圖說：中海大吉巷。李凱旋攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

商業地產的發展似乎有自己的一套邏輯。從潮玩店鋪到逛胡同，情感消費和體驗式消費已經成為許多年輕人的消費選擇。《華夏時報》記者注意到，今年上半年，北京有兩大城市更新商業項目入市。其中，中海大吉巷因四合院式的建筑、豐富的店鋪選擇成為近期北京商業的頂流。業內認為，商業消費的邏輯正在發生變化，從“功能消費”逐漸轉為“場景消費”。

四合院變成商業“頂流”

伴隨著房地產進入新一輪周期，城市更新成為行業的主要工具，并且逐步從住宅蔓延至商業。世邦魏理仕發布的數據顯示，今年二季度，北京非核商圈有兩個城市更新項目入市，面積為24萬平米。

其中，中海大吉巷位于長期新增商業欠缺的西城老城區，其以四合院式的古典商業設計為亮點，獲得了較高的開業上鋪率。同期開業的昌平超級合生匯西區與2024年開業的東區則實現了“雙翼開展”的完整布局，整體開業面積達到43萬平米，為京北區域帶來了新的商業活力。

《華夏時報》記者注意到，中海大吉巷的建筑風格極具北京特色，其坐落于一片住宅與寫字樓之中，深棕色的中式屋檐與深灰色的高樓形成了鮮明對比，古代與現代風格的碰撞格外明顯。時值盛夏，中海大吉巷人流不減，一些熱門餐廳需要排隊，部分搶手的戶外服飾品牌店內也擠滿了顧客。

“改舊為舊”正成為城市更新商業中的主要邏輯。今年5月份，《關于持續推進城市更新行動的意見》發布。文件指出，堅持保護第一、應保盡保、以用促保，在城市更新全過程、各環節加強城市文化遺址保護，不搞大拆大建。

世邦魏理仕的相關負責人對《華夏時報》記者分析表示，中海大吉巷是“文保區+商業+商辦+公園”的復合型商業形態，保留了明清四合院磚瓦肌理，并且引入了“建筑活化×文物敘事×藝術介入”的策略。

騰退后的胡同成“Citywalk”首選

“北京逛胡同攻略”“一文帶你逛明白北京的胡同”，時至今日，“逛胡同”依舊是許多游客來北京的必要體驗項目。近年來，北京二、三環的胡同內進行了較大規模的騰退，以此來對胡同進行保護和再改造，注入更多商業活力。

世邦魏理仕方面表示，北京部分商業采用了微更新理念，例如白塔寺街區、法源寺街區等。微更新理念指的是，避免大拆大建，保留胡同肌理和四合院居住功能。新老共生方面，街區保留了服務于居民生活的老店鋪，例如裁縫店、早點攤等，同時引入包括精品咖啡廳、餐廳等在內的新潮商業。

圖說：法源寺街區引入的咖啡館業態。李凱旋攝

在騰退和改造的過程中，如何平衡居住和商業發展是主要難題。對此，世邦魏理仕方面表示，部分胡同采用了申請式退租的方式，在保留了居民居住痕跡的同時，也引入了商業氛圍。以法源寺街區為例，《華夏時報》記者看到，法源寺街區圍繞著“法源寺”這一IP，在原有的四合院中引入了書店、咖啡廳、茶館等業態。

“將地域文化符號，比如建筑、非遺、歷史人物等，轉化為可體驗、可消費的IP與場景，實現文化價值的商業傳譯。”世邦魏理仕方面表示。

“這是一種共生關系的長效運維，通過居民參與、業態共生、文化保育機制，將商業更新與社區發展進行深度綁定，實現更新類項目的可持續性。”世邦魏理仕的相關負責人對《華夏時報》記者說。

IP及情感消費成商業主力

今年上半年，中國IP站上世界舞臺，哪吒爆火，LABUBU則是“一娃難求”。具體到商業上，泡泡瑪特不斷入駐各大商場一層的店鋪，各種動漫類、文創類商鋪則是在商場中遍地開花。

世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，在“Z世代”消費中，“情感滿足”占比不斷增高。其中，次文化、玩偶、卡片等收藏品或周邊產品在消費者中越來越受到歡迎。另外，體驗式經濟的興起也刺激了消費者對藝術、音樂和文化活動的參與。總的來說，商業趨勢已經從“功能消費”到“場景消費”，從“標準化”到“游戲化”。

不得不提的是，下半年，北京的新商業依舊值得期待。世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗對《華夏時報》記者表示，下半年，北京預計將有共計超過39萬平米體量的零售物業在次級商圈陸續開業，包括已經部分試運營的中關村大融城及隆福寺二期項目等，同期個別老牌項目由于經營理念落后或品牌定位老舊在考慮閉店調改。

“近期，政府在時尚產業高質量發展實施方案及時尚消費專項行動方案中指出，要積極推進科技潮品、時尚名品等四大重點領域發展相關措施落地，以場景為載體、以活動為引擎、以城市氛圍為背景，通過全面激發時尚消費活力促進消費回暖。”劉煥麗對《華夏時報》記者說。

責任編輯：李未來 主編：張豫寧