近年來，國家出臺一系列城市更新領域的重要政策，城市更新已然上升至國家戰略高度。

同策研究院聯席院長宋紅衛認為，從城市更新推進情況來看，目前行業有四大痛點，如一直不解決，將大大影響后期推進節奏和效果。

第一大痛點是規劃不協同：

1、城市更新項目與城市整體規劃銜接不好，導致與城市整體發展脫節。比如有些項目周邊道路拓寬了但沒有停車位配套，有些項目建筑翻新了但配套設施仍老舊，經常管網堵塞等。

2、城市更新涉及多部門分頭管理，因缺乏統一規劃與審批協同，部門割裂導致“碎片化更新”。比如住建部負責老舊小區的改造、城管部門負責推進街道小巷的整治、交通部門實施道路的拓寬，各部門按照各自標準獨立謀劃項目，如果不能好好銜接，會直接導致城市更新項目改造周期拉長，成本增加，有些還會影響到項目的整體品質。

第二大痛點是資金結構錯配：

1、在資金申報條件上，標準不一。城市更新的財政資金設置了中央、省、城市三級結構，各級均設置了申報條件。地方政府為爭取財政資金支持，不得不將片區整體改造的項目拆分成多個單項工程，分別申報不同部門的資金，既影響到效率，也增加了申報的成本。

2、在資金使用上，"重硬件、輕軟件"。城市更新的項目60%以上資金用于建筑改造等可見外立面工程，而社區治理、產業導入、產業孵化等服務提升方面軟性投入不足10%。上海某歷史文化街區項目，改造后因為缺乏運營資金，導致了30%的活化空間重新閑置起來。

第三大痛點是項目定位與評估方法錯誤：

1、有調查報告顯示，85%的城市更新項目在規劃階段僅通過張貼公告征求意見，但實際居民的參與率不足15%，這就導致70%的項目規劃與改造的內容跟周邊居民需求并不匹配。這種規劃脫離實際，失敗的可能性很高。

2、項目的估值邏輯還是按照增量開發時代的成本加預期估值邏輯。存量時代，更適合產業運營支撐的現金流估值邏輯，這就導致很多項目運營收益不足以覆蓋維護成本。某省會城市投入8億元改造的商業街，因缺乏業態規劃，開業一年后商戶空置率達40%，年運營收益不足1200萬元，僅為維護成本的30%。存量時代，每個區域的價值和商業價值是可以量化的，要基于商業價值的資本化來反向做成本的控制，才是城市更新的正確方法論。

第四大痛點是重短期收益忽略整體價值

1、很多城市更新項目改造往往聚焦單一目標，難以實現綜合效益的整體提升。比如有些項目過度追求房地產開發收益，導致產業空間被擠壓。某城市的某更新項目中住宅開發占比達75%，產業配套僅占12%，造成"職住失衡"、產業跟人口錯配等問題。

2、許多城市為追求短期政績，優先實施主干道沿線、領導掛點片區的更新項目，而對城市腹地、問題復雜區域則長期擱置或忽視，導致這些區域的城市更新難度大大提升，價值大大地流失。

城市更新破局需系統性制度創新。從城市更新的高度上來講，它要求有極高的整體規劃的眼界；從城市更新的實施來講，它又要講究正確的方法論；從參與主體上來講，它是需要多個部門、多個主體協同推進的一項事業，所以在這個過程中一定要做好研究工作，也希望國家在城市更新方面能給予更多、更落地的政策支持，只有這樣才能把城市更新更快更好地推進下去。

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