小強(qiáng)買了套房，合同簽了，錢(qián)也交了，連網(wǎng)簽備案都辦好了！他轉(zhuǎn)頭又把房子賣給了老張，老張也痛快，30萬(wàn)房款付了25萬(wàn)！眼瞅著就要拿鑰匙了，結(jié)果呢？法院一紙查封令下來(lái)了！為啥？因?yàn)樾?qiáng)欠了別人的錢(qián)沒(méi)還！這房子究竟是否屬于老張呢？近日，河南交通廣播《法治60分》節(jié)目邀請(qǐng)辦理此案的法官——澠池縣人民法院?jiǎn)T額法官葛秋燕釋法說(shuō)理。

本案是一起執(zhí)行異議之訴，什么是執(zhí)行異議之訴？

葛秋燕：執(zhí)行異議之訴包括案外人執(zhí)行異議之訴和當(dāng)事人執(zhí)行異議之訴，是指在執(zhí)行過(guò)程中，當(dāng)事人和案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)體權(quán)利存在爭(zhēng)議，請(qǐng)求執(zhí)行法院解決該爭(zhēng)議而引起的訴訟。這個(gè)概念可能有點(diǎn)繞，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如說(shuō)張三和李四因?yàn)榻杩罴m紛，張三向法院申請(qǐng)執(zhí)行李四的一套房子，在執(zhí)行過(guò)程中，王五突然跳出來(lái)說(shuō)這個(gè)房子是他的，張三不能執(zhí)行。這個(gè)時(shí)候呢，張三和王五對(duì)這個(gè)房子的實(shí)體權(quán)利就有了爭(zhēng)議，執(zhí)行異議之訴就是解決這個(gè)爭(zhēng)議的訴訟。

該案的原告是老張，被告是小兵和小強(qiáng)，老張的訴訟請(qǐng)求是什么？

葛秋燕：原告老張有兩個(gè)訴求，第一個(gè)訴求是撤銷法院作出的執(zhí)行異議裁定書(shū)；第二個(gè)訴求是依法判決案涉房產(chǎn)是老張的房產(chǎn)。

兩名被告是如何答辯的呢？

葛秋燕：小兵說(shuō)他和老張沒(méi)有糾紛，他保全的是小強(qiáng)的房子，小強(qiáng)欠他錢(qián)，這個(gè)房子備案登記在小強(qiáng)名下，他申請(qǐng)執(zhí)行的是小強(qiáng)的房子，不是老張的房子。

小強(qiáng)經(jīng)法院通知沒(méi)有到庭，放棄了答辯。

關(guān)于原告老張與被告小強(qiáng)簽訂購(gòu)買合同、付款的過(guò)程，法院認(rèn)定的事實(shí)是什么？

葛秋燕：2022 年 10月，老張作為買方與小強(qiáng)作為賣方簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議約定小強(qiáng)將案涉房產(chǎn)賣給老張，房?jī)r(jià)為 30萬(wàn)元，老張分兩次付清，第一次付小強(qiáng) 25萬(wàn)元，第二次交房時(shí)再付小強(qiáng)5萬(wàn)元。 2022年 11月，老張從其銀行卡分兩次共計(jì)取款 25萬(wàn)元交給小強(qiáng)，小強(qiáng)向老張出具收據(jù)一份，收據(jù)載明收到老張房款 25萬(wàn)元，剩余房款交鑰匙付清。

關(guān)于兩名被告的合同糾紛，法院認(rèn)定的事實(shí)是什么?

葛秋燕:小兵與小強(qiáng)建設(shè)工程分包合同糾紛一案，法院立案后依法進(jìn)行了審理，后作出民事判決，判決小強(qiáng)支付小兵勞務(wù)費(fèi)50萬(wàn)元及利息。該案判決后，小強(qiáng)不服提起上訴，法院經(jīng)過(guò)調(diào)解作出民事調(diào)解書(shū)，確認(rèn)小強(qiáng)于 2024 年 10月29日前一次性支付小兵勞務(wù)費(fèi)45萬(wàn)元，若小強(qiáng)未按照上述期限履行付款義務(wù)，則小強(qiáng)自 2024 年5月 1日起支付45萬(wàn)元及利息。

由于小強(qiáng)未履行付款義務(wù)，小兵作為申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人小強(qiáng)提出訴前保全申請(qǐng)，請(qǐng)求法院依法查封、凍結(jié)小強(qiáng)名下的兩套共計(jì)50萬(wàn)元的房產(chǎn)，法院作出民事裁定，查封了上述兩套房產(chǎn)，查封期限為 3 年。

該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是什么？

葛秋燕：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為老張就案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。通俗點(diǎn)就是說(shuō)老張對(duì)房子的權(quán)利能不能阻擋法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

該案的原告老張是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？為什么？

葛秋燕：根據(jù)法院查明的事實(shí)，該案的原告不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條第一款的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”本案中，案涉房產(chǎn)并未建成，亦未交付，并未完成物權(quán)變動(dòng)的登記，老張雖與小強(qiáng)簽訂了房屋買賣合同并支付了部分房款，但其享有的僅為基于合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)，不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

法院的判決結(jié)果是什么？

葛秋燕：法院最終判決駁回了老張的訴訟請(qǐng)求。

房子不歸老張所有，那老張付過(guò)的房款、造成的損失該怎么辦呢？

葛秋燕：老張付過(guò)的錢(qián)、造成的損失可以向小強(qiáng)主張權(quán)利。老張和小強(qiáng)簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，雙方均應(yīng)按照合同履行。但是現(xiàn)在房屋已經(jīng)被法院執(zhí)行，按約交付房屋這一義務(wù)小強(qiáng)已經(jīng)履行不能，合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，小強(qiáng)構(gòu)成根本違約。老張可以根據(jù)《民法典》第五百六十三條、第五百六十六條的規(guī)定解除合同，要求小強(qiáng)返還價(jià)款，賠償損失。

有朋友疑惑：簽了合同、付了錢(qián)，這房子為啥還不能算我的？

葛秋燕：這就是合同效力和物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分。《民法典》第215條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)合同自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。合同成立即產(chǎn)生債權(quán)效力，可以請(qǐng)求特定人為或不為一定行為，但物權(quán)變動(dòng)需要通過(guò)登記或交付完成。老張與小強(qiáng)簽訂協(xié)議后，老張有權(quán)依據(jù)合同請(qǐng)求小強(qiáng)交付房屋、協(xié)助完成過(guò)戶，但在未辦理房屋過(guò)戶登記前，房屋的所有權(quán)仍不屬于老張。

“網(wǎng)簽備案”本身并不具有物權(quán)效力，已辦理“網(wǎng)簽備案”的商品房能否被法院的查封？

葛秋燕：已辦理“網(wǎng)簽備案”的商品房可以被查封。網(wǎng)簽備案是房地產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)交易的行政管理措施，主要作用是防止“一房二賣”，增強(qiáng)房屋買賣合同的公信力。但其本身并不具有物權(quán)效力，不辦理過(guò)戶登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商或出賣人。在開(kāi)發(fā)商或出賣人是被執(zhí)行人時(shí)，即便購(gòu)房人辦理了網(wǎng)簽備案，但因?yàn)榉课菟袡?quán)人還是開(kāi)發(fā)商或出賣人，法院仍會(huì)對(duì)這些房屋進(jìn)行查封。

另外，根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條規(guī)定：下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：(三)被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。如果辦理網(wǎng)簽備案的購(gòu)房人是被執(zhí)行人，法院也可以對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)查封。雖然這個(gè)房子此時(shí)并沒(méi)有登記在被執(zhí)行人名下，但是將來(lái)很大可能會(huì)登記在被執(zhí)行人名下，法院對(duì)這種情況的不動(dòng)產(chǎn)采取一種預(yù)先限制性查封，有利于保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)益。預(yù)查封的效力是等同于正式查封的。比如本案中，案涉房產(chǎn)已經(jīng)備案登記在小強(qiáng)名下，在小強(qiáng)的債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，法院有權(quán)對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)查封。

您最想提醒咱們正準(zhǔn)備買房或者買了房還沒(méi)辦證的消費(fèi)者，最關(guān)鍵、最不能拖的那一步是什么？怎么才能確保房子真真正正是自己的？

葛秋燕：最關(guān)鍵、最不能拖的當(dāng)然還是趕緊辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)了，辦理正式的不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)，是最具有排他效力的“物權(quán)憑證”。對(duì)確實(shí)還不符合登記發(fā)證條件的，我們購(gòu)買商品房后則應(yīng)及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理商品房“預(yù)告登記”。商品房預(yù)告登記具有保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的功能，進(jìn)行預(yù)告登記后，購(gòu)房人作為權(quán)利人對(duì)后來(lái)發(fā)生的與預(yù)告登記內(nèi)容不同的不動(dòng)產(chǎn)處分行為，具有一定排他效力，比如開(kāi)發(fā)商如果再次對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，則不能產(chǎn)生物權(quán)效力。

另外，按照前面提到的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的法律規(guī)定，我們要注意留存好證據(jù)，比如當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)的視頻，支付房款的憑證，水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的繳納、鄰里的認(rèn)可等來(lái)證明自己合法占有了房屋。可預(yù)測(cè)性是法律的重要特征之一，即人們可以根據(jù)法律規(guī)定，預(yù)測(cè)自己或他人行為的法律后果。大家可以多了解學(xué)習(xí)法律規(guī)定，調(diào)整自己行為，有效避坑，守護(hù)好自己的財(cái)產(chǎn)安全。