嘉定新城無(wú)疑是上海五大新城中，最為“強(qiáng)大”的那一個(gè)。

第一個(gè)，就是面積大。

雖然明面上五大新城中最大的是南匯新城，有343平方公里；

但是實(shí)際上那是一個(gè)非常遠(yuǎn)期的規(guī)劃目標(biāo)，其中大部分都是空地，真正的臨港核心區(qū)只有68平方公里。

而實(shí)際上真正意義上最大的新城，就是面積排第二，規(guī)劃人口110萬(wàn)的嘉定新城。

另一個(gè)維度的“大”，指的是嘉定的經(jīng)濟(jì)底子十分雄厚。

嘉定之前多年都是上海各區(qū)中的GDP老二，僅次于浦東。

雖然這幾年排名被閔行、黃浦超越，但是依然是站在全市前列，可謂最強(qiáng)郊區(qū)，gdp總量比老大哥“松江新城”高了上千億。

嘉定的強(qiáng)，超出很多朋友的想象。

嘉定的安亭汽車產(chǎn)業(yè)基地、嘉定工業(yè)園區(qū)都是上海園區(qū)前十，僅次于大家耳熟能詳?shù)膹埥詈記堋⒔饦颉?/p>

但就是這樣強(qiáng)大的嘉定新城，房?jī)r(jià)現(xiàn)狀卻有些繃不住了，可以說(shuō)是斷崖式下跌。

地鐵口的中信泰富又一城，房?jī)r(jià)已經(jīng)從最高位5.6萬(wàn)跌了2萬(wàn)，到了3.6萬(wàn)的水平。

曾經(jīng)嘉定新城地鐵口的標(biāo)桿品質(zhì)社區(qū)龍湖酈城，最近一套21樓的95平兩房被中介瘋傳，底價(jià)僅360萬(wàn)，單價(jià)也是跌破了4萬(wàn)。

要知道，在沒(méi)有西郊金茂府之前，龍湖也算是板塊的標(biāo)桿社區(qū)之一，同戶型成交價(jià)也是在5.5萬(wàn)左右。

而這個(gè)跌幅其實(shí)已經(jīng)非常高，接近于那些完全被拋棄的遠(yuǎn)郊地段。

作為五大新城中離市區(qū)最近的一個(gè)（到人民廣場(chǎng)）、底子最強(qiáng)大的一個(gè)，嘉定新城的房?jī)r(jià)怎么也繃不住了？

我們經(jīng)常說(shuō)，上海郊區(qū)，尤其是五大新城和遠(yuǎn)郊的市場(chǎng)，都有些內(nèi)生化——

也就是本地購(gòu)買(mǎi)力會(huì)支撐起其房?jī)r(jià)體系，本地內(nèi)循環(huán)，并不僅僅是單純的靠市區(qū)的外溢。

因?yàn)橛斜镜刭?gòu)買(mǎi)力的支撐，反而會(huì)讓當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)變得更加堅(jiān)挺——

因?yàn)槠浞績(jī)r(jià)體系并非完全和市區(qū)的房?jī)r(jià)體系聯(lián)動(dòng)，本地人買(mǎi)賣受上海大盤(pán)的影響比較小。

最典型的案例就是奉賢新城，是五大新城中韌性最強(qiáng)的一個(gè)，漲跌都不算多。

嘉定新城的房?jī)r(jià)跌的猛，其實(shí)原因就是嘉定新城的情況有些特殊：

雖然的確是有一部分嘉定本地購(gòu)買(mǎi)力會(huì)置換到嘉定新城，但是這個(gè)總量并不算大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于松江新城、奉賢新城；

嘉定新城的房?jī)r(jià)體系相比于內(nèi)生型市場(chǎng)，更像是一個(gè)市區(qū)外溢型的板塊，不僅僅受到板塊內(nèi)的新房供應(yīng)影響；

市區(qū)的房?jī)r(jià)下跌、上游和周邊板塊新房的供應(yīng)沖擊，都會(huì)造成其板塊內(nèi)部的房?jī)r(jià)下跌。

實(shí)際情況就是，只有極少數(shù)的社區(qū)房?jī)r(jià)能夠在本地人和市區(qū)外溢購(gòu)買(mǎi)力的雙重支撐下實(shí)現(xiàn)保值（西郊金茂府、金地世家）。

嘉定新城為什么不是完全的內(nèi)生型市場(chǎng)，這個(gè)就跟其開(kāi)發(fā)背景有非常大的關(guān)系：

嘉定新城其實(shí)沒(méi)有辦法虹吸嘉定區(qū)的有錢(qián)人置業(yè)，只能吸納一部分。

其實(shí)這個(gè)不難理解，客觀來(lái)說(shuō)，雖說(shuō)嘉定新城是嘉定的親兒子，但是嘉定新城發(fā)展的其實(shí)并不算好。

這么多年太多粉絲朋友都反映過(guò)：

嘉定新城其實(shí)有點(diǎn)空蕩蕩的，遠(yuǎn)香湖很美，但是人氣卻不太行。

湖周邊依然很多空地，還有很多”沒(méi)有建成“的項(xiàng)目。

出現(xiàn)這種情況，主要有以下幾層原因：

第一，就是嘉定新城規(guī)劃的格局太大了，但是起步太晚了。

嘉定新城的初期建設(shè)就是對(duì)標(biāo)老大哥松江新城。

松江新城開(kāi)發(fā)到后期就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)困境：

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的太早，核心區(qū)基本都建滿了，后面想要持續(xù)開(kāi)發(fā)，新房、新項(xiàng)目只能建在新城的郊區(qū)，比如萬(wàn)達(dá)、印象城都不屬于松江新城的核心地段。

這種情況直接就造成了松江新城最近這些年的開(kāi)發(fā)建設(shè)有點(diǎn)緩慢。

而嘉定新城吸取了這個(gè)教訓(xùn)之后，直接就反其道而行之：

把整個(gè)版圖的格局拉的非常大，真實(shí)的開(kāi)發(fā)范圍遠(yuǎn)大于松江新城的核心區(qū)。

在之前的開(kāi)發(fā)里，遠(yuǎn)香湖周邊的土地甚至還在控制出讓速度，至今核心區(qū)還有很多地塊沒(méi)有啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。

但是他真正啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的時(shí)間基本都是2015年之后了——

這個(gè)周期大家都熟悉，已經(jīng)進(jìn)入到上海產(chǎn)業(yè)增量非常有限、郊區(qū)非常難崛起的時(shí)間周期了。

開(kāi)發(fā)的太晚，整個(gè)板塊的布局又極大，直接造成了一個(gè)問(wèn)題：

新建的很多寫(xiě)字樓都是空置的，甚至大量的地塊停工、爛尾。

土地出讓的慢，住宅項(xiàng)目沒(méi)有連片成氣候，社區(qū)的居住氛圍沒(méi)起來(lái)；

寫(xiě)字樓落地效果不好，周邊的產(chǎn)業(yè)氛圍、人氣沒(méi)起來(lái)。

因此，直到今天，嘉定新城核心區(qū)都沒(méi)有松江新城那樣對(duì)于本地人的號(hào)召力，大部分買(mǎi)房人更加認(rèn)可的依然是地鐵11號(hào)線嘉定新城站周邊的板塊。

樓市表現(xiàn)上，也是挨著地鐵11號(hào)線的片區(qū)周圍，交易量更大，認(rèn)可度更高；曾經(jīng)市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)更好。

這種問(wèn)題不僅僅是發(fā)生在嘉定新城的核心區(qū)，馬陸其實(shí)也是如此。

去年就傳出消息說(shuō)馬陸東部要搞產(chǎn)業(yè)園區(qū)，馬陸要崛起了——

但是到今天其實(shí)也沒(méi)啥動(dòng)靜，本質(zhì)原因是相同的。

嘉定的汽車工業(yè)在新能源時(shí)代有些沒(méi)落，嘉定新城核心區(qū)至今產(chǎn)業(yè)沒(méi)起來(lái)，馬陸如何能夠先一步產(chǎn)業(yè)崛起？

而從嘉定本地人的選擇上來(lái)看，大家也不是很認(rèn)可一定要住到嘉定新城去這個(gè)理念。

嘉定自身產(chǎn)業(yè)很強(qiáng)，其實(shí)早已形成了一個(gè)相對(duì)明確的有錢(qián)人分布。

傳統(tǒng)本地富人住在嘉定老城——

尤其是之前嘉定新城的學(xué)區(qū)沒(méi)有崛起的時(shí)代，大部分家庭都是在老城置業(yè)，給孩子買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

近些年嘉定新城學(xué)校崛起，但是本地有學(xué)區(qū)并沒(méi)有動(dòng)力和理由立刻換過(guò)來(lái)，畢竟可能學(xué)校還在讀——

另外就是前面說(shuō)過(guò)的，嘉定新城沒(méi)有那么強(qiáng)大的號(hào)召力。

產(chǎn)業(yè)型富人大多還是住在安亭。

這點(diǎn)大家都能理解，畢竟產(chǎn)業(yè)向心力擺在那里。

改善型購(gòu)買(mǎi)力大部分都會(huì)選擇南翔。

南翔本身產(chǎn)業(yè)就很強(qiáng)，2018年起納稅就超過(guò)百億，是安亭之下的第二個(gè)產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。

更關(guān)鍵的是，從宜居性上來(lái)說(shuō)，南翔更是不輸。

南翔的商業(yè)實(shí)力，在西北片區(qū)也算首屈一指，何況是外環(huán)外。

內(nèi)部的居住社區(qū)，也是既有高端的別墅社區(qū)，也有高品質(zhì)的中產(chǎn)小區(qū)（華潤(rùn)等）。

對(duì)于嘉定本地居民來(lái)說(shuō)，如果考慮改善，嘉定新城和南翔或許地位上沒(méi)那么大的差距，但是南翔各方面都成熟太多了。

嘉定新城撈到的本地富人也有，但是量就比較少了。

只是集中于西郊金茂府這種標(biāo)桿社區(qū)，因此也只有這種項(xiàng)目才能相對(duì)價(jià)格堅(jiān)挺。

而對(duì)本地人的吸引能力有限，嘉定其實(shí)整體的樓市格局就更像一個(gè)市區(qū)外溢的剛需板塊了。

上海的西北片區(qū)，由于上游普陀無(wú)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)區(qū)、大量的住宅區(qū)不斷分流市區(qū)外溢購(gòu)買(mǎi)力內(nèi)部廝殺；

結(jié)果就是西本片區(qū)整條外溢鏈路上的房?jī)r(jià)體系，本身就不堅(jiān)挺、不抗跌。

而這幾年上游的桃浦、南翔新房都是大量供應(yīng)，直接造成的結(jié)果就是南翔的房?jī)r(jià)都被”打“了下去。

嘉定新城內(nèi)部去年也有理想之地、遠(yuǎn)香湖岸等項(xiàng)目供應(yīng)，也同時(shí)在分流本地的購(gòu)買(mǎi)力。

這種情況下，房?jī)r(jià)自然是要大幅度下跌的。

即便是金茂府這種項(xiàng)目，我們也不認(rèn)為能長(zhǎng)期保值，之前我就發(fā)文寫(xiě)過(guò)上海郊區(qū)的標(biāo)桿小區(qū)，遲早都要暴跌。

這種靠著本地購(gòu)買(mǎi)力支撐的項(xiàng)目，很容易被新開(kāi)發(fā)的品質(zhì)更好的項(xiàng)目平替掉，價(jià)值斷崖下跌。

嘉定新城還有這么多空地，在四代住宅推廣、新房全面豪宅化的今天，未來(lái)出現(xiàn)新的標(biāo)桿的概率很大。

對(duì)于整個(gè)嘉定新城的樓市來(lái)說(shuō)，破局的關(guān)鍵點(diǎn)其實(shí)也還是在產(chǎn)業(yè)上。

只有核心區(qū)的寫(xiě)字樓建好、填滿，本地商圈全面崛起，成了本地人心中的好地段，才有了地段吸引力也就是對(duì)周邊的虹吸能力。

本地產(chǎn)業(yè)好了，自身又能帶來(lái)源源不斷的產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力。

那時(shí)候，嘉定新城的房?jī)r(jià)自然會(huì)堅(jiān)挺起來(lái)，未來(lái)恐怕還要更上一個(gè)臺(tái)階。

篇幅有限，關(guān)于嘉定規(guī)劃的解讀，樓市的發(fā)展，我們后續(xù)會(huì)繼續(xù)推文，感謝您的閱讀和關(guān)注。