作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳已經(jīng)“鴿子”了近兩年的恒大舊盤，終于有新動靜了。

市場會買賬嗎？

刷新容積率天花板

這兩天（7月5日），位于龍華上塘地鐵A1出口約50米的塘城壹號花園開放了樣板房參觀。

作為曾經(jīng)的恒大岳盟工業(yè)區(qū)舊改項目，一度陷入過停工不前的境地，被安居建業(yè)接手后備受市場關(guān)注，名稱也由恒大時代之光，變更為了如今的塘城壹號花園。

而隨著項目入市步伐加快，市場對項目的定價也顯得格外關(guān)心。

塘城壹號花園所在片區(qū)為上塘片區(qū)，目前上塘片區(qū)的市場均價約6.1萬/平。

其中2011—2018年建成的鴻榮源尚峻御園，今年2月—3月成交價區(qū)間約5.5萬-6萬/平；

2015—2021年建成的中海匯德理，去年12月-今年3月，分別成交過兩套房源，成交價格區(qū)間約6.67萬-6.89萬/平；

2023—2024年建成的卓越柏奕府，今年1月—5月成交價格區(qū)間約5.3萬-6.1萬/平。

2024年2月項目曾發(fā)布過一份聲明，對“塘城壹號花園項目單價低至5萬”“塘城壹號花園項目一套總價400萬左右”等與價格相關(guān)信息進(jìn)行辟謠。

但無論塘城壹號花園定價如何，注定是一個充滿市場爭議的項目。

項目賣地段和配套是沒什么問題的，雙地口鐵物業(yè)，幾公里范圍內(nèi)輻射的是龍華最好的配套資源，購物中心、文體公園、圖書館、藝術(shù)館和三甲醫(yī)院資源都近距離可得。

一路之隔還是華中師范大學(xué)附屬深圳龍華分校。

但項目自身對比周邊項目，卻很難拿得出更多更有優(yōu)勢的賣點。

深圳的住宅，容積率到了7-8小區(qū)外面看上去就已經(jīng)密密麻麻，超過10就更加不得了了。

塘城壹號花園的容積率達(dá)到了12.11，占地面積只有16917.55平方米，不到兩萬平方米的用地塞了6棟建筑，并且5棟住宅共1038戶，全是小于90平的戶型。

容積率12.11是什么概念？

這幾乎是深新房住宅容積率的天花板，比白石洲11.1的容積以及最近開盤的翰熙典居（03地塊）11.19容積率還要高不少。

而深圳如今在逐步調(diào)降容積率，不再安排建設(shè)超高容積率項目。

最明顯的，今年掛牌出讓的宗地已經(jīng)不見高容積率的身影，其中今天（7月7日）出讓的龍華梅林關(guān)民樂A802-0309宗地容積率更是只有2.8。

未來塘城壹號花園如何與這些項目競爭？

更重要的是，5棟1-5單元住宅全都是超高層住宅，5棟1單元64層6梯8戶，5棟2、3單元54層2梯3戶，5棟4、5單元55層2梯3戶。

實地去現(xiàn)場感受了一下，視覺上的沖擊非常明顯。

密密麻麻的超高層，樓棟間距肉眼可見的近距離感，有沒有一種新版“握手樓”既視感？

若考慮視野與對視的隱私性，從實地樓棟的朝向和布局來看，大概率好不到哪里。

而5棟1、2、3單元的對視情況和視野情況，要比5棟4、5單元差不少。

再一路之隔的中海錦城，樓間距也沒這么近。

所以，到底要定價多少，才能讓市場接受樓間距只有30.3米、總層高超過54米，容積率達(dá)到12.11的事實？

這讓在其他城市看過大平層好房子的意向購房群體如何接受？

要知道，這在一線城市，即使價格定4萬+/平也并不便宜。

且容積率過高的情況下，戶型的得房率大概率也不會特別高，未來有多少業(yè)主能夠接受這樣的戶型？

5棟1單元64200米的總層高，甚至比很多城市的地標(biāo)建筑還要高，若哪天電梯故障，試問有哪位業(yè)主有勇氣爬上64層，或者從64層下樓？

更重要的是，整個項目的規(guī)劃布局對住宅相對不夠友好。

不僅樓棟層高達(dá)到50層以上，周圍還被辦公、幼兒園、保障性 住房以及學(xué)校包圍。

北向視野，低樓層未來大概率會被辦公以及保障性住房遮擋。

這就意味著居住氛圍并不純粹。

所以，未來會是什么樣的業(yè)主愿意用真金白銀為一個超高密度，小花園，采光和視野都很一般，戶型還不是新規(guī)產(chǎn)品，實用率對比新規(guī)產(chǎn)品要少不少的小區(qū)投票？

準(zhǔn)現(xiàn)房，酒店化住宅

項目原是恒大留下的停滯項目，背后介入的是安居建業(yè)集團(tuán)，能夠正常推進(jìn)，還達(dá)到了封頂成為準(zhǔn)現(xiàn)樓的狀態(tài)，并且即將入市實屬不易。

畢竟一個停滯的項目要重啟推動的難度取決于資金有多大，過去很多項目的進(jìn)度就能說明問題。

比如坪山谷倉嚇舊改、大鵬白石崗和龍崗南門墩項目、恒大南山向南村項目等。

所以，項目能夠達(dá)到封頂準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)的背后，也經(jīng)歷了不少的波折。

從項目的開發(fā)建設(shè)單位深圳市馨喬實業(yè)有限公司即使是有國有控股公司，也曾有過司法案件的糾紛。

而這些案件糾紛的背后是建設(shè)工程設(shè)計，承攬，委托等資金流動。

所以，曾經(jīng)的建設(shè)工程設(shè)計出現(xiàn)過糾紛，依舊能安穩(wěn)入市，意味著什么無需多說。

不過，從項目自身的 建設(shè)動態(tài)來看，交付預(yù)計時間為2026年年底到2027年年中，未來交付質(zhì)量如何，還有待揭曉。

同時值得注意的是，項目對外的宣傳定位非常高，對標(biāo)的是紐約曼哈頓中央公園大廈，定位是酒店化住宅。

以高端酒店設(shè)計理念打造的住宅，賣點一般是奢華體驗和服務(wù)。

但從塘城壹號花園的現(xiàn)狀來看，似乎還有一些差距。

首先，周邊的城市界面與環(huán)境，和紐約中央公園大廈周邊的城市界面相比，有明顯的改善空間。

其次，若是酒店化住宅，那么是否需要向高酒店服務(wù)看齊？是否提供酒店式管家服務(wù)？未來物業(yè)能否夠提供諸如定時保潔、代業(yè)主泊車等匹配酒店服務(wù)水平的服務(wù)？

酒店式服務(wù)更注重 “標(biāo)準(zhǔn)化”，而住宅居住需求更追求“個性化”。

舉個例子，酒店保潔每日定時服務(wù)，但家庭可能需要靈活安排保潔時間；酒店提供迷你吧補貨服務(wù)，但住宅業(yè)主更需要快遞代收、家政維修等日常服務(wù)。

若項目定義的“酒店化住宅”不是社區(qū)未來服務(wù)及模式酒店化，僅僅是大堂、公區(qū)、庭院以酒店化標(biāo)準(zhǔn)打造，那么是否為“酒店化住宅”，意義就不大。

因為雖能提升項目格調(diào)，但業(yè)主實際使用率并不會太高。

更何況，如今大部分同類住宅，大多都將歸家主入口、大堂、車庫、電梯廳、公區(qū)以酒店化標(biāo)準(zhǔn)打造，卷公區(qū)的品質(zhì)和檔次 。

所以，在同質(zhì)化的競品下，塘城壹號花園要如何破“容積率的困局？

定價策略則非常關(guān)鍵。

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作者觀點，不代表格隆匯立場