日常生活中，幾乎每家每戶都會與物業服務人打交道，發生分歧、爭議或者矛盾、糾紛在所難免。小區的物業服務，到底包含哪些內容？當發生物業服務糾紛時，業主有什么權利？結合案例，一起來了解一下→

案情回顧

管某與陳某為上下樓鄰居，樓下陳某的房屋已裝修并入住，樓上管某的房屋現未裝修入住。2023年11月11日下午，樓下陳某回家后發現其客廳、餐廳、臥室等多處天花板存在滲水、漏水現象，遂聯系物業管理公司并和樓上管某的親屬一起上樓查看。

案涉樓層水暖井位于住戶門外的公共區域，井內各戶水閥均有物業懸掛的標簽以供區分，水暖井有門，鑰匙平時由物業值班人員保管。經現場查看，發現樓上管某所居住樓層水暖井的門并未上鎖，水暖井內管某房屋的水表正急速轉動。打開樓上管某的房門后，發現其廚房內一根水管接頭處因未安閥門，水流持續噴出，致使整個房屋大量積水，進而導致樓下陳某家中天花板等多處滲水、漏水。陳某將樓上的管某和物業公司訴至法院，要求賠償損失。

法院審理

業主和物業均有過錯 依法劃分賠償責任

法院經審理后認為，漏水事故之所以發生，是由于案涉樓層水暖井內管某的房屋水閥被人擅自開啟，且管某作為樓上房屋的業主，其在進行水電改造時，廚房水管接口處未能全部安裝閥門，因房屋長期未入住，未安閥門的水管接口處長期噴水，釀成本次事故。

管某作為案涉的樓上房屋業主，其在案涉房屋水電改造過程中，未能嚴格監督施工，致使廚房水管改造草率收工，水管接口處未能全部安裝閥門，未盡到業主的安全管理義務，對樓下陳某房屋漏水事故的發生存有過錯，應承擔相應民事責任。

物業管理公司作為物業管理方，對位于公共區域的水暖井本應嚴格管理。事故發生時，水暖井的門處于開啟狀態，而其作為水暖井鑰匙的持有者，竟不知該門由何人何時打開，亦未盡到謹慎妥善管理的義務，其對本次事故的發生，亦存在過錯。

結合本案實際，管某作為案涉的樓上房屋業主，其與物業管理公司的過錯比例應按6:4劃分為宜。遂作出一審判決：管某賠償陳某財產損失11473.8元；物業管理公司賠償陳某財產損失7649.2元。宣判后，物業管理公司不服，提起上訴。法院作出二審判決，駁回上訴，維持原判。

面對物業糾紛，首先要了解，小區的物業服務一般包含哪些內容↓

小區物業服務的內容應當按照小區物業服務合同的約定進行。根據《物業管理條例》第二條的規定，物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

一般而言，物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。

了解完小區的物業服務包含哪些內容，不難發現，正是這些日常服務的細節與邊界，常常成為業主與物業之間產生矛盾的導火索。接下來，一起來看看關于頻發的物業糾紛問題，相關的法律規定。

物業費收費依據是什么？

答：一是物業合同，包括前期物業服務合同或普通物業服務合同；二是業主管理規約。

前期物業服務合同是指在小區尚未成立業主委員會之前，由開發商與物業公司簽訂的合同。普通物業服務合同是指業主委員會（代表全體業主）與物業公司簽訂的，由全體業主承擔法律后果的合同。

業主管理規約是指全體業主通過業主大會就物業的管理、使用、維護與所有關系等事項所制定的規則。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第九百三十九條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

《物業管理條例》

第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

物業可以通過停水停電的方式來催繳物業費嗎？

答：不可以。

因為物業服務合同和供水、供電合同是兩類互相獨立的合同。物業不是供水供電合同當事人，無權就水電相關服務進行掌控。此外，業主的水電費也并不包含于物業費中，因而欠繳物業費，不能直接影響水電的供應。正確的做法是向業主催繳并約定合理補繳期限，業主過期仍不支付的，物業公司可以提起訴訟或者申請仲裁。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

業主家中財物被盜，物業是否需要承擔責任?

答：需要具體問題具體分析。

家中被盜，侵害業主權益的是小偷，不是物業公司。業主首先應當報警，由公安機關偵破案件，找到具體的侵權行為人。物業公司作為服務機構，提供對小區的基本安保服務義務。如果物業公司做到了合同中約定的定期巡邏等安保義務，并積極配合了公安機關的相關工作，一般情況下物業不應承擔業主被盜產生的損失。如果物業存在管理過失，則可能認定物業服務存在瑕疵，從而導致物業費打折或承擔補充賠償責任等不利后果。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第一千一百六十七條 侵權行為危及他人人身、財產安全的，被侵權人有權請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。

第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

《物業管理條例》

第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全收到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

小區內公共區域的廣告收益歸誰所有？

答：扣除合理成本后，歸業主共有。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

第九百四十三條 物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

在厘清這些常見的物業糾紛問題后，我們更需要回歸根本 —— 業主在物業服務關系中究竟享有哪些權利？明確自身權利邊界，才能更有力地維護合法權益。

0 1

知情權

《中華人民共和國民法典》第943條規定，物業服務人應當定期將服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。這意味著物業公司有義務讓業主清楚了解物業費的用途和小區公共收益的去向。

0 2

監督權

業主有權對物業服務質量進行監督，提出合理化建議。當發現物業服務存在重大瑕疵時，可依法要求整改或減免物業費。

0 3

共同管理權

業主對小區共有部分享有共同管理的權利，可通過業主大會決定重大事項，如選聘解聘物業公司、使用維修資金等。

0 4

收益權

利用小區共有部分產生的收益，如電梯廣告、公共停車位收費等，在扣除合理成本后應歸全體業主所有。

車位權屬問題是業主關注的焦點之一。《中華人民共和國民法典》第275條規定："建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。"

這意味著：

-規劃內的車位車庫權屬依合同確定。

-占用共有道路或場地的停車位歸全體業主共有。

-物業擅自出租共有車位屬侵權行為。

了解了業主的各項權利后，當與物業產生糾紛時，更重要的是找到合適的解決辦法。一起來看看業主維權的正確途徑↓

1. 協商溝通：首先應與物業公司直接溝通，反映問題，尋求協商解決。

2. 向業委會反映：通過業主委員會對物業服務進行監督，提出整改要求。

3. 行政投訴：向物業管理部門投訴，注意保留書面投訴材料和證據。

4. 司法救濟：對于無法協商解決的糾紛，可向人民法院起訴或向仲裁機構申請仲裁。業主應注意3年的訴訟時效，及時行使權利。

· 注意：證據保全至關重要，無論是業主主張服務質量問題，還是物業公司追討欠費，都需要提供充分證據。業主應強化證據意識，及時固定物業服務瑕疵的證據，如拍照、錄像、保存通知單據等。

“小物業”牽動“大民生”，物業公司與業主之間既是服務關系又是合作關系，發生物業糾紛時，業主應理性維權，物業公司亦應在合法合規范圍內最大限度滿足業主的合理需求。

來源：中國普法、北京市東城法院、東川檢察、羅山法院、夏都西寧、儋州市物業管理行業協會