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賣地收入增長100%!成都憑什么?

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在全國土地出讓金收入跌至10年來最低水平之際,成都的土地市場反而比去年同期增長100%。

從全國范圍來看,自2021年土地出讓收入創(chuàng)下新高之后,就一直在下降。房地產(chǎn)面臨著供大于求,房價(jià)也在下跌,對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商來說,他們拿地的意愿也在下滑。

到今天,全國土地出讓收入已經(jīng)跌至10年來最低水平。

但有一座城市,卻是一個(gè)意外。

在全國土地出讓金同比下降15.9%的背景下,成都2025年上半年土地出讓金高達(dá)440億元,同比增幅超100%,成都的房地產(chǎn)市場,憑什么這么特殊?



2025年一季度,全國土地出讓金6849億元,同比下降15.9%,較2021年同期1.6萬億峰值縮水57.4%。土地財(cái)政依賴度從2020年的46%降至22.16%,但核心城市與非核心城市分化加劇。

其中,國內(nèi)TOP20城市土地出讓金占比達(dá)66%,杭州、北京、成都等城市通過“優(yōu)質(zhì)地塊優(yōu)先供應(yīng)”實(shí)現(xiàn)增長。成都一季度土地收入同比增幅更是高達(dá)543%,成為二線城市逆襲典型。

2025年上半年,成都出讓涉宅用地近60宗,出讓金約440億元,和2024年上半年36宗、211億元相比,出讓金同比增幅超100%。

而從企業(yè)所有制構(gòu)成來看,成都拿地前30家企業(yè)當(dāng)中,民營企業(yè)有12家,去年只有五家。從拿地金額占比來看,也從去年的15%上升至25%左右。

總體來看,拿地最多的仍然還是非民營企業(yè)。

根據(jù)財(cái)政部6月20日公布的數(shù)據(jù)來看,今年5月國內(nèi)土地出讓收入同比下降14.6%至1941億元,這是2015年5月以來的最低水平。

成都之所以能夠逆勢增長,離不開其土地供應(yīng)策略。

在供應(yīng)端,成都涉宅用地連續(xù)4年以15%至20%的幅度收縮,2025年計(jì)劃供應(yīng)量再減13.6%,供給端的收縮,客觀上加劇了土地價(jià)格,當(dāng)土地開始“稀缺”的時(shí)候,企業(yè)拿地的積極性也會(huì)相應(yīng)提高。

在結(jié)構(gòu)上,成都核心區(qū)域土地供應(yīng)占比更低。

其中成都核心區(qū)(“5+2”區(qū)域)供應(yīng)占比下調(diào)至40%,稀缺的土地價(jià)格也讓樓面價(jià)突破4萬元/㎡。今年上半年,成都集中推出近60宗土地,僅僅是6月份就成交了18宗。

其中,板塊區(qū)域價(jià)值也在重構(gòu)。其中,招商蛇口以31700元/㎡競得大源地塊,推動(dòng)成都進(jìn)入“3萬+”時(shí)代。

青白江依托中歐班列樞紐優(yōu)勢,創(chuàng)下最高起拍價(jià)與成交價(jià)雙紀(jì)錄,金牛區(qū)茶花板塊52畝地塊以20200元/㎡成交,溢價(jià)率23.9%。



當(dāng)然,拉動(dòng)成都房地產(chǎn)最重要的因素還是人口。

目前成都的常住人口在2147萬人,其人口密度達(dá)到了1500人每平方公里,龐大的人口增量,也是成都房地產(chǎn)發(fā)展的最大依仗。

但顯然,成都也在不斷逼近人口天花板,這一點(diǎn)也會(huì)制約未來房地產(chǎn)發(fā)展。2017年,成都常住人口增長了0.64%,到2023年,僅僅增長了0.19%,這也意味著,成都的人口天花板或許已經(jīng)逼近極限。

根據(jù)《成都市國土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》來看,2035年成都規(guī)劃人口目標(biāo)為2300萬人,2024年成都人口也僅僅增長了7萬人,這也意味著未來成都人口幾乎很難突破到2500萬人。

目前來看,成都的房地產(chǎn)增量依然存在。

截至2023年,成都共有約312萬套住房,但常住人口達(dá)2140.3萬人。住房持有率約為64%,即約三分之一人口(約760萬人)處于無房狀態(tài)。

這七百多萬人,就是成都房地產(chǎn)市場的未來。



目前成都主城區(qū)樓面價(jià)普遍突破1.3萬元/㎡,武侯新城出現(xiàn)地價(jià)與房價(jià)倒掛2000元/㎡現(xiàn)象,房價(jià)過高,仍然是制約家庭購房的一個(gè)很大因素。

總的來說,成都能夠在房地產(chǎn)下行周期里賣地收入大漲,本身就說明了市場看好成都房地產(chǎn)的未來。

從過去的土地財(cái)政依賴到今天賣地收入大減,對(duì)地方來說,考驗(yàn)的確較大。

而成都的經(jīng)驗(yàn)表明,在土地財(cái)政轉(zhuǎn)型期,通過“優(yōu)質(zhì)地塊戰(zhàn)略投放+產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展+供應(yīng)節(jié)奏控制”的組合策略,仍然可以實(shí)現(xiàn)土地市場的結(jié)構(gòu)性增長。但需警惕核心區(qū)過熱與遠(yuǎn)郊滯銷的分化風(fēng)險(xiǎn),未來應(yīng)加強(qiáng)公共服務(wù)配套與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的協(xié)同發(fā)展。

end.

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