式的清高，也要避免高端社區的疏離感。

一舉多得，這就是它的價值所在。

經濟型別墅是“單核”的，而城市型別墅是“多核”驅動，層層疊加出優質資產的屬性。

精神價值

對于中國人來說，房子，不只是居住容器，更是安放自己身心的“棲居之所“。陶淵明云，心遠地自偏，哪怕是位處市中心的城市別墅，只要營造出“心遠”的意境，營造出遠離現實、逃離壓力的“桃花源”，這就是真別墅。

夢想中的桃花源，這就是別墅的精神性。這也契合了我們上面所說的“離塵不離城“，雖為隱逸之所，卻均處于繁華城市半小時生活圈內，是繁華之中一隅靜泓的生活意境。

別墅的精神性還體現在入戶的儀式感和秩序感，其本質是一種“分別”。

中式別墅令人稱道的三進制入戶，入戶院門、二進影壁、三進入戶玄關構成三重禮序空間，既增強私密性，也滿足了人心理的需要。

這也是這些年中式別墅尤為人們追捧的原因，尋回中國人失落已久的優雅，以建筑形式直觀展現在面前。

生活價值

別墅產品營造的生活氛圍，是洋房和高層比擬不了的。

畢竟，后者都是“平面空間”，別墅的生活場景更豐富。

不論從實際使用面積，還是在私密性上都更勝一籌。

本應處于金字塔尖的產品，卻越來越“同質化”。

再加上政府層層管控，出現了不少空有其名的別墅。

沒有小院，沒有挑空，沒有地下室……更別墅對稀缺資源的占有了。

很難讓人眼前一亮。

而且，以前的產品也已出現了“不可逆”的破舊。

在規劃上，曾經的豪宅霞光道5號，用現在的眼光看也不太符合當下豪宅的需求了，有一部分商業雜糅在社區當中。

處在“鬧市中”，顯然和靜謐的生活環境是相背的。

以至于，現存的別墅在產品設計上已經過時了，曾經的天價別墅在流通性上已經后勁不足，純度不高。

換句話說，別墅本應是改善生活的載體，但能滿足需求的屈指可數。

能當作第一居所的別墅，一定是離不開城市、圈層和舒適度的。痛點即買點!就目前來看，能把三者合一的板塊，水西具備唯一性。

實際上，水西板塊當初的定位近似于“中央別墅區”，即天津城市的CVD。

像北京的溫榆河、亦莊都是國內最早的一批CVD。

他們都有著共同的特點：

第一，容積率低

這里的容積率可不單純指住宅的容積率，還要考量區域容積率。

因為它在某種程度上影響著居住品質，一些項目在指標上容積率并不高，但周圍都是高樓大廈，社區變成了“盆地”。

CVD，在根本上解決了居住舒適度的問題。

第二，“非標”配套

比如上海佘山、深圳觀塘，都有國際級的高爾夫球場，還包括一些承載國際商務會議的配套設施。

也就是說，CVD是聚集高端圈層的。

第三，優質的自然環境

像溫榆河有167平方公里的綠色汪洋生態區和茂密的成片樹林，宜居指數很高。

最主要的一點，CVD都是在“城市核心”旁邊生長的。

為了保證板塊整體的低密，不會布局特別豐富的業態，但又能在合理的生活半徑之內享受到主城的配套。

水西就是如此，與南開區只隔了一條簡陽路，未來通過簡陽路橋、復康路以及建設中的地鐵11號線快速通達南開的核心區，天開園、天南大這些城市頂尖資源觸手可及。

同時，約143萬方的水西公園、泰康高端養老、新一中心醫院，還有天津畫院、作家協會……都是低密住區的“高定配套”。

產業、生態、生活，水西已經形成了先進的城市形態。

講到這里不得不提綠城近兩年的改善標桿作品，憑一己之力撬動整個水西板塊發展的：綠城·水西雲廬。

綠城·水西雲廬疊墅實景圖

綠城·水西雲廬疊墅實景圖

綠城·水西雲廬疊墅實景圖

其AF墅區中式疊墅在堪稱天津疊墅史上的“里程碑”。

有一說一，當下的產品創新大多數都采用了現代風、酒店化這樣的設計，外立面通常都是公建化的風格。

有些項目，也會做紅磚風或是歐式風格。

為什么綠城水西雲廬的疊墅要采用傳統的中式風格？本質上這是一種文化認同。

異域風情曾經代表財富和品味，但現在不同了！

改善或多或少都是要追求一些文化底蘊的，國人對于中式文化一定是有情節的。

不僅如此，中式疊墅標簽感很強，運用的建材以及工藝工法上會付出很高的成本。

一些開發商為了成本控制，基本上不會做這種風格的建筑。

而且，傳統的私家園林在私密性上確實符合中國人的生活習慣，也更貼合審美。

基于這樣的考量，AF地塊從園林到建筑，把中式意韻體現的淋漓盡致，自帶古風的BGM。

綠城·水西雲廬A墅區疊墅實景圖

綠城·水西雲廬A墅區疊墅實景圖

外檐復刻了江南中式形制，將“柱、墻、檐、瓦、脊、院、材”七大傳統建筑元素進行現代轉譯。

以黑白灰為主色調，再加上偏深木色，將東方美學完美呈現。

上疊的露臺，下疊的庭院，滿足塔尖人群向往自然的生活闊景。

采用整體澆筑工藝的院墻花窗質感精美，造型優雅。

工藝上，采用了中式古建筑常見的“歇山頂+硬山頂”組合，屋脊則是“甘蔗脊+黃瓜脊”。

立面做了很多處小“退臺”處理，實現層層收縮的效果。

今年全新亮相的F墅區「桃源雲墅」產品，更是將隱逸桃源的生活理想落位到了水西。

深植深城“桃花源系”三十載匠心底蘊，萃取江南園林“雖由人作，宛自天開”的造園哲學，依循《園冶》“借景”“對景”之法精妙排布，終成 “桃源四巷，歸家十景”的當代隱逸畫境。將“桃花源”的神韻化作可漫步、可停留、可沉浸式體驗的生活場。

（左右滑動查看圖片）

為了讓室內外形成互動，綠城在F墅區的疊墅設計了極致的面寬與窗墻比。

中式的外形下，也能有時下最流行的現代寬廳。

綠城·水西雲廬F墅區疊墅樣板間實景圖

四季風景，像是窗外一面流動的屏風。

室內空間，也拉開了縱向與橫向的尺度，包容一個大家庭的起居宴飲。

疊墅的室內空間，呈現一副豁然天地。

客廳挑高約6.6米，尺度足夠奢侈，一座傳世大宅的威儀感呼之欲出。

綠城·水西雲廬F墅區疊墅樣板間實景圖

二樓的書房與主臥套，則共享超大露臺，這是家中最私密的所在。

與茶和書為伴，度過一天中的靜謐時光。

綠城·水西雲廬F墅區疊墅樣板間實景圖

作為豪宅教父的綠城，自然深諳塔尖生活之道。

疊上疊下均提供了約100平米的地下隱逸空間，搞定業主各種私人志趣。

高爾夫、影音室、健身房、樂器室、私人酒吧……留白空間，任意定制。

綠城·水西雲廬F墅區疊墅樣板間實景圖

綠城·水西雲廬F墅區疊墅樣板間實景圖

綠城·水西雲廬F墅區疊墅樣板間實景圖

F墅區，鑲嵌在水西公園旁，陽光風景長驅直入。

綠城水西雲廬的疊墅，也為家家戶戶留出了闊綽的戶外庭院。

正所謂有“院”才成就“墅”。

每一座庭院，都仿佛一座小小園林，向天地萬物、四時八方借景。

夏日在院子里擺開餐桌，就能享受被大自然熱愛的感覺。

周末挪出一張榻來，就是一整個下午的好眠。

“城市動物”麻木已久的感官，在這兒也會被一一喚醒。

與聽覺有關的鳥鳴，與嗅覺有關的花香，與溫度有關的湖間晚風，都回到家里來了。

這樣的居住體驗，是鬧區大平層不可觸及的幻想。

F地塊的疊墅，規劃之初即面向城市塔尖人群。

建面約225-255平米，使用面積可達800-1000平米，堪稱時代孤品。

落地之時，不但傾注了打造豪宅的成本，更實現了高顏值和舒適度的統一。

畢竟，對多數高凈值人士來說，資產清單里沒有一套低密的城市院墅，終究不完整。

但這樣比肩中國頂級中式豪宅——綠城西溪雲廬的產品，僅有72席。

更關鍵的是，未來水西雲廬也不會再有別墅產品出現了！

這樣的“瑰寶”是可以穿越樓市周期的，它再一次詮釋了什么才是“隱貴大宅”。

當城市、圈層、產品這一些列要素聚集在一起的時候，才詮釋出什么才是真正的樓市貴族。

這就是把品質當作1號工程的綠城在市場中留下的樓市“孤品”。

更讓天津的改善人群，看到了對美好人居永無止境的向往。