2025年過半，北上廣深樓市成交如何？

綜合四個城市上半年成交看，盡管部分城市價格仍有波動，但總體成交量已然趨穩，尤其是二手房成交量，四大城市全部實現同比上升。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文指出，2025年，一線城市和重點城市二手房市場成交量擴大是一個積極的信號，“在房價持續回調后，當前房價已經獲得部分購房者的認同；成交量持續回升，就是最好的說明， 樓市要企穩回升，下一個焦點就是房價了”。

創新高，北上廣深二手房成交量同比大增

南都·灣財社記者綜合北上廣深上半年的二手房成交看見，上半年，北京二手房網簽量累計達90035套，同比增長20.4%，創下2022年以來同期新高。

據上海官方數據，今年1至6月，上海二手住房累計成交985萬平方米（11.6萬套），為2022年以來同期最高，同比增加24%。當中今年1至2月商品住房市場“淡季不淡”；3月“小陽春”市場成色較足，成交2.67萬套，為2021年3月以來單月最高；5至6月延續平穩態勢，今年以來單月成交量均保持在1.5萬套的榮枯線以上。從價格指數看，自去年“滬七條”實施以來，二手住房價格指數環比累計上漲1.3%。

在廣州，上半年二手住宅共網簽56613套和569.08萬平方米，同比分別增長12.98%和13.31%，為2022-2025年上半年二手住宅成交量的高位；成交價為27390元/平方米，同比減4%。

深圳上半年二手住宅成交量同比增幅居四大城市之首。據深圳中原研究中心統計，上半年深圳二手錄得35106套，同比增長30.7%。今年上半年，深圳市二手房市場快速回溫，“金三銀四”成色足，但5月以后受季節性影響波動回落，6月單月錄得5546套，環比下降3.2%，同比增長4.5%，仍超過業內公認的5000套榮枯線。

中指院指出，今年上半年，北上廣深等地二手房成交保持較高活躍度，其中深圳同比增長超30%，北京、上海、廣州同比增幅在20%左右。受季節性因素影響，5月以來，二手房市場熱度有所轉弱；6月份，一線城市中上海二手房成交在高基數影響下，同比出現下降，北京、深圳、廣州增幅也收窄。

延續熱度，北京深圳一手住宅成交量同比增兩成

總體來看，在一線城市當中，上海房地產市場熱度居前。

今年以來，上海持續落實好“滬九條”“滬七條”等各項政策措施，房地產市場總體延續去年四季度以來的回穩態勢。1至6月，一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。不過，一手住房累計成交326萬平方米，同比基本持平。

據上海官方數據，上海上半年外環內76個項目中，有50個認購比超過1，占比超過65%；在售項目銷售平穩，上半年在售項目日均成交約1萬平方米，比去年同期日均增加38%，略高于去年“滬七條”出臺后10月份的續盤成交水平。從價格指數看，今年以來一手住房價格指數環比保持上漲態勢，1至5月環比累計上漲2.7%。

在北京，上半年，北京全市新房中商品住宅成交18563套，同比上升23.89%；成交金額1459.95億元，同比大幅增長29.7%。中指院指出，上半年，北京新建商品住宅累計成交267萬平方米，同比增長3%。在3月“小陽春”行情中，北京新房成交面積同比增長近五成，二季度房地產市場延續修復態勢，同比增長15%。

在廣州，據住建局數據，6月廣州成交6796套新房，創下年內新高。至此，上半年賣出了32861套新房，同比上漲近17%。不過當中有一部分成交來自于政府收購安置房，例如天河區6月最后一周網簽的915套房源中有一部分為安置房集中簽約。

此外，據合富研究院數據，上半年廣州商品住宅成交367萬㎡，同比升幅接近兩成；相較于過往的脈沖式走勢（即，過往幾年不同月份的成交水平差距明顯），今年的市場更加穩健，成交總體穩定在60萬㎡/月水平以上。當中得益于“高使用率” 項目大量集中入市，有效對接需求，帶動市場成交。此外，房企積極促銷應對市場，大部分項目 “升傭+加碼成交贈送+升級銷售獎勵+來訪/復訪有禮”等組合拳引流吸客，也成效良好。

據深圳中原研究中心統計數據，上半年深圳一手住宅共網簽21868套，其中預售成交15101套，同比增長24.4%。在6月份，深圳一手住宅網簽3275套，環比上升3.6%；其中預售成交1898套，環比下滑7.6%；現售成交1377套，環比上升24.3%。

去化周期縮減，一線城市核心地段高端項目支撐均價上行

樓市成交量回升之下，一線城市一手住宅庫存也現回落。

合富研究院數據顯示，截至2025年6月，廣州全市一手住宅庫存1036萬㎡，同比降12%，但去化周期仍維持20個月左右。當中天河、海珠、荔灣、越秀去化周期回落至15個月以內，白云19個月；而番禺、黃埔、南沙、從化的去化周期維持高位，舊規產品去貨緩慢的問題長期困擾市場；增城、花都去化周期均為17個月左右，較去年同期（ 30個月）明顯回落。增城經過多年調整后，目前價格處于低位，項目去貨速度加快?；ǘ家?“高性價比”大盤支撐成交。

克而瑞研究中心數據指出，2025年上半年，因供給節制+成交筑底企穩，狹義庫存仍處下行通道。據CRIC監測數據，2025年5月末百城商品住宅庫存量僅4.63億平方米，同環比齊跌，當中一線城市同環比齊跌18%和1%，一二線城市去化周期持穩20個月左右。

對于樓市后市走勢，克而瑞研究中心預測認為，今年三季度成交絕對量不及二季度，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，四季度跌幅將擴大，全年呈弱復蘇走勢。與此同時，城市間、項目間分化還將持續加?。骸昂诵囊欢€城市熱點恒熱是大概率事件，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。在新房產品力全面提升背景下，二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內以價換量趨勢延續”。

在58安居客研究院院長張波看來，2025年是房地產深度調整的“過渡期”，市場在分化中尋找新平衡，在調整中孕育新動能，改善需求釋放、品質價值回歸、城市差異發展是調整中的直接體現。他認為，一線城市核心地段高端項目將繼續支撐均價上行，新一線、二線城市隨著 “好房子” 項目供應增加，產品品質提升，價格有望企穩回升，但剛需盤占比高的區域仍存在價格競爭壓力。

張波指出，今年上半年房產經紀行業景氣度跌破榮枯線（均值 46.9 ），交易周期拉長、業務難度上升，折射行業需向 “精準匹配、服務增值” 轉型。在2025 年下半年，房地產市場機遇與挑戰并存，市場將在分化中不斷調整優化，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈，整體在調整中尋找平衡。

南方都市報（nddaily）、N視頻報道

南都·灣財社記者 邱永