在全國土地出讓金收入跌至10年來最低水平之際,成都的土地市場反而比去年同期增長100%。
從全國范圍來看,自2021年土地出讓收入創下新高之后,就一直在下降。房地產面臨著供大于求,房價也在下跌,對地產開發商來說,他們拿地的意愿也在下滑。
到今天,全國土地出讓收入已經跌至10年來最低水平。
但有一座城市,卻是一個意外。
在全國土地出讓金同比下降15.9%的背景下,成都2025年上半年土地出讓金高達440億元,同比增幅超100%,成都的房地產市場,憑什么這么特殊?
2025年一季度,全國土地出讓金6849億元,同比下降15.9%,較2021年同期1.6萬億峰值縮水57.4%。土地財政依賴度從2020年的46%降至22.16%,但核心城市與非核心城市分化加劇。
其中,國內TOP20城市土地出讓金占比達66%,杭州、北京、成都等城市通過“優質地塊優先供應”實現增長。成都一季度土地收入同比增幅更是高達543%,成為二線城市逆襲典型。
2025年上半年,成都出讓涉宅用地近60宗,出讓金約440億元,和2024年上半年36宗、211億元相比,出讓金同比增幅超100%。
而從企業所有制構成來看,成都拿地前30家企業當中,民營企業有12家,去年只有五家。從拿地金額占比來看,也從去年的15%上升至25%左右。
總體來看,拿地最多的仍然還是非民營企業。
根據財政部6月20日公布的數據來看,今年5月國內土地出讓收入同比下降14.6%至1941億元,這是2015年5月以來的最低水平。
成都之所以能夠逆勢增長,離不開其土地供應策略。
在供應端,成都涉宅用地連續4年以15%至20%的幅度收縮,2025年計劃供應量再減13.6%,供給端的收縮,客觀上加劇了土地價格,當土地開始“稀缺”的時候,企業拿地的積極性也會相應提高。
在結構上,成都核心區域土地供應占比更低。
其中成都核心區(“5+2”區域)供應占比下調至40%,稀缺的土地價格也讓樓面價突破4萬元/㎡。今年上半年,成都集中推出近60宗土地,僅僅是6月份就成交了18宗。
其中,板塊區域價值也在重構。其中,招商蛇口以31700元/㎡競得大源地塊,推動成都進入“3萬+”時代。
青白江依托中歐班列樞紐優勢,創下最高起拍價與成交價雙紀錄,金牛區茶花板塊52畝地塊以20200元/㎡成交,溢價率23.9%。
當然,拉動成都房地產最重要的因素還是人口。
目前成都的常住人口在2147萬人,其人口密度達到了1500人每平方公里,龐大的人口增量,也是成都房地產發展的最大依仗。
但顯然,成都也在不斷逼近人口天花板,這一點也會制約未來房地產發展。2017年,成都常住人口增長了0.64%,到2023年,僅僅增長了0.19%,這也意味著,成都的人口天花板或許已經逼近極限。
根據《成都市國土空間總體規劃(2021-2035年)》來看,2035年成都規劃人口目標為2300萬人,2024年成都人口也僅僅增長了7萬人,這也意味著未來成都人口幾乎很難突破到2500萬人。
目前來看,成都的房地產增量依然存在。
截至2023年,成都共有約312萬套住房,但常住人口達2140.3萬人。住房持有率約為64%,即約三分之一人口(約760萬人)處于無房狀態。
這七百多萬人,就是成都房地產市場的未來。
目前成都主城區樓面價普遍突破1.3萬元/㎡,武侯新城出現地價與房價倒掛2000元/㎡現象,房價過高,仍然是制約家庭購房的一個很大因素。
總的來說,成都能夠在房地產下行周期里賣地收入大漲,本身就說明了市場看好成都房地產的未來。
從過去的土地財政依賴到今天賣地收入大減,對地方來說,考驗的確較大。
而成都的經驗表明,在土地財政轉型期,通過“優質地塊戰略投放+產業協同發展+供應節奏控制”的組合策略,仍然可以實現土地市場的結構性增長。但需警惕核心區過熱與遠郊滯銷的分化風險,未來應加強公共服務配套與產業導入的協同發展。
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