上海的地皮金貴，所以房價貴，房租貴，就連停車的車位也很貴。

　　上海的天價停車費(fèi)和天價車位，也曾多次上過新聞。

　　在很多老小區(qū)，搶車位更是常見的戲碼。

　　然而，風(fēng)向悄然轉(zhuǎn)變。如今，上海很多車位也賣不動了，尤其是新房的車位。

　　車位遇冷，從搶購到滯銷

　　變化首先體現(xiàn)在促銷手段上。

　　寶山南大新房項目中環(huán)鉑樾，在規(guī)定期限成功認(rèn)購的購房者，可享5.88w買一個車位的優(yōu)惠價！

　　要知道，上海中環(huán)一個車位，均價可是要三五十萬的。

　　5.88w的價格，相當(dāng)于便宜了25-45w。

　　開發(fā)商如此豪爽，可不是發(fā)善心，因為上海新房的車位越來越難賣了，比房子本身要難賣的多。

　　市面上很多新房項目，一半以上的車位賣不掉。

　　數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)上房地產(chǎn)，僅供參考

　　而且跟房子一樣，郊區(qū)新房的車位比市區(qū)去化更難。

　　為了賣車位，開發(fā)商也是絞盡腦汁，各種騷操作。

　　去年上海普陀新湖明珠城，車位租金突然漲價，其實就是為了倒逼業(yè)主買車位。

　　當(dāng)時三期還有約3成左右的車位沒有賣掉。

　　而最讓業(yè)主破防的是，開發(fā)商都喜歡喊著早買早優(yōu)惠，用大額優(yōu)惠券誘惑你上車。

　　后面不到一年就無底線降價，降到你懷疑人生。

　　新房車位不好賣的同時，二手車位價格也跌了。

　　以內(nèi)環(huán)內(nèi)最大小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城為例：

　　23年的時候，車位成交價格普遍在60萬以上 ->25年，已經(jīng)跌到40萬出頭了，跌幅不比房價小。

　　不過像徐家匯東方曼哈頓，黃浦永業(yè)公寓這種市中心老豪宅的車位，價格相對堅挺，沒怎么跌，畢竟車位是真的緊張。

　　東方曼哈頓的車位配比只有可憐的1:0.44。

　　小區(qū)建成于2001年，車位少是那個年代的商品房小區(qū)的通病。

　　再加上地處寸土寸金的市中心徐家匯，車位貴也就不稀奇了。

　　永業(yè)公寓車位配比也只有1:0.4；

　　話說回來，為什么新房的車位賣不動了？

　　背后大致有這么幾個原因：

　　1）樓市降本增效的年代，買房人越來越精打細(xì)算，怎么劃算怎么來，怎么性價比高怎么來。

　　你要說投資房子還有可能，投資車位完全就沒必要了。

　　很多剛需二手房的買家，買房也是只要房，不要車位，原則就是總價越低越好。

　　這讓很多帶車位的房東，不得不把車位單獨(dú)出售甚至干脆免費(fèi)送給下家。

　　2）供應(yīng)大幅增加：

　　上海新房車位配比大幅提高：上海新建樓盤的車位配比普遍提高至1:1.1甚至1:1.5，豪宅盤甚至能達(dá)到1:2。

　　新房源源不斷交付，車位總量激增。

　　3）新房車位全面漲價

　　過去幾年，上海新房車位價格，從內(nèi)環(huán)到外環(huán)，全面漲價。

　　車位成了開發(fā)商增收的關(guān)鍵點。

　　很多外環(huán)外的新房，車位也要動輒30w一個了，性價比存疑。

　　而且開發(fā)商為了吸引大家買房，新房把車庫“卷”到極致！

　　比如浦東紫薇花園的車庫：

　　金鼎首府的車庫：

　　裝標(biāo)上去了。建設(shè)成本高了，自然也要漲價。

　　4）公共交通分流

　　上海的地鐵也越來越發(fā)達(dá)，地鐵線路越來越多，覆蓋面也越來越廣，從中心城區(qū)到遠(yuǎn)郊，也會分流一部分用車需求，進(jìn)而沖擊車位價格。

　　上海也在積極建設(shè)公共停車位，緩解停車難得問題：

過去幾年，全市已累計創(chuàng)建215個停車資源優(yōu)化項目，開工建設(shè)3.25萬個公共停車位，提供4.44萬個錯峰共享停車位，建設(shè)42個示范性智慧公共停車場（庫），在中心城區(qū)和其他地區(qū)建設(shè)智慧道路停車場的比例分別達(dá)到82%和52%。

　　6）“平替”選項增多

　　解決停車問題，小區(qū)周邊也可以找找平替的——公共停車場、商場，寫字樓。

　　上海的商場寫字樓也越蓋越多，招商引資的效果如何不說，用來停車倒是很方便。

　　7）市場選擇

　　車位緊張的二手小區(qū)，一般人也不會賣。

　　加上車位變現(xiàn)難、租金回報率低，投資需求幾乎為零。

　　車位難賣，本質(zhì)上是供需關(guān)系轉(zhuǎn)變。

　　到底該不該買車位？

　　1）預(yù)算緊張的剛需買房人，經(jīng)濟(jì)壓力大的，車位就放一放，先租著。

　　2）不差錢的，但也糾結(jié)要不要買的，評估地段與環(huán)境：

　　二手小區(qū)一看車位比；二看周邊商業(yè)環(huán)境，人口密度。

　　如果是繁華地段，成熟社區(qū)，車位必然緊張，該買就買；

　　如果是城郊，小區(qū)入住率低，周邊商業(yè)也沒起來，有很多停車的地方，可以不買。

　　有些地段周邊的商業(yè)體免費(fèi)停車場所太多，相比于幾十萬的車位，很多業(yè)主愿意辛苦一些，把車停到周邊商業(yè)，省下這筆錢。

　　新房基本不用看車位比了，大部分新房的車位都不緊張，不用著急買，尤其是郊區(qū)的項目。

　　而且開發(fā)商后續(xù)降價或推出租賃方案的可能性也高。

　　另外就是投資客多的小區(qū)，車位也不緊張。

　　3）市區(qū)帶車位方便置換

　　在市區(qū)車位緊張的地方，如果以后你想置換房子，帶車位的房子，也會更好賣。

　　買豪宅沒車位，算是一個硬傷，但是也不會因為這個就不買房。

　　4）價格參考

　　那么二手車位價格怎么算？車位價格多少合適？

　　這個問題我們以前有個判斷依據(jù)：一般是小區(qū)5個平方的房價。比如小區(qū)均價10萬，則車位價格在50萬左右是合適的；小區(qū)均價20萬，車位100萬左右也不算貴。

　　5）車位的核心價值：省心 & 省時間：

　　對高凈值人士來講，拋開劃不劃算這個因素，有個固定車位，會讓你的生活省心很多。買車位，一定程度上，就是買時間。

　　一些老小區(qū)，從公司到家20分鐘，繞著停好車卻得15分鐘，還不如坐地鐵。

　　有時候著急上洗手間，卻半天找不到停車位，這滋味經(jīng)歷過的都懂。

　　如果家里是電車，那有個車位確實很有必要，很多小區(qū)你沒有固定車位，不給你安充電樁。每天找地方充電也是挺煩人的。

　　看看那些為了搶車位打架的，周末為了留車位不敢出門的；你就知道能有一個24小時給你停車的地方是多么幸福了。

　　如果你連這些功課也不愿意做，說明你不差錢，那就買唄。

　　6）如何選擇車位，也是有講究的，比如靠墻的，很難倒庫。篇幅所限，我們有機(jī)會再聊。

　　最后，上海的車位從“稀缺”淪為“雞肋”，是城市化資源錯配的縮影。

　　對于買房人來講，當(dāng)下精明消費(fèi)＞盲目持有。

　　車位并非生活必需品。最終決策的關(guān)鍵詞，還是那四個字：量力而行。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。