在全國土地出讓金收入跌至10年來最低水平之際，成都的土地市場反而比去年同期增長100%。

從全國范圍來看，自2021年土地出讓收入創(chuàng)下新高之后，就一直在下降。房地產(chǎn)面臨著供大于求，房價(jià)也在下跌，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商來說，他們拿地的意愿也在下滑。

到今天，全國土地出讓收入已經(jīng)跌至10年來最低水平。

但有一座城市，卻是一個(gè)意外。

在全國土地出讓金同比下降15.9%的背景下，成都2025年上半年土地出讓金高達(dá)440億元，同比增幅超100%，成都的房地產(chǎn)市場，憑什么這么特殊？

2025年一季度，全國土地出讓金6849億元，同比下降15.9%，較2021年同期1.6萬億峰值縮水57.4%。土地財(cái)政依賴度從2020年的46%降至22.16%，但核心城市與非核心城市分化加劇。

其中，國內(nèi)TOP20城市土地出讓金占比達(dá)66%，杭州、北京、成都等城市通過“優(yōu)質(zhì)地塊優(yōu)先供應(yīng)”實(shí)現(xiàn)增長。成都一季度土地收入同比增幅更是高達(dá)543%，成為二線城市逆襲典型。

2025年上半年，成都出讓涉宅用地近60宗，出讓金約440億元，和2024年上半年36宗、211億元相比，出讓金同比增幅超100%。

而從企業(yè)所有制構(gòu)成來看，成都拿地前30家企業(yè)當(dāng)中，民營企業(yè)有12家，去年只有五家。從拿地金額占比來看，也從去年的15%上升至25%左右。

總體來看，拿地最多的仍然還是非民營企業(yè)。

根據(jù)財(cái)政部6月20日公布的數(shù)據(jù)來看，今年5月國內(nèi)土地出讓收入同比下降14.6%至1941億元，這是2015年5月以來的最低水平。

成都之所以能夠逆勢增長，離不開其土地供應(yīng)策略。

在供應(yīng)端，成都涉宅用地連續(xù)4年以15%至20%的幅度收縮，2025年計(jì)劃供應(yīng)量再減13.6%，供給端的收縮，客觀上加劇了土地價(jià)格，當(dāng)土地開始“稀缺”的時(shí)候，企業(yè)拿地的積極性也會(huì)相應(yīng)提高。

在結(jié)構(gòu)上，成都核心區(qū)域土地供應(yīng)占比更低。

其中成都核心區(qū)（“5+2”區(qū)域）供應(yīng)占比下調(diào)至40%，稀缺的土地價(jià)格也讓樓面價(jià)突破4萬元/㎡。今年上半年，成都集中推出近60宗土地，僅僅是6月份就成交了18宗。

其中，板塊區(qū)域價(jià)值也在重構(gòu)。其中，招商蛇口以31700元/㎡競得大源地塊，推動(dòng)成都進(jìn)入“3萬+”時(shí)代。

青白江依托中歐班列樞紐優(yōu)勢，創(chuàng)下最高起拍價(jià)與成交價(jià)雙紀(jì)錄，金牛區(qū)茶花板塊52畝地塊以20200元/㎡成交，溢價(jià)率23.9%。

當(dāng)然，拉動(dòng)成都房地產(chǎn)最重要的因素還是人口。

目前成都的常住人口在2147萬人，其人口密度達(dá)到了1500人每平方公里，龐大的人口增量，也是成都房地產(chǎn)發(fā)展的最大依仗。

但顯然，成都也在不斷逼近人口天花板，這一點(diǎn)也會(huì)制約未來房地產(chǎn)發(fā)展。2017年，成都常住人口增長了0.64%，到2023年，僅僅增長了0.19%，這也意味著，成都的人口天花板或許已經(jīng)逼近極限。

根據(jù)《成都市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》來看，2035年成都規(guī)劃人口目標(biāo)為2300萬人，2024年成都人口也僅僅增長了7萬人，這也意味著未來成都人口幾乎很難突破到2500萬人。

目前來看，成都的房地產(chǎn)增量依然存在。

截至2023年，成都共有約312萬套住房，但常住人口達(dá)2140.3萬人。住房持有率約為64%，即約三分之一人口（約760萬人）處于無房狀態(tài)。

這七百多萬人，就是成都房地產(chǎn)市場的未來。

目前成都主城區(qū)樓面價(jià)普遍突破1.3萬元/㎡，武侯新城出現(xiàn)地價(jià)與房價(jià)倒掛2000元/㎡現(xiàn)象，房價(jià)過高，仍然是制約家庭購房的一個(gè)很大因素。

總的來說，成都能夠在房地產(chǎn)下行周期里賣地收入大漲，本身就說明了市場看好成都房地產(chǎn)的未來。

從過去的土地財(cái)政依賴到今天賣地收入大減，對(duì)地方來說，考驗(yàn)的確較大。

而成都的經(jīng)驗(yàn)表明，在土地財(cái)政轉(zhuǎn)型期，通過“優(yōu)質(zhì)地塊戰(zhàn)略投放+產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展+供應(yīng)節(jié)奏控制”的組合策略，仍然可以實(shí)現(xiàn)土地市場的結(jié)構(gòu)性增長。但需警惕核心區(qū)過熱與遠(yuǎn)郊滯銷的分化風(fēng)險(xiǎn)，未來應(yīng)加強(qiáng)公共服務(wù)配套與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的協(xié)同發(fā)展。

end.