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上海最“強(qiáng)大”的新城,房?jī)r(jià)也繃不住了?

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嘉定新城無(wú)疑是上海五大新城中,最為“強(qiáng)大”的那一個(gè)。

第一個(gè),就是面積大。

雖然明面上五大新城中最大的是南匯新城,有343平方公里;

但是實(shí)際上那是一個(gè)非常遠(yuǎn)期的規(guī)劃目標(biāo),其中大部分都是空地,真正的臨港核心區(qū)只有68平方公里。



而實(shí)際上真正意義上最大的新城,就是面積排第二,規(guī)劃人口110萬(wàn)的嘉定新城。

另一個(gè)維度的“大”,指的是嘉定的經(jīng)濟(jì)底子十分雄厚。

嘉定之前多年都是上海各區(qū)中的GDP老二,僅次于浦東。

雖然這幾年排名被閔行、黃浦超越,但是依然是站在全市前列,可謂最強(qiáng)郊區(qū),gdp總量比老大哥“松江新城”高了上千億。

嘉定的強(qiáng),超出很多朋友的想象。

嘉定的安亭汽車產(chǎn)業(yè)基地、嘉定工業(yè)園區(qū)都是上海園區(qū)前十,僅次于大家耳熟能詳?shù)膹埥詈記堋⒔饦颉?/p>



但就是這樣強(qiáng)大的嘉定新城,房?jī)r(jià)現(xiàn)狀卻有些繃不住了,可以說(shuō)是斷崖式下跌。

地鐵口的中信泰富又一城,房?jī)r(jià)已經(jīng)從最高位5.6萬(wàn)跌了2萬(wàn),到了3.6萬(wàn)的水平。





曾經(jīng)嘉定新城地鐵口的標(biāo)桿品質(zhì)社區(qū)龍湖酈城,最近一套21樓的95平兩房被中介瘋傳,底價(jià)僅360萬(wàn),單價(jià)也是跌破了4萬(wàn)。

要知道,在沒(méi)有西郊金茂府之前,龍湖也算是板塊的標(biāo)桿社區(qū)之一,同戶型成交價(jià)也是在5.5萬(wàn)左右。



而這個(gè)跌幅其實(shí)已經(jīng)非常高,接近于那些完全被拋棄的遠(yuǎn)郊地段。

作為五大新城中離市區(qū)最近的一個(gè)(到人民廣場(chǎng))、底子最強(qiáng)大的一個(gè),嘉定新城的房?jī)r(jià)怎么也繃不住了?



我們經(jīng)常說(shuō),上海郊區(qū),尤其是五大新城和遠(yuǎn)郊的市場(chǎng),都有些內(nèi)生化——

也就是本地購(gòu)買(mǎi)力會(huì)支撐起其房?jī)r(jià)體系,本地內(nèi)循環(huán),并不僅僅是單純的靠市區(qū)的外溢。

因?yàn)橛斜镜刭?gòu)買(mǎi)力的支撐,反而會(huì)讓當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)變得更加堅(jiān)挺——

因?yàn)槠浞績(jī)r(jià)體系并非完全和市區(qū)的房?jī)r(jià)體系聯(lián)動(dòng),本地人買(mǎi)賣受上海大盤(pán)的影響比較小。

最典型的案例就是奉賢新城,是五大新城中韌性最強(qiáng)的一個(gè),漲跌都不算多。

嘉定新城的房?jī)r(jià)跌的猛,其實(shí)原因就是嘉定新城的情況有些特殊:

雖然的確是有一部分嘉定本地購(gòu)買(mǎi)力會(huì)置換到嘉定新城,但是這個(gè)總量并不算大,遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于松江新城、奉賢新城;

嘉定新城的房?jī)r(jià)體系相比于內(nèi)生型市場(chǎng),更像是一個(gè)市區(qū)外溢型的板塊,不僅僅受到板塊內(nèi)的新房供應(yīng)影響;

市區(qū)的房?jī)r(jià)下跌、上游和周邊板塊新房的供應(yīng)沖擊,都會(huì)造成其板塊內(nèi)部的房?jī)r(jià)下跌。

實(shí)際情況就是,只有極少數(shù)的社區(qū)房?jī)r(jià)能夠在本地人和市區(qū)外溢購(gòu)買(mǎi)力的雙重支撐下實(shí)現(xiàn)保值(西郊金茂府、金地世家)。



嘉定新城為什么不是完全的內(nèi)生型市場(chǎng),這個(gè)就跟其開(kāi)發(fā)背景有非常大的關(guān)系:

嘉定新城其實(shí)沒(méi)有辦法虹吸嘉定區(qū)的有錢(qián)人置業(yè),只能吸納一部分。

其實(shí)這個(gè)不難理解,客觀來(lái)說(shuō),雖說(shuō)嘉定新城是嘉定的親兒子,但是嘉定新城發(fā)展的其實(shí)并不算好。

這么多年太多粉絲朋友都反映過(guò):

嘉定新城其實(shí)有點(diǎn)空蕩蕩的,遠(yuǎn)香湖很美,但是人氣卻不太行。



湖周邊依然很多空地,還有很多”沒(méi)有建成“的項(xiàng)目。



出現(xiàn)這種情況,主要有以下幾層原因:

第一,就是嘉定新城規(guī)劃的格局太大了,但是起步太晚了。

嘉定新城的初期建設(shè)就是對(duì)標(biāo)老大哥松江新城。

松江新城開(kāi)發(fā)到后期就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)困境:

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的太早,核心區(qū)基本都建滿了,后面想要持續(xù)開(kāi)發(fā),新房、新項(xiàng)目只能建在新城的郊區(qū),比如萬(wàn)達(dá)、印象城都不屬于松江新城的核心地段。

這種情況直接就造成了松江新城最近這些年的開(kāi)發(fā)建設(shè)有點(diǎn)緩慢。

而嘉定新城吸取了這個(gè)教訓(xùn)之后,直接就反其道而行之:

把整個(gè)版圖的格局拉的非常大,真實(shí)的開(kāi)發(fā)范圍遠(yuǎn)大于松江新城的核心區(qū)。





在之前的開(kāi)發(fā)里,遠(yuǎn)香湖周邊的土地甚至還在控制出讓速度,至今核心區(qū)還有很多地塊沒(méi)有啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。



但是他真正啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的時(shí)間基本都是2015年之后了——

這個(gè)周期大家都熟悉,已經(jīng)進(jìn)入到上海產(chǎn)業(yè)增量非常有限、郊區(qū)非常難崛起的時(shí)間周期了。

開(kāi)發(fā)的太晚,整個(gè)板塊的布局又極大,直接造成了一個(gè)問(wèn)題:

新建的很多寫(xiě)字樓都是空置的,甚至大量的地塊停工、爛尾。



土地出讓的慢,住宅項(xiàng)目沒(méi)有連片成氣候,社區(qū)的居住氛圍沒(méi)起來(lái);

寫(xiě)字樓落地效果不好,周邊的產(chǎn)業(yè)氛圍、人氣沒(méi)起來(lái)。

因此,直到今天,嘉定新城核心區(qū)都沒(méi)有松江新城那樣對(duì)于本地人的號(hào)召力,大部分買(mǎi)房人更加認(rèn)可的依然是地鐵11號(hào)線嘉定新城站周邊的板塊。

樓市表現(xiàn)上,也是挨著地鐵11號(hào)線的片區(qū)周圍,交易量更大,認(rèn)可度更高;曾經(jīng)市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí),房?jī)r(jià)也表現(xiàn)更好。

這種問(wèn)題不僅僅是發(fā)生在嘉定新城的核心區(qū),馬陸其實(shí)也是如此。

去年就傳出消息說(shuō)馬陸東部要搞產(chǎn)業(yè)園區(qū),馬陸要崛起了——

但是到今天其實(shí)也沒(méi)啥動(dòng)靜,本質(zhì)原因是相同的。

嘉定的汽車工業(yè)在新能源時(shí)代有些沒(méi)落,嘉定新城核心區(qū)至今產(chǎn)業(yè)沒(méi)起來(lái),馬陸如何能夠先一步產(chǎn)業(yè)崛起?



而從嘉定本地人的選擇上來(lái)看,大家也不是很認(rèn)可一定要住到嘉定新城去這個(gè)理念。

嘉定自身產(chǎn)業(yè)很強(qiáng),其實(shí)早已形成了一個(gè)相對(duì)明確的有錢(qián)人分布。

傳統(tǒng)本地富人住在嘉定老城——

尤其是之前嘉定新城的學(xué)區(qū)沒(méi)有崛起的時(shí)代,大部分家庭都是在老城置業(yè),給孩子買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

近些年嘉定新城學(xué)校崛起,但是本地有學(xué)區(qū)并沒(méi)有動(dòng)力和理由立刻換過(guò)來(lái),畢竟可能學(xué)校還在讀——

另外就是前面說(shuō)過(guò)的,嘉定新城沒(méi)有那么強(qiáng)大的號(hào)召力。

產(chǎn)業(yè)型富人大多還是住在安亭。

這點(diǎn)大家都能理解,畢竟產(chǎn)業(yè)向心力擺在那里。

改善型購(gòu)買(mǎi)力大部分都會(huì)選擇南翔。

南翔本身產(chǎn)業(yè)就很強(qiáng),2018年起納稅就超過(guò)百億,是安亭之下的第二個(gè)產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。



更關(guān)鍵的是,從宜居性上來(lái)說(shuō),南翔更是不輸。

南翔的商業(yè)實(shí)力,在西北片區(qū)也算首屈一指,何況是外環(huán)外。



內(nèi)部的居住社區(qū),也是既有高端的別墅社區(qū),也有高品質(zhì)的中產(chǎn)小區(qū)(華潤(rùn)等)。



對(duì)于嘉定本地居民來(lái)說(shuō),如果考慮改善,嘉定新城和南翔或許地位上沒(méi)那么大的差距,但是南翔各方面都成熟太多了

嘉定新城撈到的本地富人也有,但是量就比較少了。



只是集中于西郊金茂府這種標(biāo)桿社區(qū),因此也只有這種項(xiàng)目才能相對(duì)價(jià)格堅(jiān)挺。





而對(duì)本地人的吸引能力有限,嘉定其實(shí)整體的樓市格局就更像一個(gè)市區(qū)外溢的剛需板塊了。

上海的西北片區(qū),由于上游普陀無(wú)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)區(qū)、大量的住宅區(qū)不斷分流市區(qū)外溢購(gòu)買(mǎi)力內(nèi)部廝殺;

結(jié)果就是西本片區(qū)整條外溢鏈路上的房?jī)r(jià)體系,本身就不堅(jiān)挺、不抗跌。

而這幾年上游的桃浦、南翔新房都是大量供應(yīng),直接造成的結(jié)果就是南翔的房?jī)r(jià)都被”打“了下去。

嘉定新城內(nèi)部去年也有理想之地、遠(yuǎn)香湖岸等項(xiàng)目供應(yīng),也同時(shí)在分流本地的購(gòu)買(mǎi)力。

這種情況下,房?jī)r(jià)自然是要大幅度下跌的。

即便是金茂府這種項(xiàng)目,我們也不認(rèn)為能長(zhǎng)期保值,之前我就發(fā)文寫(xiě)過(guò)上海郊區(qū)的標(biāo)桿小區(qū),遲早都要暴跌。

這種靠著本地購(gòu)買(mǎi)力支撐的項(xiàng)目,很容易被新開(kāi)發(fā)的品質(zhì)更好的項(xiàng)目平替掉,價(jià)值斷崖下跌。

嘉定新城還有這么多空地,在四代住宅推廣、新房全面豪宅化的今天,未來(lái)出現(xiàn)新的標(biāo)桿的概率很大。

對(duì)于整個(gè)嘉定新城的樓市來(lái)說(shuō),破局的關(guān)鍵點(diǎn)其實(shí)也還是在產(chǎn)業(yè)上。

只有核心區(qū)的寫(xiě)字樓建好、填滿,本地商圈全面崛起,成了本地人心中的好地段,才有了地段吸引力也就是對(duì)周邊的虹吸能力。

本地產(chǎn)業(yè)好了,自身又能帶來(lái)源源不斷的產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力。

那時(shí)候,嘉定新城的房?jī)r(jià)自然會(huì)堅(jiān)挺起來(lái),未來(lái)恐怕還要更上一個(gè)臺(tái)階。

篇幅有限,關(guān)于嘉定規(guī)劃的解讀,樓市的發(fā)展,我們后續(xù)會(huì)繼續(xù)推文,感謝您的閱讀和關(guān)注。

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