來源：郁言債市

摘 要

上半年，土地出讓金止跌回升，城市間分化明顯

連跌四年后，今年1-6月土地出讓金1.19萬億元，同比增長12%，迎來拐點。重點城市拉動明顯，出讓金TOP3、TOP5、TOP15的城市占據全國1/4、1/3、1/2的市場份額，較去年同期有6-9個百分點的提升。

具體城市上，杭州、北京、上海、成都與其他城市拉開較大差距，出讓金、溢價率雙高，扣除這四城后，1-6月出讓金同比增長0.4%。扣除出讓金TOP15城后，1-6月出讓金下滑6%。

下半年，核心城市供地力度可能減弱，關注上海7月土拍

根據供地數據，7月供地起始價2142億元，同比下滑11%，環比下滑29%，整體供地力度已經減弱。

熱門城市供地熱度能否延續？從起拍價超過20億元的高價地塊供給來看，7月高價地主要集中在上海，別的熱門城市供地數量較少。7月上海供地起始價同比大幅增長156%，環比增長18%，推地涉及南京西路、北外灘等核心位置。此外在蘇州、杭州各有1塊高價地供給，起拍價分別為43億元，27億元。

今年核心城市供地或呈現前高后低，前期推出高品質土地，吸引市場化房企競爭獲取，有利于年末形成商品房預售供給，拉高全年地產銷售額。在上半年儲備一定體量存貨之后，下半年市場化房企拿地規?？赡芟禄?，與之替代的可能是城投公司進入土拍市場，在非核心城市獲取土地。根據2021年以來的歷史規律，每年四季度，尤其是11-12月，城投拿地占比往往抬升，基本可以達到60%以上，部分三四線城市達到80%以上。

風險提示：中指院土地出讓明細數據存在偏差。城投判別存在偏差。

01 上半年，土地出讓金止跌回升，城市間分化明顯

自2020年出讓金達到峰值8.2萬億元后，連跌四年，今年1-6月土地出讓金1.19萬億元，同比增長12%，迎來拐點。止跌回升的背后，主要有兩方面原因，一是由于核心城市加大核心地塊推地力度，二是由于限價政策取消后，開發商高溢價率搶奪核心地塊，提高產品力，打造豪宅標桿產品。

在此背景下，今年土拍市場分化明顯，重點城市土拍金額集中度提升。出讓金TOP3、TOP5、TOP15的城市基本占據全國1/4、1/3、1/2的市場份額，較去年同期有6-9個百分點的提升。

從土拍出讓金、溢價率兩方面，可篩選出今年土地市場表現較好的城市。1-6月出讓金200億元以上的城市11個，其中杭州、北京、上海、成都與其他城市拉開較大差距，出讓金、溢價率雙高，其次為蘇州、重慶，溢價率超過5%，也存在一定熱度，南京、廣州、西安溢價率偏低，但出讓金體量較高，在285-310億元之間。出讓金100-200億元的16個城市中，溢價率較高的城市有臺州、寧波、濟南、溫州，多數屬于浙江。

扣除杭州、北京、上海、成都（與其他城市拉開明顯差距）后，1-6月出讓金8338億元，同比增長0.4%。扣除出讓金TOP15城后，1-6月出讓金5823億元，同比下滑6%。

基于城市表現，可以對應到各省今年土拍表現，浙江、北京、上海、廣東、四川五省相對較好，尤其是浙江、北京、上海市場化拿地力量強，1-6月出讓金700-2200億元之間，同比增速均超過20%，且城投拿地占比低于20%；其次為廣東、四川，出讓金體量在650-800億元之間，同比增速均超過40%，城投拿地占比位于20-40%之間。江蘇雖然成交體量也在高位，1-6月出讓金僅次于浙江，近1500億元，但城投拿地占比相對高。

同時，仍有近1/2的省市土地市場偏弱。14個省市1-6月出讓金同比為負，4個省市出讓金同比降幅超25%，分別是江西、吉林、陜西、山東。

02

下半年，核心城市供地力度可能減弱，關注上海7月土拍

回顧上半年單月成交規模，6月是出讓金體量最高的一個月，其次為1月、3月。從原因看，6月、3月有季末沖量因素，1月出讓金較高，主要是由于去年年底供給地塊跨年到1月成交。從增速來看，6月出讓金同比大幅增長20%，由負轉正（5月同比-3%），上半年僅5月出讓金同比為負，其他月份均為正。

展望7月土拍市場，基于供地數據進行估算，即通過已經公開披露的供地公告進行統計。從歷史規律來看，“供地起始價同比”、“成交價同比”走勢存在較強相關性。2025年7月供地起始價2142億元，同比下滑11%，環比下滑29%，整體供地力度已經出現減弱。

供給環比大幅下滑，意味著7月出讓金環比大概率為負，也符合歷史規律，2020-2024年7月出讓金約為6月的50%-91%。同比方面，由于24年7月基數較低，且今年以來土拍市場相對較好，成交價同比往往高于供地起始價同比，今年7月土拍同比未必為負，有可能基本持平去年同期，下限可能是-11%（參考供地同比）。

熱門城市供地熱度能否延續？從起拍價超過20億元的高價地塊供給來看，7月高價地主要集中在上海，別的熱門城市供地數量較少。上海第六批次集中供地在7月下旬拍賣，其中4塊土地起拍價高于20億元，合計175億元。從上海供地總額來看，7月上海供地起始價合計237億元，同比大幅增長156%，環比增長18%，推地涉及南京西路、北外灘等核心位置，預計上海7月土拍熱度依然延續。此外在蘇州、杭州各有1塊高價地供給，起拍價分別為43億元，27億元。

總結來看，往年全國土地成交多呈現“前低后高，年末沖量”特點，而今年與往年規律可能有所不同。

今年核心城市供地或呈現前高后低，前期推出高品質土地，吸引市場化房企競爭獲取，有利于年末形成商品房預售供給，拉高全年地產銷售額。上半年重點城市出現多次樓面價地王，意味著新房未來可能有多個豪宅產品供應，從之前限價時代的“剛需產品”轉向強調品質的“豪宅產品”。需要關注后續豪宅產品的去化情況。

下半年市場化房企拿地規模可能下滑，與之替代的可能是城投公司進入土拍市場，在非核心城市獲取土地。根據2021年以來的歷史規律，每年四季度，尤其是11-12月，城投拿地占比往往抬升，基本可以達到60%以上，部分三四線城市可以達到80%以上。

風險提示：

中指院土地出讓明細數據存在偏差。城投判別存在偏差。

本文源自券商研報精選