高房價下，全球多個發達國家興起了共享型公寓（co-living）。

Co-living模式是一種新形“合居”的住宅模式，不是獨立的公寓，以小型住房+豪華共享服務著稱。房間內面積壓縮到極致，但功能齊全、空間明確、收納強大。房間外共享空間才是最大的賣點，如有健身房、水療館、圖書館、餐館和電影院等等。

▲旭輝瓴寓研發的極小戶型產品：13平米柚米寓

Co-living運用在長租公寓當中，能夠大大提升空間的集約性。能讓經濟條件有限的客群租起來沒負擔，又能享受更好的生活質量，同時為投資人帶來投資收益。

近幾年，香港Co-living公寓得到蓬勃發展，成績卓著。香港長租公寓市場形成了豪華型、中高端、共享型的三分天下格局。其中Weave Living、Dash Living等品牌快速崛起。Weave Living作為亞太共享居住服務品牌，已拓展到日本、韓國、新加坡等國家；Dash Living通過共享租賃住房的重新定位和高效運營，兩次收購都成功提升了物業的整體價值。資本更是積極看好，比如華平投資、KKR、貝萊德等均投資了Weave Living，黑石7.5億收購香港服務式公寓攜手Dash Living共同管理與運營。

可以看到，共享型公寓是長租公寓品牌全球化突圍的重要一步棋，但目前上海地區卻很少見到（旭輝瓴寓研發了極小戶型產品），上海同樣面臨住房壓力、青年人口聚集且生活方式快速變革的現狀，那么香港Co-Living的成功經驗能否在上海的土壤上開花結果？

一、Co-living與傳統公寓的差異與優勢

1、面積極致壓縮，潛在回報更高。Co-living公寓通過將空間劃分為更小單元并共享公共區域，顯著提高單位面積可出租單元數量，從而大幅提升每平方米的租金收入。如果設計、定位和運營得當的Co-living公寓比傳統長租公寓投資回報率更高。比如旭輝瓴寓研發了五平米的生活單元，采用上下鋪的形式又不乏私密性。WEAVE STUDIOS紅磡店只有8平米的空間，但是都配備酒店級睡床，特大窗戶保證自然光充足，大量的房間儲物空間及充足的USB充電插頭。

丨旭輝瓴寓

丨WEAVE STUDIOS

2、公區能塞進去的業態更多，融合性更強。Co-living公寓的公區是最大看點，一般情況下分為兩種，一是通過在大樓內設置超多樣配套設施，比如倫敦的Stratford Collective共享居住摩天大樓，除了傳統的配套設施（客廳、廚房、自習室等），還包括舞臺、圖書館、展覽空間、電影院、花園、水療中心等各種商業性服務，這些服務同樣對外開放，提升商業價值。二是選址時與周圍的新公共空間聯合在一起，比如商業體、公園、公共交通設施、辦公樓等等。

▲倫敦Stratford Collective摩天大樓

3、租金優勢、服務性強、社群氛圍好。租金方面，Co-living在訂金及額外費用方面展現出顯著優勢。比如訂金比傳統公寓大幅降低，租金包含水電費、房間清潔、日常用品、Wi-Fi及社群活動等費用，而這些都是傳統公寓模式下住戶需自行承擔的額外支出。服務方面，Co-living住客能夠根據個人需求靈活選擇各類服務套餐，如家政清潔、送餐及洗衣服務。如Weave living入住后會贈送毛巾、拖鞋等日用品。社群方面，Co-living由于房間極小，住戶被“逼”到公共空間互動，獲得更多與他人建立緊密聯系的機會，并在共享的興趣愛好中創建社區氛圍。

▲Weave living入住即贈三件套

二、Co-living在上海“水土不服”？

與香港一樣，上海同樣面臨住房壓力、青年人口聚集、單身經濟崛起且生活方式快速變革的問題。那么，上海的長租公寓企業為什么很少碰Co-living？

宏觀層面，上海發展Co-living模式具備先天條件。一方面，潛在目標群體基數大。目前上海已經有最完善的租賃住房體系，從一張床到一套房，層次豐富與可選范圍多，但是沉默的大多數需求仍然很難被覆蓋到。比如上海七普調查顯示，約有154萬戶的月度租金低于2000元，占到租房總家庭戶數的53.1%。（）。另一方面，高效住宿制改革，越來越多的高校提出不再為非全日制、定向就業或一些特定專業的碩士研究生提供宿舍。2024年1月，國家發改委等七部委發布《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》中提到“鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源”。也就是說，政策端鼓勵機構下場，市場端基數效應大，供給端介于宿舍型公寓、白領型公寓中間市場的空白性產品，天時地利人和。

但聚焦到企業層面，Co-living的商業模式難點并不少。

首先，有多少優勢就有多少難點：

1、面積壓縮到極致，意味著改造成本高，排房能力強，還能跑通盈利模型；

2、多業態融合，意味著前期投入成本高，中期資源整合能力強，后期具備復合業態的運營能力：

3、運營方面，租金全包意味著公用事業與消耗品成本高，傳統型公寓需要租客自付；服務好，意味著人力成本高；社群氛圍好，意味著租戶管理租戶關系復雜度高，需要專業的管理系統和團隊。

一通盤下來，本以為是個“群租房”，結果是個“超級戰艦”，沒有超強的資金實力和運營能力根本玩不轉，很顯然聚集這么多能力于一身的公寓運營商沒有幾個。

其次，項目選址失誤風險大：

Co-living模式對目標客群的依賴度極高，對高校畢業生、新就業人群、預算有限的年輕白領等的密度和需求強度非常敏感，在非核心區或年輕人稀少的區域做Co-living等同于自殺。相比之下，傳統公寓對地段的容忍度高很多。

再其次，項目估值對運營數據依賴性極強：

Co-living模式項目因NOI高可能獲得更高估值。但因為模式較新，估值體系不如傳統公寓成熟，對運營數據依賴性極強，失敗項目價值折損大。相比之下，傳統公寓估值模型成熟穩定，基于地段和租金收益，波動相對小。

最后，上海與香港的租房市場環境并不相同：

在內陸地區大多數城市市場租金一片慘淡的情況下，香港租金一路飆升。上海租金已連續11個月下跌，租客租金壓力大幅緩解，尤其是保租房大量供應，品質高、租金低、體驗好大幅分流年輕群體。而香港城市密度高，政府公屋的申請需要等待數年且收入有限制，私人樓宇價格非常貴，群租房的安全和租金問題較多，對小戶型高品質需求極旺。相比香港租房問題，上海的痛點并沒有那么明顯。

三、總結

因此，在上海做Co-living模式就是又累又操心風險還大，但是在租金下行期、長租公寓同質化、行業極度內卷的情況下，Co-living也非注定失敗的偽命題。其真正的潛力在于，作為傳統租賃市場的重要補充，為年輕化、流動化、追求品質與連接的城市人群，提供一種差異化的、有溫度的居住選擇。如果有較強資金實力和運營能力，愿意承擔更高風險，優質地段的Co-living項目確實能帶來更豐厚的回報。但偏好穩定現金流、管理省心，傳統長租公寓仍是更穩妥的選擇，尤其在非一線城市核心區。

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