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耗盡積蓄購置房產，卻因家庭矛盾對簿公堂。父親主張 “借名買房”，要求確認女兒賣房合同無效，最終卻以敗訴收場。這場長達三年的糾紛，揭開了房產代持與善意交易之間復雜的法律糾葛。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳立強向法院提出訴訟請求：

要求依法確認被告陳雨婷（女兒）與被告周偉于 2021 年 9 月 2 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

陳立強稱，2016 年因自己是另案被執行人無法辦理貸款，便出資以女兒陳雨婷的名義購買了朝陽區一號房屋，此后一直由自己償還貸款并居住于此 。2021 年 9 月，陳雨婷未經其同意，將房屋以 480 萬元的價格出售給周偉，他認為二被告存在惡意串通行為：

陳雨婷并非實際產權人，自己才是真正的出資人；

周偉未曾實地看房，且交易價格明顯低于市場價，不符合正常交易邏輯；

陳雨婷與案外人相互勾結，企圖通過 “先抵押后出售” 的手段侵吞其財產。

（二）被告的抗辯主張

陳雨婷辯稱：

房屋是自己出資購買，陳立強所說的 “借名買房” 并不成立。陳立強在朝陽區另外擁有兩處房產，不存在因 “生活所需” 而借名買房的必要，而且他完全可以用配偶的名義購房 ；

陳立強的轉賬記錄只持續到 2018 年，之后的貸款均由自己償還，所謂的 “代持” 缺乏足夠證據支撐；

由于遭受陳立強的家暴，她被迫逃離房屋，為償還貸款才不得不低價出售，交易價格合理，并且已如實告知周偉房屋現狀 。

周偉辯稱：

陳立強與涉案合同沒有直接利害關系，房屋登記在陳雨婷名下，陳立強僅僅是居住者，無權主張合同無效；

自己是善意買受人，交易前仔細核查了房屋權屬證明和不動產登記信息，因房屋存在居住障礙，所以以市場價 80% 成交，已經盡到合理注意義務；

陳立強多次惡意提起訴訟，故意拖延房屋騰退，嚴重浪費司法資源 。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋權屬與交易過程：

2016 年，陳雨婷作為買受人與出賣人簽訂合同，購買一號房屋并辦理登記，貸款手續全部以陳雨婷的名義完成 ；

2021 年 9 月，陳雨婷與周偉簽訂合同，約定以 480 萬元出售房屋，周偉支付房款后完成過戶登記 ；

合同中明確寫明房屋由陳雨婷單獨所有，因陳立強家暴導致陳雨婷無法清退居住者，因此選擇低價出售 。

爭議焦點證據：

陳立強提交購房合同、還貸記錄，用以證明自己是實際出資人；

陳雨婷提交銀行流水，顯示 2018 年后的貸款由自己償還，并表示陳立強的轉賬屬于贈與或借款；

周偉提交不動產登記信息、交易溝通記錄，證明交易合法合規 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳立強與陳雨婷是否構成 “借名買房” 關系？

陳雨婷與周偉的買賣合同是否存在 “惡意串通”？

周偉是否構成 “善意取得”？

（二）法律分析

借名買房的舉證責任：

原告若主張借名買房，必須證明雙方存在書面或口頭的代持約定、實際出資情況以及對房屋的實際控制等要件 。在本案中，陳立強僅提供了部分轉賬記錄，沒有提交代持協議，且房屋登記、貸款手續均以陳雨婷的名義辦理，法院無法認定借名關系成立 。

惡意串通的構成要件：

認定惡意串通，需要證明雙方主觀上有損害他人利益的共同故意，客觀上實施了損害行為 。周偉作為買受人，核查了房屋權屬登記，接受合理低價（市場價 80%）并在合同中注明房屋現狀，沒有證據表明其與陳雨婷串通損害陳立強的利益，不符合惡意串通的構成要件 。

善意取得的法律適用：

根據《民法典》規定，不動產善意取得需同時滿足 “登記公示無瑕疵”“支付合理對價”“善意信賴” 三個條件 。周偉基于登記公信力購買房屋，支付合理價款并完成過戶，符合善意取得要件，其物權應當受到法律保護 。

三、裁判結果

法院判決：

駁回原告陳立強的全部訴訟請求。

法院認為，陳雨婷與周偉簽訂的買賣合同是雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定。陳立強未能證明借名買房關系及惡意串通事實，周偉作為善意買受人，其合法權益應得到法律保護 。

四、案件啟示

（一）借名買房的風險警示

書面約定必不可少：借名買房一定要簽訂書面協議，詳細明確產權歸屬、出資方式、過戶條件等內容，避免因口頭約定導致日后舉證困難 ；

登記公示的法律效力：不動產以登記作為權屬證明，實際出資人如果沒有進行登記，很難對抗善意第三人 ；

保留完整證據鏈：出資記錄、還貸憑證、溝通記錄等相關證據要長期妥善保存，在關鍵時刻可作為維權的有力依據 。

（二）善意交易的注意事項

仔細核查權屬登記：購房前務必通過不動產登記中心查詢房屋權屬、抵押、查封等信息，確保交易對象是合法產權人 ；

合理對價與交易記錄：支付的價款要與市場價相符，盡量通過銀行轉賬等可追溯的方式支付，并留存好交易憑證 ；

如實披露房屋現狀：出賣人應當如實告知房屋占有、權利負擔等情況，買受人也要盡到合理注意義務 。

（三）家庭財產糾紛的處理原則

優先協商解決：家庭內部的財產爭議，應當優先通過溝通協商、第三方調解等方式解決，避免因訴訟影響親情關系 ；

合法行使訴權：訴訟必須以事實和法律為依據，避免濫用訴權拖延時間，否則可能承擔不利的法律后果 。

本案警示我們，在房產交易中，“登記公示” 與 “善意取得” 是保障交易安全的重要原則，而家庭代持關系則需要明確的約定和完整的證據作為支撐。如果遇到類似糾紛，建議及時咨詢專業律師，通過合法途徑厘清權利邊界，避免陷入長期訴訟困境。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）